Cesión de Derechos Fiduciarios y Apartamentos Sobre Planos en Colombia: Requisitos y Cómo Vender tu Cupo

Firmaste la vinculación de un apartamento sobre planos, pagaste cuotas y ahora el crédito no te cuadra, cambió tu trabajo o simplemente ya no quieres el proyecto. Parcero, lo que tienes para vender no es un apartamento: es un cupo, es decir, tu posición dentro de un contrato. Y esa venta solo queda firme cuando la fiduciaria y la constructora aceptan al nuevo comprador.

Ojo con no confundir esto con una promesa de compraventa de un inmueble que ya existe. Esa figura, con sus arras y su notaría, la explicamos en la guía de promesa de compraventa de inmueble en Colombia. Aquí hablamos de otra cosa: ceder el cupo antes de que exista escritura.

Qué estás cediendo realmente

Al ceder un cupo transfieres tu lugar en el contrato de vinculación o encargo. La escritura del apartamento llega después, cuando el proyecto cumple las condiciones y existe la unidad para transferir. Mientras tanto, la unidad sigue dentro del esquema del proyecto.

En las preventas, la fiduciaria recauda, administra e invierte los dineros y, por regla general, solo los entrega al constructor cuando se cumplen las condiciones del contrato. Ojo: según la Superintendencia Financiera, sus obligaciones son de medio; no garantiza que la obra se termine. Lo que puede o no hacer está en tu contrato.

Otro punto que se confunde: la fiducia mercantil transfiere bienes a un patrimonio autónomo, mientras que el encargo fiduciario no transfiere la propiedad. Mira cuál figura usa tu proyecto y no las trates como sinónimos al armar tu aviso.

Cuándo la ley deja ceder y cuándo el contrato lo cierra

El artículo 887 del Código de Comercio permite ceder contratos mercantiles de ejecución sucesiva sin aceptación expresa del otro contratante, siempre que la ley o el contrato no lo prohíban ni lo limiten. Y aquí está la trampa: los contratos de preventa suelen limitarlo. Por eso el primer paso es leer tu cláusula de cesión, no asumir que puedes vender libremente.

Además, el acuerdo entre cedente y cesionario produce efectos entre ustedes desde que lo firman, pero frente a la constructora, la fiduciaria y terceros solo desde la notificación o la aceptación. Hasta entonces, frente al proyecto el titular sigue siendo tú.

Si tu contrato original consta en escritura pública, el Código de Comercio permite ceder en documento privado con autenticación de la firma del cedente, pero frente a terceros no surte efectos hasta la inscripción en el registro que corresponda. Esto no significa que toda cesión de cupo deba elevarse a escritura: la forma depende de cómo conste tu contrato.

Una advertencia útil: el paz y salvo del impuesto predial pertenece a la escrituración posterior, no al paquete de cesión del cupo. Si te interesa ese documento más adelante, está en esta guía sobre el certificado de paz y salvo del impuesto predial.

Los que tienen que decir sí: fiduciaria, constructora y banco

En la práctica son tres autorizaciones, y cada una tiene su criterio.

• Fiduciaria: el comprador tiene que pasar su conocimiento del cliente, incluido el origen de los recursos (SARLAFT). El formulario y el plazo los fija la fiduciaria de tu proyecto, y puede negar la vinculación si no cumple.
• Constructora: suele exigir que estés al día, revisar la capacidad de pago del cesionario y, en ocasiones, cobrar un trámite administrativo. Puede negarla.
• Banco o leasing: el crédito aprobado a tu nombre no se hereda con la cesión. El nuevo comprador debe demostrar capacidad de pago y, si va a financiar el saldo, conseguir su propia aprobación.

Como ejemplo de que el contrato puede ser más estricto que la ley: en el Acuerdo de Adhesión EF Preventa LD 2024-1 de Alianza Fiduciaria, si la compra va con solicitud de crédito, la cesión exige cuota inicial pagada en su totalidad, parentesco del tercero dentro de los grados que el contrato enumera y ausencia de reportes negativos en centrales de riesgo. Es la cláusula de una minuta, no una regla nacional; la tuya puede decir otra cosa.

Sobre plazos: una constructora publica que el trámite le toma de 2 a 4 semanas. Es su experiencia, no un término legal; el tiempo real depende de tu contrato y de cuánto demoren la fiduciaria y la constructora en responder.

Cómo armar la oferta sin inventar el costo del trámite

Aquí no hay tarifa nacional de cesión. Algunas fiduciarias y constructoras cobran por tramitarla, pero el monto lo fija cada una. Pide la liquidación por escrito a ambas y pacta con el comprador quién la paga, también por escrito. No prometas a nadie que recuperas toda tu cuota inicial: el precio lo acuerdan las partes y puede ser menor a lo que pagaste.

Un aviso serio debería mostrar:

1. Nombre del proyecto y tipo de unidad.
2. Fiduciaria que administra los recursos.
3. Valor ya pagado y saldo pendiente.
4. Fecha de entrega prevista según el contrato.
5. Fotos solo si son del proyecto real.
6. La frase clara: "la cesión depende de la aprobación de la fiduciaria y la constructora".

Eso filtra curiosos y te protege de prometer una escritura que todavía no existe.

Subsidio y preasignación VIP: no viajan con tu cupo

Si tu hogar está en preasignación VIP 2026 del programa de acceso a vivienda de interés social (antes Mi Casa Ya), la Circular 0005 de Fonvivienda dice que el hogar no puede cambiar de constructor, proyecto, tipo VIP ni composición familiar entre la preasignación y la resolución de asignación. Por eso no ofrezcas el subsidio como parte del cupo. Ante cualquier duda, confirma en tu contrato, en la fiduciaria y, si hay subsidio, en Fonvivienda o en tu caja de compensación.

Semana del 12 de octubre de 2026

El lunes 12 de octubre de 2026 es festivo nacional (Día de la Diversidad Étnica y Cultural de la Nación Colombiana, según la Resolución 138 de 2021 del Ministerio de Cultura) y, como cae en lunes, no se traslada. El horario de cada notaría o fiduciaria no está verificado, así que no lo des por hecho.

Según la Circular 0005 del 25 de agosto de 2026 de Fonvivienda, el jueves 15 de octubre de 2026 a las 11:59 p.m. cierra el cargue documental para hogares en "Solicitante Preasignación – Cumple"; la subsanación de "Solicitante - No Cumple" cierra el 22 de octubre y la segunda marcación "Por Asignar" el 23 de noviembre de 2026. Un puente no es razón para cambiar al comprador de un cupo con subsidio ni para dejar la aceptación de la fiduciaria "para después".

Cómo publicar tu cupo en Colombia Move y venderlo seguro

Publica el cupo en la sección de vivienda con los datos del punto anterior y la condición de aprobación visible. El aviso sirve para encontrar al interesado; no sustituye la carta de la fiduciaria ni inscribe nada. Antes del pago principal, exige que la fiduciaria reconozca por escrito al nuevo titular: si pagas o te pagan todo antes de la aceptación, frente al proyecto el titular puede seguir siendo el cedente. Desconfía de quien ofrece pagar completo contra un pantallazo.

Según los anuncios activos en Colombia Move (octubre 2026), hay 201 anuncios activos de apartamento. Ese número no es tu cupo: la unidad sigue sin escritura y el aviso tiene que decir que la fiduciaria y la constructora todavía deben aceptar al comprador.

Sobre impuestos, la cesión puede generar renta o ganancia ocasional aunque no haya escritura. Para fiducia mercantil, la DIAN remite al artículo 102 del Estatuto Tributario; el artículo 300 distingue entre renta líquida (activo fijo poseído menos de dos años) y ganancia ocasional (dos años o más). El adherente a una preventa no siempre es el constituyente, así que confirma tu caso con un contador. No publico tarifas porque dependen de tu situación.

Cuando el proyecto ya esté escriturado y quieras vender el apartamento terminado, mira cómo vender tu apartamento sin intermediario en Colombia.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Ceder el cupo es vender el apartamento?

No. Cedes tu posición en el contrato de vinculación o encargo; la escritura del apartamento es otro momento, cuando el proyecto cumple las condiciones. El comprador entra a tu lugar con tus derechos y obligaciones frente al proyecto (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Puedo ceder sin que la constructora y la fiduciaria acepten?

El acuerdo privado no les obliga hasta que se les notifique o lo acepten, y tu contrato puede exigir su autorización previa. El artículo 887 del Código de Comercio permite ceder salvo que la ley o el contrato lo prohíban o limiten (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto cuesta el trámite de cesión y cuánto cobra la fiduciaria?

No hay una tarifa nacional. Algunas fiduciarias y constructoras cobran por tramitarla, pero cada una fija el monto. Pide la liquidación por escrito a ambas y pacta con el comprador quién la paga antes de firmar (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Mi crédito aprobado le sirve al comprador?

No pasa solo con el contrato privado. El cesionario debe demostrar su propia capacidad de pago y, si financia el saldo, obtener su propia aprobación. El banco no está obligado a asumir el crédito que tenías tú (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El subsidio se va con el cupo?

No lo ofrezcas como parte de la cesión. En la preasignación VIP 2026 el hogar no puede cambiar de proyecto, constructor, tipo VIP ni composición familiar antes de la resolución de asignación. Confirma con Fonvivienda o tu caja (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cómo vendo de forma segura y evito estafas?

Exige que la fiduciaria reconozca por escrito al nuevo titular antes del pago principal. Si pagas todo contra un pantallazo, frente al proyecto el titular puede seguir siendo el cedente. Usa siempre cartas y contratos firmados, no mensajes (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Dónde puedo publicar mi cupo de apartamento sobre planos?

Puedes publicarlo como aviso en la sección de vivienda de Colombia Move, indicando proyecto, saldo y que la cesión depende de aprobación. También sirven grupos de WhatsApp o portales inmobiliarios, siempre aclarando que vendes un cupo y no una escritura.