Impuesto de ganancia ocasional al vender casa o apartamento: tarifa del 15% y exención

Respuesta corta: el 15% de la ganancia ocasional no se calcula sobre el precio de la escritura, sino sobre la utilidad que quede gravada. Antes de publicar el precio de tu casa o apartamento, las preguntas son tres: ¿la venta es ganancia ocasional?, ¿cuánta utilidad cabe en la exención de 5.000 UVT? y ¿qué pasa con el resto?

Aquí te lo explico para el propietario persona natural que declara en Colombia. Es orientación general con fuentes oficiales, no una liquidación de la DIAN ni un concepto de la notaría.

Cuándo la venta es ganancia ocasional

Según el artículo 300 del Estatuto Tributario, la utilidad es ganancia ocasional si el inmueble fue activo fijo tuyo durante dos años o más. Se mide como precio de enajenación menos costo fiscal.

Si lo poseíste menos de dos años, esa utilidad es renta líquida, no ganancia ocasional, y no aplica el 15% ni la exención que veremos abajo. Y si vendes inmuebles como negocio habitual, tampoco es activo fijo.

Cómo se arma la utilidad: precio menos costo fiscal

El precio es el de la escritura; el costo fiscal es lo que más confunde. No existe una regla única del tipo "el mayor entre compra, catastral y autoavalúo". Según el caso, la persona natural puede armarlo así:

• Ajuste del artículo 73: el costo de adquisición se ajusta por el incremento del valor de la propiedad raíz entre las fechas de compra y de venta que fija la norma, y se suman mejoras y valorización pagadas.
• Avalúo del artículo 72: el avalúo del predial o el declarado en renta del año anterior a la venta, si cumples los requisitos de esa norma.
• En ambos casos se restan las depreciaciones que ya hayas deducido fiscalmente.

Ojo: la comisión, la notaría y el registro de la venta no se restan automáticamente de la ganancia; la base legal es precio menos costo fiscal. Ese costo es un trabajo para tu contador, con la escritura de compra y los soportes en la mano.

La tarifa del 15%: para quién aplica

Desde la Ley 2277 de 2022 la tarifa única es del 15% para personas naturales residentes (art. 314). También es del 15% para personas naturales sin residencia sobre ganancias de fuente nacional (art. 316) y para sociedades y entidades nacionales o extranjeras. Si todavía lees 10%, es información vieja.

Si eres no residente, esta guía no te promete la exención de vivienda; mira la guía de impuestos de venta para extranjeros. Una sociedad tampoco toma la exención, porque el artículo 311-1 está escrito para personas naturales.

La exención de vivienda de habitación (art. 311-1)

Quedan exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de tu casa o apartamento de habitación, si se cumple todo esto:

• Eres persona natural y poseíste el inmueble dos años o más.
• La totalidad del dinero recibido va a una o más cuentas AFC cuyo único titular eres tú, para comprar otra casa o apartamento de habitación; o se abona directamente al crédito hipotecario vinculado con el inmueble vendido.
• Si retiras de la AFC para otro fin, pierdes el beneficio y la entidad financiera practica las retenciones no hechas, conforme al artículo 398.

La UVT que rige durante 2026 es $52.374 (Resolución DIAN 000238, consultada el 17 de octubre de 2026). Entonces 5.000 × $52.374 = $261.870.000 de utilidad exenta en ese año gravable. No es un tope permanente en pesos ni un tope de precio: cambia con la UVT. Lo que exceda esa utilidad queda gravado al 15%.

Dos precisiones para no caer en datos viejos: la Ley 2277 bajó la exención de 7.500 a 5.000 UVT y eliminó el tope de avalúo de 15.000 UVT, como confirma el Decreto 1920 de 2023. Y la norma exige la totalidad del dinero y su destino; no te prometo plazos de reinversión que las fuentes consultadas no fijan.

Ejemplo de ilustración (números redondos, no es un caso real)

Supón un precio de $700.000.000 y un costo fiscal de $300.000.000: la utilidad es $400.000.000. Si cumples todos los requisitos de la exención y vendes en 2026, restas $261.870.000 y el 15% se aplica al exceso de $138.130.000. Si no cumples los requisitos, el 15% va sobre los $400.000.000 completos.

Qué no entra en la exención

• Lote, local, oficina, bodega o finca que no sea tu casa o apartamento de habitación.
• Ventas con menos de dos años de posesión (esa utilidad es renta líquida).
• Sociedades.
• Depósitos parciales en la AFC, o dinero que pasa por una cuenta ordinaria antes de llegar a la AFC: no des por hecho que conservas el beneficio.
• Retiros de la AFC para cualquier gasto distinto de otra vivienda.

Pilas con el "tramitador" que promete borrar el impuesto sin AFC o sin declarar: no cambia lo que dice el artículo 311-1.

El 1% del notario no es el impuesto

La persona natural que vende un activo fijo paga una retención del 1% del valor de la enajenación, antes de la venta y ante el notario si es bien raíz (art. 398). Es un anticipo sobre el precio, no el 15% sobre la utilidad. El impuesto definitivo se liquida en la declaración de renta del año de la venta; mira la guía de declaración de renta y el detalle del anticipo en la guía de retención en la venta de inmuebles.

Tampoco lo mezcles con otros cobros: la participación en plusvalía es un cobro municipal distinto (léela aquí) y el impuesto de timbre es otro tema.

Qué revisar antes de publicar el precio

1. Escritura de compra y soportes de lo pagado.
2. Predial del año anterior a la venta.
3. Mejoras y valorización pagadas.
4. Estado de la hipoteca, si la hay.
5. Cuenta AFC a tu nombre, si vas a comprar otra vivienda.

Deja espacio en tu precio para la utilidad gravada y el anticipo del notario. El 15% no es una comisión del clasificado, y publicar no cambia tu impuesto.

Cierra siempre con dos confirmaciones: tu contador arma el costo fiscal y la notaría te entrega la liquidación de la retención.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El 15% de ganancia ocasional se calcula sobre el precio de la escritura?

No, se calcula sobre la utilidad gravable. Esa utilidad es el precio menos el costo fiscal, y solo si el inmueble fue activo fijo dos años o más. Si aplica la exención, primero se restan las primeras 5.000 UVT de utilidad (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto de la utilidad puede quedar exento en 2026?

Las primeras 5.000 UVT, es decir $261.870.000 de utilidad con la UVT de 2026 ($52.374), si cumples posesión, AFC o hipoteca y tipo de inmueble. El exceso paga 15% y el valor en pesos cambia cuando cambie la UVT (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La exención aplica si vendo antes de dos años?

No. Con menos de dos años la utilidad no es ganancia ocasional sino renta líquida. El artículo 311-1 reglamentado exige posesión de dos años o más para la exención (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Sirve para un lote, un local o una finca?

No. La exención está escrita para casa o apartamento de habitación. Otros predios pueden generar ganancia ocasional al 15%, pero sin esas 5.000 UVT de utilidad exenta (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Con depositar una parte en la AFC basta?

No. La norma pide la totalidad del dinero en cuenta AFC cuyo único titular sea el vendedor, o el abono directo a la hipoteca de la vivienda vendida. Si retiras para otro uso, pierdes el beneficio (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El 1% que cobra el notario reemplaza el 15%?

No. Ese 1% es una retención sobre el valor de la enajenación, pagada antes de la escritura. El impuesto sobre la utilidad se define en la declaración de renta, donde el anticipo se cruza (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Sigue existiendo el tope de avalúo de 15.000 UVT?

No. La Ley 2277 de 2022 lo eliminó y bajó la exención de 7.500 a 5.000 UVT; el Decreto 1920 de 2023 reglamentó el cambio. Si una página aún lo cita, está desactualizada (verifica en la fuente oficial).