Código CIIU 6810 en Colombia: qué incluye, en qué se diferencia del 6820 y qué registro te corresponde

Mucha gente cree que poner el código 6810 en el RUT los convierte automáticamente en comerciantes, los obliga a pagar ICA o los mete a un régimen especial. No es así: el código describe tu actividad, no reemplaza el contrato de arriendo ni la declaración de renta. Si lo que buscas es el paso a paso de inscripción o actualización, ya lo tienes en nuestra guía del RUT para arrendadores. Aquí resolvemos otra cosa: qué cubre exactamente el 6810 y qué registro corresponde a cada caso.

Respuesta rápida: el 6810 es la actividad de quien compra, vende, administra o arrienda inmuebles propios o arrendados. Si cobras por gestionar inmuebles de otros, el código es el 6820. Y el RUT, la Cámara de Comercio y la matrícula de arrendadores son tres registros distintos.

Cómo se llama el 6810 y a quién le queda

En la Resolución DIAN 000114 de 2020, que adoptó la CIIU Rev. 4 A.C. para el control tributario, la clase 6810 se llama «Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados». La clase 6820 se llama «Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata».

La diferencia de fondo: el 6810 es para quien actúa por cuenta propia, como dueño o como arrendatario principal. El 6820 es para quien cobra una retribución por intermediar, avaluar, asesorar o administrar inmuebles de terceros.

Qué entra en el 6810

Según el texto de inclusión que reproduce el DANE (adaptado de la CIIU Rev. 4 A.C.), el 6810 cubre:

• Compra, venta, administración, alquiler o arrendamiento de inmuebles propios o arrendados, residenciales y no residenciales, incluidos salas de exposiciones, salas cinematográficas, almacenamiento, centros comerciales y terrenos.
• Casas y apartamentos amoblados o sin amoblar por períodos superiores a treinta días.
• Promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios.
• Subdivisión de terrenos en lotes sin mejora.
• Suministro de espacio solo para albergue de animales.

El corte de más de treinta días es el que más confunde. Si alquilas un apartamento a un inquilino por meses o por años, estás en la lógica del 6810. Si ofreces estancias cortas como servicio de alojamiento para visitantes, ya estás en otra familia de códigos.

Qué se queda por fuera

Según las notas de la clasificación, no van en el 6810 la construcción de edificios, la subdivisión de terrenos con mejora, ni los hoteles, apartahoteles, centros vacacionales, camping, albergues temporales y tiempo compartido. Esas actividades tienen sus propias clases, de construcción y de alojamiento. Antes de marcar cualquiera, ábrela en el documento oficial del DANE y confirma el número de clase; yo prefiero no darte de memoria un código que no verifiqué.

Un downside honesto: las notas de inclusión y exclusión son largas y a veces ambiguas para casos mixtos (por ejemplo, un inmueble que arriendas por meses y a veces por noches). Ahí lo sensato es consultar con un contador, no adivinar.

6810 frente a 6820: dónde está la frontera

Si arriendas tu propio apartamento, es 6810. Si una persona te entrega su inmueble para que lo arriendes, lo administres o lo vendas a cambio de una comisión, tu actividad es 6820. También van ahí el avalúo, la consultoría y la administración de condominios, conjuntos, centros comerciales y plazas de mercado.

Si administras inmuebles de un tercero, mira cómo se documenta la relación en nuestro artículo sobre el contrato de mandato para arrendar con inmobiliaria.

El 0090 y la «renta de capital» no son lo mismo

Aquí hay mucha confusión. El 0090 no es el código del arriendo de inmuebles: en la clasificación propia de la DIAN describe a personas naturales rentistas de capital por intereses, utilidades y rendimientos de capital. Las referencias antiguas al código 7010 o a la Resolución 139 de 2012 no son la regla vigente del formulario.

Por otro lado, según el Concepto DIAN 11383 de 2024, en la cédula general las rentas de capital incluyen intereses, rendimientos financieros, arrendamientos, regalías y explotación de la propiedad intelectual. Es decir: tu canon puede ser renta de capital en la declaración y, al mismo tiempo, actividad 6810 en el RUT. Son dos casillas distintas de dos formularios distintos.

Tres registros que se confunden

1. RUT

Es donde figura el código de actividad. Si todavía no tienes RUT, empieza por esta guía. Pilas con los tramitadores: el canal es dian.gov.co y no tienes por qué pagarle a intermediarios o portales que no sean ese para inscribir o cambiar tu actividad.

2. Matrícula mercantil (Cámara de Comercio)

El 6810 no es, por sí solo, una matrícula mercantil. El artículo 20, numeral 2, del Código de Comercio vuelve mercantil el arriendo de muebles comprados para arrendarlos y el arriendo de bienes para subarrendarlos; el arriendo de tu inmueble propio no está en esa lista. Eso sí, el artículo 24 aclara que la lista no es cerrada, así que la habitualidad con ánimo de lucro puede cambiar el análisis. La Cámara de Comercio de Cali, por ejemplo, indica que se matriculan comerciantes y establecimientos, y que no procede para la persona natural que ejerce actividades exclusivamente no mercantiles.

Si te matriculaste de más y quieres salir, mira cómo cancelar la matrícula mercantil de persona natural.

3. Matrícula de arrendadores (Ley 820 de 2003)

Es otro registro, ante la autoridad administrativa. El artículo 28 de la Ley 820 la exige en municipios de más de 15.000 habitantes cuando arrendar vivienda urbana es tu actividad principal, cuando hay intermediación, o cuando como propietario o subarrendador tienes más de cinco contratos. El Decreto 51 de 2004 asigna esa matrícula a las alcaldías (y a la Gobernación de San Andrés), con vigencia de un año y renovación automática.

¿Y el ICA? Es un impuesto municipal. Que debas pagarlo depende del estatuto de tu municipio y de si tu actividad es mercantil; pregunta en tu Secretaría de Hacienda local. No hay una respuesta nacional de «sí» o «no» para todos los arrendadores.

Régimen Simple: el código no decide

Que el 6810 o el 6820 aparezcan en el anexo tarifario no te habilita para el Régimen Simple. El Concepto DIAN 015191 del 31 de agosto de 2026 dice que quien recibe inmuebles de terceros para administrarlos, arrendarlos o venderlos a cambio de comisión no puede optar por el RST (art. 906 num. 8 lit. b del Estatuto Tributario). Esa norma también excluye la gestión de activos, la intermediación, el arrendamiento de activos y las actividades de ingresos pasivos que representen el 20% o más de los ingresos brutos, y el numeral 9 excluye combinar esas actividades con otra.

El caso del propietario que solo arrienda lo suyo no está resuelto por ese concepto, así que no te prometo ni que entras ni que sales: verifícalo con un contador antes de decidir.

Qué pasa con la CIIU Rev. 5

La Resolución 992 del DANE, del 6 de agosto de 2026, adopta la CIIU Rev. 5 A.C., deroga la Resolución 2306 de 2022 y da hasta dos años para implementarla. En ese plazo se puede seguir usando la Rev. 4 A.C. (2022). Consultada el 1 de octubre de 2026, la página de actividad económica de la DIAN sigue citando las resoluciones 114 de 2020, 05 de 2021, 1232 de 2022 y 086 de 2023. La Resolución 086 de 2023 no cambia la nota del 6810.

Mi consejo práctico: marca el código que te ofrezca el formulario de MUISCA el día que lo diligencies, no un número que viste en un blog sobre la Rev. 5.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Qué actividades cubre el código 6810?

Cubre comprar, vender, administrar o arrendar inmuebles propios o arrendados, incluidas casas y apartamentos por más de 30 días. También incluye promoción de proyectos, lotes sin mejora, centros comerciales, terrenos y espacio solo para albergue de animales, según la nota de inclusión del DANE (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuándo el código es 6820 y no 6810?

Es 6820 cuando cobras por gestionar, arrendar, avaluar o administrar inmuebles de otros. Allí caben la retribución o contrata, el avalúo y la administración de copropiedades; si arriendas lo tuyo como dueño, sigues en el 6810. Confirma los detalles en las notas oficiales del DANE (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Sirve el 0090 para declarar arriendos?

No uses el 0090 como código del arriendo de tu inmueble. Que el canon sea renta de capital en la declaración de renta no cambia el código del RUT: la cédula incluye arrendamientos, pero esa es otra casilla y otro formulario (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El arriendo por días entra en el 6810?

El arriendo de casas y apartamentos entra en esa nota cuando el período es superior a 30 días. Las estancias cortas como servicio de alojamiento quedan fuera del 6810 y van a las clases de alojamiento; revisa el número exacto en el documento del DANE (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Tengo que matricularme en la Cámara de Comercio por tener el 6810?

El 6810 no es, por sí solo, la matrícula mercantil. El arriendo del inmueble propio no está en el art. 20 num. 2 del Código de Comercio, aunque el art. 24 deja la lista abierta y la habitualidad puede cambiar el análisis. Ante la duda, consulta con tu Cámara o un contador (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La matrícula de arrendadores de la Ley 820 es la de la Cámara?

No; es un registro ante la alcaldía, en los casos del artículo 28 de la Ley 820 de 2003. Aplica en municipios de más de 15.000 habitantes si arrendar vivienda urbana es tu actividad principal, hay intermediación o tienes más de cinco contratos (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El 6810 me mete al Régimen Simple, y cambió con la Rev. 5?

El código en el anexo no autoriza el RST, y al 1 de octubre de 2026 el portal de la DIAN sigue citando las resoluciones basadas en la Rev. 4. La Rev. 5 tiene una transición de hasta dos años; usa el código que te muestre el formulario (verifica en la fuente oficial).