Desahucio de local comercial en Colombia: preaviso de seis meses, causales y derechos del arrendatario

Respuesta rápida: el desahucio es el aviso que da el propietario, con no menos de seis meses de anticipación a la terminación del contrato, cuando no quiere renovar un local donde funciona un establecimiento de comercio. Pero ojo: ese plazo no sirve para cualquier motivo ni para cualquier inquilino. Aquí te explico cuándo aplica, qué pasa si no se da y qué cambió con la Ley 2625 de 2026.

Es una duda que se repite entre dueños de locales y comerciantes: uno cree que basta una carta con tres meses, el otro cree que nunca lo pueden sacar. Ninguno de los dos tiene razón del todo. El régimen está en los artículos 515 a 524 del Código de Comercio, y vale la pena leerlo con calma antes de firmar o enviar cualquier papel.

Cuándo existe el derecho de renovación

El artículo 518 dice que el empresario que haya ocupado, a título de arrendamiento, no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento, salvo las excepciones de esa misma norma. Fíjate en el detalle: es "no menos de dos años", no "más de dos años". Dos años consecutivos ya alcanzan.

Hay tres condiciones que se cumplen juntas: que el arrendatario sea empresario, que use el local con un mismo establecimiento de comercio y que lleve ese tiempo sin interrupción. Un establecimiento de comercio es un conjunto de bienes organizado por el empresario para realizar los fines de su empresa. Por eso, una oficina o un local sin ese establecimiento detrás no queda cubierto de forma automática por estos artículos. Y si tienes una bodega, esa es otra conversación: mira la guía sobre cómo arrendar o vender bodegas industriales, sin mezclar los dos regímenes.

Las tres causales para no renovar

El propietario solo puede negarse a renovar en tres casos del artículo 518:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo de una empresa sustancialmente distinta.
3. Cuando el inmueble deba reconstruirse, o repararse de modo que no se pueda hacer sin la entrega o desocupación, o demolerse por ruina o para una obra nueva.

Y lo que no está en la lista no es causal. Querer subir el canon, vender el inmueble o simplemente "necesitar el local" sin encajar en los ordinales 2 o 3 no es, por sí solo, una razón válida para negar la renovación. Si hay diferencias sobre las condiciones al renovar, el artículo 519 las remite al procedimiento verbal con intervención de peritos; la ley no fija un tope ni una fórmula para el canon.

El preaviso de seis meses y qué pasa si no se da

El artículo 520 exige que el propietario desahucie al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, pero solo en las causales 2 y 3. El incumplimiento (la causal 1) no está dentro de esa regla de seis meses.

Si en esos dos casos el propietario no avisa a tiempo, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. La excepción son los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Quien desahucia es el propietario. El texto consultado no fija correo certificado, notaría ni un formato de carta. Aun así, mi consejo práctico es dejar constancia escrita de la fecha en que se entrega el aviso: no es una formalidad que la ley exija, es simple prudencia. Y ojo con la palabra: "desahucio" es el aviso anticipado; recuperar el inmueble si el ocupante no lo entrega es un proceso judicial distinto que este artículo no describe.

Indemnización del artículo 522: no es automática

Aquí hay mucho mito. No toda no renovación genera indemnización. El artículo 522 la contempla cuando el propietario no da a los locales el destino que invocó, o no empieza las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega. También procede si, en esos mismos casos, arrienda los locales o los usa para actividades similares a las del arrendatario saliente.

Cuando procede, la estimación la hacen peritos e incluye:

• el lucro cesante,
• los gastos indispensables de la nueva instalación,
• las indemnizaciones de los trabajadores despedidos por la clausura o el traslado,
• el valor actual de las mejoras necesarias y útiles.

No hay una cifra fija en la norma, así que desconfía de quien te cobre un monto "de ley". Si alguien exige una indemnización de palabra y no se cumplen esos supuestos, no hay peritaje ni acuerdo que lo respalde: no se paga por intimidación. Verifica quién cobra y revisa el contrato antes de consignar un peso.

Sobre la entrega del inmueble: la guía de reparos locativos y pintura es de vivienda (Ley 820). En un local comercial mandan el contrato y lo que el artículo 522 dice sobre mejoras.

Preferencia si el local se reconstruye

Si el inmueble se repara, reconstruye o se levanta una obra nueva, el artículo 521 da al arrendatario preferencia en igualdad de circunstancias, sin primas distintas del canon. Si hay desacuerdo, el canon lo fijan peritos. El propietario debe informar la fecha de entrega con por lo menos sesenta días, y el comerciante responde si ejerce la preferencia con no menos de treinta días de anterioridad. Si hay menos locales que antes, prevalecen los arrendatarios más antiguos.

Aviso de traslado: lo nuevo de la Ley 2625 de 2026.

La Ley 2625 de 2026, sancionada el 24 de agosto de 2026, añadió un inciso al artículo 518 y rige desde su sanción y promulgación. Después de terminado el arrendamiento, el arrendatario puede fijar un aviso visible dentro del local con su nueva localización y referencias comerciales. Las reglas:

• Tamaño no superior a 1.600 cm².
• Durante un mes contado desde la restitución del inmueble, no desde la terminación del contrato.
• Si hay remodelación o demolición, puede fijarlo en la puerta exterior.
• El costo lo paga el anterior arrendatario.
• Propietario, arrendador, nuevo arrendatario y terceros no pueden oponerse.

La oposición puede dar lugar a una multa de un salario mínimo legal mensual vigente, impuesta por la Superintendencia de Industria y Comercio previa investigación. Si eres propietario, no lo tomes como un trámite menor: tapar o quitar ese aviso te puede salir caro.

Lo que no se puede pactar en contra y el subarriendo

El artículo 524 es contundente: contra lo dispuesto en los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes. Es decir, la cláusula de "renuncio a la renovación" no es una garantía que el dueño pueda dar por segura.

En cuanto al subarriendo, el artículo 523 prohíbe subarrendar totalmente sin autorización expresa o tácita del arrendador, y prohíbe una destinación que lesione los derechos de este. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad, con la misma limitación. La cesión es válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio.

Esto no es la Ley 820

Un error común es copiar al local los plazos de la vivienda. La Ley 820 de 2003 aplica a arrendamientos de inmuebles urbanos destinados a vivienda, como indica su artículo 1. Si tu caso es un apartamento, mejor lee la guía de carta de terminación y preaviso del arrendador. Para un local con establecimiento de comercio, valen los artículos del Código de Comercio explicados arriba. Como la situación de cada contrato cambia, conviene consultar con un abogado antes de actuar.

Si ya recuperaste el local: cómo volver a ofrecerlo

Cuando el inmueble ya está libre y legalmente disponible, un buen aviso ahorra llamadas de curiosos. Incluye canon, área, uso permitido, qué incluye el arriendo y fotos reales de fachada e interior. Según los anuncios activos en Colombia Move (3 de octubre de 2026), hay 9 anuncios activos en la categoría de oficinas, de los cuales 3 son recientes. Es una cifra interna del sitio, no una estadística nacional. Si el inmueble se usa como actividad inmobiliaria, revisa también el código CIIU 6810.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El preaviso de seis meses aplica cada vez que el dueño no quiere renovar?

No. Solo aplica en las causales 2 y 3 del artículo 518: necesidad del propietario o reconstrucción y demolición. El incumplimiento del arrendatario no entra en esa regla de seis meses. Cada caso depende de la causal que el propietario invoque realmente (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué pasa si el propietario no avisa con seis meses?

En las causales 2 y 3, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. La excepción son los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Con dos años exactos ya hay derecho a renovar?

Sí, siempre que se cumplan las demás condiciones. El artículo 518 pide no menos de dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. Además, el arrendatario debe ser empresario; una oficina sin establecimiento no queda cubierta automáticamente (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Querer vender el local o subir el canon es causal para no renovar?

No, esos motivos no están en la lista del artículo 518. Solo son causales el incumplimiento, la necesidad del propietario para habitación o un establecimiento de empresa sustancialmente distinta, y la reconstrucción, reparación o demolición (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La indemnización de lucro cesante se paga siempre que el comerciante se va?

No. Solo procede en los supuestos del artículo 522, por ejemplo si el propietario no da al local el destino indicado o no inicia obras en tres meses. El valor lo estiman peritos; la norma no trae una cifra fija (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Ya puedo dejar el aviso de traslado y de qué tamaño?

Sí, desde la Ley 2625 de 2026, sancionada el 24 de agosto de 2026: un aviso de hasta 1.600 cm² durante un mes contado desde la restitución, pagado por quien se va. La oposición puede generar multa de un salario mínimo legal mensual vigente (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La Ley 820 y sus plazos sirven para mi local?

No. La Ley 820 de 2003 es para arrendamientos de vivienda urbana. Un local con establecimiento de comercio se rige por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, por lo que no debes copiar los plazos de vivienda (verifica en la fuente oficial).