Cómo calcular gastos notariales y de registro al comprar vivienda usada en Colombia

Respuesta rápida: los 4 rubros que debes presupuestar

Al comprar o vender una casa, apartamento o finca usada en Colombia, los costos legales de escrituración y registro no son un valor único global. Se dividen formalmente en cuatro rubros independientes regulados por distintas entidades:

Según los anuncios activos en Colombia Move (agosto de 2026), había 15 publicaciones de finca, 10 de lote y 8 de casa campestre. Si estás preparando una venta, separar cada costo desde el anuncio ayuda a que comprador y vendedor lleguen a la firma con el mismo presupuesto. Para evitar sorpresas financieras en la notaría o la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), a continuación desglosamos la fórmula paso a paso.

Paso 1: Determinar el valor base para la liquidación

El cálculo de todos los tributos y derechos legales parte del valor comercial pactado en la promesa de compraventa que se elevará a escritura pública. No obstante, la ley colombiana exige un piso mínimo legal.

Para la liquidación de los derechos registrales ante la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), la Resolución RES-2026-001726-6 establece que si el precio pactado en la transferencia es inferior al avalúo catastral del inmueble, los derechos registrales se liquidarán con base en el avalúo catastral vigente, salvo la excepción prevista para FRISCO. Para evitar reajustes posteriores, siempre debes validar la relación entre el precio de venta y el avalúo antes de redactar la minuta. Si requieres evaluar el valor de mercado frente a los datos catastrales antes de negociar, revisa nuestra guía sobre cómo solicitar un avalúo comercial de vivienda en Colombia.

Paso 2: Calcular los derechos notariales (División 50/50)

Los derechos notariales corresponden al pago por la prestación del servicio público de escrituración. Conforme a los artículos 223 a 225 del Decreto 960 de 1970, en los contratos bilaterales como la compraventa, los derechos notariales son de cargo de las dos partes por mitades iguales, salvo reglas especiales.

Las tarifas notariales vigentes para 2026 fueron actualizadas por la SNR con el IPC de 2025 (5,10%), según la información oficial de tarifas notariales 2026. Sobre la tarifa liquidada por la notaría conforme a la cuantía del acto, pueden sumarse IVA, copias autorizadas y hojas de papel de seguridad. Pide la liquidación oficial de la notaría antes de firmar: el monto final depende de esa tarifa vigente y de los documentos del caso.

Paso 3: Calcular el impuesto departamental de registro ("Beneficencia")

El impuesto de registro es un tributo territorial creado por la Ley 223 de 1995 y reglamentado por el Decreto 650 de 1996. Aplica a los actos o documentos que deban registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La tarifa no es fija a nivel nacional: cada departamento o el Distrito Capital fija su porcentaje dentro del rango legal permitido para actos con cuantía, que va entre el 0,5% y el 1,0%. Confirma la tarifa vigente del lugar del inmueble antes de hacer la provisión. Este valor suele asumirlo el comprador, según lo acordado para el cierre.

Paso 4: Calcular los derechos de registro ante la SNR (ORIP)

Una vez pagado el impuesto de registro departamental, se deben cancelar los derechos registrales nacionales ante la ORIP. Mediante la Resolución RES-2026-001726-6 (vigente desde el 2 de febrero de 2026), la Superintendencia de Notariado y Registro fijó las tarifas para actos con cuantía en función de la Unidad de Valor Básico (UVB 2026 de $12.110):

• Hasta $12.852.101 de cuantía: tarifa fija de $53.100.
• Rango de $12.852.102 a $182.261.000: tarifa calculada al 9,11 por mil (0,911%).
• Rango de $182.261.001 a $364.522.000: tarifa calculada al 11,31 por mil (1,131%).
• Rango de $364.522.001 a $546.783.000: tarifa calculada al 12,60 por mil (1,260%).
• Cuantías superiores a $546.783.000: tarifa calculada al 13,33 por mil (1,333%).

Adicionalmente, la misma resolución registral establece un 2% sobre el valor del derecho de registro calculado, destinado a la sistematización y conservación documental de los archivos inmobiliarios. Este gasto normalmente queda en la liquidación del comprador.

Paso 5: Calcular la retención en la fuente del vendedor

La retención en la fuente no es un gasto del comprador ni un derecho notarial, sino un anticipo del impuesto sobre la renta que la ley le impone a quien vende. De acuerdo con el Artículo 398 del Estatuto Tributario y el criterio de la DIAN, cuando el vendedor es una persona natural que enajena un inmueble que constituye su activo fijo, la tarifa de retención en la fuente es del 1,0% sobre el valor total de la enajenación.

El vendedor debe pagar esta retención ante el notario antes de la enajenación. Si el inmueble pertenece a una persona jurídica o si existe un tratamiento tributario especial, aplican reglas particulares: confirma el caso con la notaría y un contador. Fuera de los tributos de escrituración, los propietarios deben contemplar honorarios de intermediación si contrataron asesoría; conoce los porcentajes habituales en nuestro artículo sobre el contrato de corretaje inmobiliario en Colombia.

Ejemplo práctico: Liquidación para un inmueble de $200.000.000 COP

Para visualizar cómo se distribuyen estos valores en la práctica, analicemos un caso estándar bajo los siguientes supuestos: venta de vivienda usada por $200.000.000 COP, entre personas naturales, sin crédito hipotecario ni cancelación de gravámenes previos, en un departamento con tarifa de impuesto de registro del 1,0%, sin tarifa especial VIS/VIP, copias extra, apoderados ni precio por fuera de escritura.

Proyección de pagos con supuestos visibles (valores 2026)

• 1. Derechos notariales: comprador y vendedor provisionan por mitades el valor que liquide la notaría, más los conceptos aplicables.
• 2. Impuesto de registro departamental (supuesto de 1,0%): $2.000.000 COP.
• 3. Derechos registrales ORIP (rango $182M-$364M = 11,31 por mil + 2% sist.): $200.000.000 × 0,01131 = $2.262.000 + 2% ($45.240) = $2.307.240 COP.
• 4. Retención en la fuente DIAN (1,0% para el supuesto descrito): vendedor paga $2.000.000 COP.

Resumen del ejemplo: sin sumar todavía la liquidación notarial, el comprador provisionaría $4.307.240 COP por el impuesto territorial supuesto y los derechos ORIP; el vendedor provisionaría $2.000.000 COP de retención, además de su mitad de los derechos notariales. No es un total nacional: cada notaría y ORIP emite la liquidación final, y la tarifa territorial cambia por departamento o distrito.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Quién paga los gastos notariales al comprar vivienda usada en Colombia?

Los derechos notariales se dividen por mitades entre comprador y vendedor en los actos bilaterales, según el Decreto 960 de 1970, salvo reglas especiales. Conviene dejar la distribución escrita en la promesa.

❓ ¿El comprador o el vendedor paga la retención en la fuente?

La retención del 1% corresponde al vendedor persona natural cuando enajena un activo fijo, según el artículo 398 del Estatuto Tributario. Se paga ante el notario antes de la enajenación.

❓ ¿La beneficencia es lo mismo que los derechos de registro?

No, son dos cobros diferentes. La “beneficencia” es el nombre común del impuesto territorial de registro, cuya tarifa está entre 0,5% y 1%; los derechos registrales son la tarifa nacional cobrada por la ORIP según la SNR.

❓ ¿Se pueden calcular los gastos usando un valor inferior al precio de venta?

No debes reportar un valor falso. Además, si el valor de transferencia es inferior al avalúo catastral, la Resolución RES-2026-001726-6 dispone que la liquidación registral use el avalúo catastral, salvo la excepción específica prevista para FRISCO.

❓ ¿Cuánto cuestan los derechos de registro de la SNR en 2026?

Dependen del rango de cuantía de la Resolución RES-2026-001726-6, vigente desde el 2 de febrero de 2026. Para cuantías entre $182.261.001 y $364.522.000, la tarifa es 11,31 por mil más 2% de sistematización.

❓ ¿Qué pasa con los costos si la compra incluye crédito hipotecario?

La liquidación puede cambiar porque la garantía hipotecaria añade actos y conceptos al cierre. Pide al banco y a la notaría una liquidación específica; no uses el ejemplo simple de este artículo como total definitivo.