Cómo arrendar o vender una bodega industrial en Colombia: uso del suelo, contrato y ficha técnica

El aviso típico dice «bodega disponible, 500 m², llamar», y detrás hay una minuta de arriendo de apartamento copiada de internet. Es el error más común que veo en inmuebles industriales: el propietario no dice qué actividad admite el predio, no tiene un solo dato técnico con papel y firma un contrato con reglas que no le corresponden. Aquí va lo que yo revisaría antes de publicar, de propietario a propietario.

Respuesta rápida: una bodega no se rige por la ley de vivienda. Confirma por escrito qué uso admite el predio, publica solo los datos técnicos que tengas en documentos y deja claro si ofreces arrendar el inmueble, vender el predio o vender un negocio que funciona en él.

Qué ley sí aplica (y cuál no)

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. Una bodega queda fuera de ese objeto, así que no copies de ahí topes de canon, preavisos de vivienda ni reglas de depósito. Es la confusión que más cláusulas dudosas produce.

Lo que sí puede entrar en juego es el capítulo de locales del Código de Comercio, artículos 518 a 524. Protege al empresario que ha ocupado el inmueble no menos de dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio: al vencer el contrato tiene derecho a la renovación, salvo tres excepciones (incumplimiento, necesidad del propietario para habitación propia o para un establecimiento suyo de empresa sustancialmente distinta, o reconstrucción, ruina u obra nueva).

• En las causales 2 y 3 debes desahuciar por escrito con no menos de seis meses de anticipación. Si no lo haces, el contrato se considera renovado en las mismas condiciones y por el mismo término.
• Si al renovar no hay acuerdo, las diferencias se resuelven por procedimiento verbal con peritos (art. 519). No es un canon libre ni congelado.
• Una cláusula que contradiga los artículos 518 a 523 no produce efectos (art. 524).
• El arrendatario puede subarrendar hasta la mitad con tu limitación de destinación; el subarriendo total necesita tu autorización.

Ojo: ese régimen exige un establecimiento de comercio. No puedo decirte que toda bodega de depósito entre o quede fuera por el solo hecho de ser bodega; depende de cómo se use. Si ya tienes un inquilino con más de dos años, que un abogado revise la minuta. Para el detalle completo de esos artículos, lee nuestra guía de arrendar un local comercial y el Código de Comercio; aquí no la repito.

Uso del suelo: confírmalo antes de recibir visitas

Prometer «uso industrial» sin verificarlo es la forma más rápida de que se caiga un negocio. El concepto de uso del suelo es un dictamen escrito sobre los usos permitidos según el POT y los instrumentos que lo desarrollan. Lo expide el curador urbano o, si no existe esa figura, la autoridad de licencias o la oficina de planeación. Ojo con lo que no es: no otorga derechos ni obligaciones, no modifica licencias vigentes y no reemplaza una licencia de construcción o adecuación.

El ejemplo de Bogotá: el visor SINUPOT de la Secretaría Distrital de Planeación tiene un reporte titulado «Uso del suelo (POT Decreto 555 de 2021 Vigente)», que se genera indicando el uso y el área destinada. Se consulta por dirección o CHIP. Para el concepto escrito, la Curaduría Urbana 1 queda en la Autopista Norte No. 95-31 (atención de lunes a viernes, 8:00 a.m. a 4:00 p.m.). Allí la dirección debe coincidir con un certificado de tradición y libertad de no más de 30 días y se consultan máximo tres usos. El pago publicado el 2 de octubre de 2026 era de $104.083 con IVA incluido; confirma el valor en su página antes de radicar.

En Medellín, la Curaduría Urbana 2 (Calle 49 #50-21, Edificio del Café, piso 5) explica el mismo alcance del concepto. No tomé ninguna tabla de usos industriales de ahí: el resultado depende del predio, no de una regla nacional de metros o de vía. Para el trámite general y los documentos, está la guía de certificado de uso de suelo en curaduría.

Una advertencia legal corta: antes de iniciar una actividad comercial, industrial o de servicios hay que cumplir el uso del suelo, la destinación de la edificación y la ubicación (Ley 1801 de 2016, art. 87), y el incumplimiento lo conocen los inspectores de policía. No te voy a asustar con multas: lo práctico es que tu inquilino no pierda tiempo y dinero en un predio que no admite su actividad.

La ficha técnica que tu aviso puede sostener

Aquí está la parte que casi nadie hace bien. Un operador logístico no busca «bodega amplia»; busca datos que pueda contrastar. La ficha ideal incluye área de bodega y de lote, altura libre, acceso de vehículo de carga o muelles, potencia disponible y resistencia de piso. El detalle incómodo: ninguna norma que yo haya verificado fija una altura, una carga de piso, una potencia o un número de muelles para «toda bodega industrial». Esos datos valen solo si salen de planos, un dictamen estructural, la factura del comercializador de energía o una inspección del predio.

Mi regla: si no hay documento, el aviso dice «no certificada». Se ve menos vendedor, pero filtra mejor y te ahorra una discusión cuando el comprador mida con cinta. Una potencia «aproximada» o una resistencia de piso de oído no se publican como dato cerrado.

• Con papel: áreas (escritura o plano), altura libre (plano o medición), potencia (factura o certificación), resistencia de piso (dictamen).
• Fotos: el muelle, la nave vacía, el portón y el patio de maniobra. Nada de renders ni imágenes de otro parque.
• Sin papel: escribe «no certificado» y ofrece visita para medir.

Si lo que tienes es más bien una oficina o un local con vitrina, el régimen y la ficha cambian; mira la guía de arrendar local u oficina en Bogotá y Medellín.

Arrendar el inmueble, vender el predio o vender el negocio

Son tres negocios distintos y el aviso debe decir cuál ofreces.

Arrendar el inmueble: contrato comercial, con el uso del suelo confirmado y la destinación escrita. El canon se acuerda después de que el interesado ve el predio y lee el certificado.

Vender el predio: exige escritura pública y registro en el folio de matrícula, que es lo que hace operar la tradición del dominio. El certificado de tradición y libertad se pide en el portal oficial de la Superintendencia de Notariado y Registro, y ahí lees gravámenes, limitaciones y medidas cautelares antes de publicar. No te cito costos de notaría ni de registro porque no los verifiqué; consúltalos en la fuente.

Vender el establecimiento de comercio: es otro negocio, regulado desde el artículo 525 del Código de Comercio, y no sustituye la tradición del predio.

Si eres persona natural y arriendas habitualmente, revisa con tu contador cómo queda tu actividad ante la DIAN; la guía de código CIIU 6810 para actividades inmobiliarias te orienta sin entrar en tarifas.

Cómo publicar sin atraer curiosos

Un aviso que filtra tiene cinco cosas: la actividad que el predio admite según su concepto de uso (almacenamiento, logística o industria, no un uso genérico), el municipio y el barrio o la vía, el canon o el precio, la disponibilidad y lo que el arriendo no incluye. Prefiero un aviso con menos llamadas y todas serias.

Una nota honesta: en bodegas el proceso es lento. Hay que conseguir papeles, esperar el concepto y aceptar visitas técnicas. Es trabajo, pero un aviso con documentos cuesta menos que uno que se cae en la segunda reunión.

Si ya tienes inquilino: el aviso de traslado

Una novedad para quien ya arrienda: desde la Ley 2625, sancionada el 24 de agosto de 2026, el arrendatario de local comercial puede fijar, tras la restitución, un aviso de traslado visible de máximo 1.600 cm² durante un mes, a su costa. La oposición puede acarrear multa de un (1) SMLMV impuesta por la SIC. La ley habla de local comercial; no asumas que aplica a cualquier depósito cerrado sin leer tu caso. El desahucio completo tiene su propio tema aparte.

Preguntas frecuentes

❓ ¿La Ley 820 sirve para arrendar una bodega?

No, esa ley regula el arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. Si en la bodega funciona un establecimiento de comercio, mira los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, y haz revisar la minuta por un abogado antes de firmar. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Cuánto cuesta el concepto de uso del suelo?

No hay una tarifa nacional única en las fuentes consultadas. La Curaduría Urbana 1 de Bogotá publicaba $104.083 con IVA incluido el 2 de octubre de 2026; en Medellín y en otras curadurías lee la tarifa del trámite antes de pagar. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Cómo vendo mi bodega de forma segura y evito estafas?

Acuerda el precio o el canon solo después de que el interesado vea el predio y lea el certificado de tradición y libertad reciente. No publiques datos técnicos sin documento, no entregues originales por chat y formaliza la venta mediante escritura pública y registro. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Dónde puedo publicar mi bodega para arrendar o vender?

Publícala donde busquen compradores comerciales: categorías de inmuebles comerciales de un clasificado en línea, portales inmobiliarios y contacto directo con operadores de tu zona. Lo importante es que el aviso lleve ubicación, actividad admitida y fotos reales del muelle y la nave.

❓ ¿Qué pongo de altura, piso y energía si no tengo el plano?

No inventes la cifra. Publica el dato solo si está en un plano, un dictamen estructural o la factura de energía; si no, escribe que no está certificado y ofrece una visita para medir con el interesado. Ninguna norma verificada fija estos valores para toda bodega. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿El concepto de uso me autoriza a adecuar la nave?

No, es un dictamen informativo sobre los usos permitidos según el POT; no otorga derechos ni obligaciones ni modifica licencias vigentes. Si vas a hacer obras o adecuaciones, necesitas la licencia que corresponda al tipo de intervención. (verifica en la fuente oficial)