Participación en plusvalía al vender lotes o inmuebles urbanos en Colombia (Ley 388 de 1997): cuándo se causa, cuándo se paga y en qué se diferencia de valorización y predial

La participación en plusvalía es la parte del mayor valor de un terreno que el ente territorial se queda cuando una decisión urbanística, y no el dueño, hace que ese suelo valga más. Mucha gente la busca como "impuesto de plusvalía" y la confunde con lo que se paga a la DIAN por la utilidad de la venta. No es lo mismo, y saberlo te evita un susto de última hora frente a la notaría.

Me parece que el error más caro aquí es asumir que toda venta de lote paga plusvalía. La mayoría no la paga. Pero cuando aplica, se paga antes de la escritura, no en la declaración de renta del año siguiente.

Qué es y qué no es

Es un tributo municipal o distrital, creado por la Ley 388 de 1997 (arts. 73 a 90). Lo adopta cada concejo por acuerdo, después de que el POT o sus instrumentos identifican el hecho que genera el mayor valor. No opera sola por existir la ley.

Lo que no es: no es el predial, no es la contribución de valorización, no es la ganancia ocasional ni la retención en la fuente. Esas dos últimas son tributos nacionales que tienen su propia lógica y no las explico aquí.

Los tres hechos del artículo 74

Según el art. 74, la plusvalía nace por decisiones administrativas, no por la venta. Son tres:

1. Incorporar suelo rural a expansión urbana, o considerar parte de él como suburbano.
2. Establecer o modificar el régimen o la zonificación de usos.
3. Autorizar mayor aprovechamiento del suelo, elevando el índice de ocupación, el de construcción, o ambos.

Piensa en un lote urbano al que una norma nueva le permite construir más pisos: ahí aparece el hecho 3. Si el suelo es comercial o industrial y cambia su uso, puede entrar el hecho 2; para ese caso mira la guía de bodegas industriales y comerciales. Y si lo que tienes es un predio rural que quieres dividir, eso es otro tema: lee cómo desenglobar un lote rural.

Cuándo se liquida y cuándo se paga

Hay que separar tres momentos que la gente mezcla: el hecho generador, la liquidación y la exigibilidad.

Según el art. 83 (modificado por el art. 181 del Decreto Ley 019 de 2012), la participación solo es exigible al propietario o poseedor si el efecto ya fue liquidado e inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria y ocurre una de estas situaciones:

• solicitud de licencia de urbanización o construcción;
• cambio efectivo de uso;
• acto de transferencia de dominio;
• adquisición de títulos de derechos adicionales de construcción y desarrollo.

Un detalle clave: la transferencia de dominio hace exigible los hechos 1 y 3. El cambio de uso (hecho 2) se cobra con el cambio efectivo de uso, no por el solo acto de venta.

Y los plazos: la guía de Minvivienda recuerda que, según el art. 81, la liquidación se hace dentro de los 45 días siguientes y luego hay 30 días para expedir y notificar el acto. El Distrito Capital tiene su propio calendario, así que no mezcles los dos. Ese calendario es de Bogotá. Planeación pide el cálculo en 5 días hábiles, Catastro tiene 60 días hábiles para precios de referencia, liquida en 45 días y expide el acto en 30 días hábiles.

Qué pueden pedir la notaría o la curaduría

Si el efecto ya está liquidado e inscrito, hay que acreditar el pago para que se expida la licencia de construcción y para que se otorgue la transferencia de dominio. La curaduría no liquida el tributo: exige la prueba cuando ya hay efecto inscrito.

Si no está liquidado e inscrito, el alcalde debe adelantar el procedimiento del art. 81. Por eso no es cierto que toda notaría bloquee toda compraventa. Tu mejor herramienta es el certificado de tradición y libertad: revisa si hay una anotación de plusvalía. Y en la promesa, define quién acredita el pago; en la guía de promesa de compraventa verás dónde ubicar esa cláusula.

Pilas con los "gestores" que te cobran por una liquidación paralela: la liquidación la expide el ente territorial. En el Distrito Capital, Catastro liquida y Hacienda recauda. Ese reparto es de Bogotá. Nada más vale.

Cómo se calcula (sin pesos)

No es un porcentaje del precio de venta. El cálculo parte del mayor valor por m² que generó la norma. El concejo, por iniciativa del alcalde, fija una tasa entre el 30% y el 50% de ese mayor valor, y puede variar entre zonas. Desde que queda en firme la liquidación, el monto del predio se ajusta con el IPC.

Ejemplo del Distrito Capital. Esa tarifa es de Bogotá. La tarifa fue 30% en 2004, 40% en 2005 y 50% desde el 1 de enero de 2006, y la ficha de la Secretaría Distrital de Hacienda la seguía publicando el 16 de octubre de 2026. Es una cifra solo del Distrito Capital: otro ente territorial puede estar en otro punto del rango.

La plusvalía también es independiente de la valorización. La valorización financia una obra y se reparte entre los predios beneficiados según el costo y el beneficio; la plusvalía sigue a la norma urbanística. Si la administración liquida plusvalía por las mismas obras públicas del art. 87, no puede cobrar además valorización por ellas.

Exclusiones: ojo con generalizar

En el Distrito Capital, la transferencia por enajenación forzosa o expropiación a favor del Distrito, la sucesión por causa de muerte, la liquidación de sociedad conyugal, la prescripción adquisitiva y la cesión anticipada obligatoria al Distrito no son momento de exigibilidad (Decreto 790 de 2017, art. 8). Es una regla distrital, no una exención nacional. Esa exclusión es de Bogotá. Tampoco asumas exención automática por ser vivienda de interés social: verifica la cifra y la norma vigente en tu ente territorial.

Quien debe pagar es el propietario o poseedor; un arrendatario no lo es por esa sola calidad. En Bogotá hay solidaridad. Allí el poseedor y el propietario responden juntos.

Cómo cerrar la venta sin sorpresas

1. Pide el certificado de tradición y mira si hay anotación de plusvalía.
2. Pregunta en la hacienda municipal (en el Distrito Capital, a Catastro y a la Secretaría Distrital de Hacienda) si hay liquidación y cuál hecho del art. 74 la causó.
3. Antes de la promesa, acuerda por escrito quién asume el pago y quién acredita el comprobante.
4. Cuando publiques, di en el anuncio si la plusvalía está pendiente, pagada o no aplica; un comprador serio pregunta por el folio.

Una molestia real: cada ente territorial tiene su propio trámite, y la información oficial queda dispersa entre planeación, catastro y hacienda.

Según los anuncios activos en Colombia Move (octubre 2026), hay 39 anuncios activos de lotes en venta.

Para armar el anuncio, mira cómo publicar un lote en venta.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Toda venta de lote o apartamento paga plusvalía?

No. Solo se paga si el ente territorial adoptó el cobro, el efecto ya está liquidado e inscrito en el folio y ocurre un momento de exigibilidad. Revisa el certificado de tradición y pregunta a la hacienda municipal. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿La notaría puede frenar la escritura?

Puede exigir el comprobante de pago cuando el efecto ya está inscrito en el folio y el acto transfiere el dominio por los hechos 1 o 3 del art. 74. Si no hay inscripción, no es un bloqueo automático. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿El cambio de uso se cobra al vender?

No por la sola venta. Ese hecho se exige con el cambio efectivo de uso; la transferencia de dominio cubre los hechos 1 y 3 del art. 74. Confirma con tu hacienda municipal qué hecho aparece en tu folio. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Es lo mismo que valorización o que el predial?

No. El predial es el gravamen periódico del inmueble; la valorización financia una obra pública; la plusvalía participa del mayor valor creado por la norma urbanística. Son independientes entre sí. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿El 50% es de toda Colombia y sale del precio de venta?

No. La ley permite al concejo fijar entre 30% y 50% del mayor valor por m². El 50% desde 2006 es la tarifa distrital, no un porcentaje del precio de la compraventa. Es de Bogotá. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿En una sucesión o al liquidar la sociedad conyugal también se paga?

En el Distrito Capital esas transferencias están excluidas como momento de exigibilidad. Es de Bogotá. Esa exclusión es distrital y no debes extenderla al resto del país; consulta la norma de tu ente territorial. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Puedo publicar el lote mientras averiguo si hay plusvalía?

Sí, siempre que el anuncio diga que el estado está pendiente de confirmar en el folio y no presente el predio como libre de ese cobro. Así evitas malentendidos con compradores y con la notaría. (verifica en la fuente oficial)