Cómo Registrarse en el RUT de la DIAN como Rentista de Capital o Arrendador de Inmuebles

Arrendar una propiedad en Colombia es una de las inversiones más comunes para construir patrimonio o asegurar un ingreso mensual estable. Sin embargo, en el momento de cerrar el negocio, las agencias inmobiliarias, las aseguradoras de arrendamiento o los mismos inquilinos te pedirán un documento indispensable: el Registro Único Tributario (RUT) expedido por la DIAN con la actividad económica correspondiente.

Muchos propietarios cometen el error de registrarse a ciegas o pedirle a un tercero que elija cualquier actividad comercial sin entender las responsabilidades tributarias que asumen. En esta guía te explicamos cómo configurar tu RUT como arrendador o rentista de capital, qué código CIIU te corresponde por ley y cómo declarar tu actividad sin dolores de cabeza fiscales.

¿Qué código CIIU debes elegir en el RUT: 6810, 0090 o 6820?

El error más común entre propietarios de inmuebles consiste en pensar que cualquier ingreso por arriendo convierte automáticamente a la persona en un «rentista de capital» bajo el código 0090. La clasificación de actividades económicas de la DIAN (basada en la Resolución 000114 de 2020) distingue con claridad el origen de tus ingresos:

• CIIU 6810 («Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados»): Es el código obligatorio para los propietarios que arriendan apartamentos, casas, fincas, oficinas, bodegas o locales comerciales propios a mediano o largo plazo (periodos superiores a 30 días continuos).
• CIIU 0090 («Rentistas de capital, solo para personas naturales»): Está reservado para quienes perciben ingresos pasivos derivados exclusivamente de instrumentos financieros, intereses bancarios, rendimientos de títulos valores, dividendos, participaciones o regalías. No es el código que la DIAN espera cuando tu ingreso proviene del alquiler de bienes raíces.
• CIIU 6820 («Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata»): Corresponde a administradores de finca raíz, corredores e intermediarios inmobiliarios que gestionan o arriendan propiedades que pertenecen a terceros y cobran una comisión por dicho servicio.

¿Y si alquilas por días a turistas? Si ofreces tu inmueble mediante estancias cortas de menos de 30 días consecutivos, la DIAN y el Viceministerio de Turismo consideran esta operación un servicio de alojamiento turístico, lo que exige registrar códigos hoteleros (como 5519 o 5512) y tramitar el Registro Nacional de Turismo (RNT).

Responsabilidades tributarias en el RUT para arrendadores (Casilla 53)

Una vez definida tu actividad económica en las casillas 46 a 50 del formulario, debes prestar especial atención a la casilla 53, correspondiente a las responsabilidades fiscales. El tipo de inmueble que alquilas determina tus obligaciones tributarias:

1. Arrendamiento de vivienda urbana

De acuerdo con el artículo 476 del Estatuto Tributario, el servicio de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente para vivienda urbana está excluido del Impuesto sobre las Ventas (IVA). Si todos tus ingresos por arriendo provienen de vivienda habitacional, no adquieres la obligación de cobrar ni declarar IVA por este concepto.

2. Arrendamiento de inmuebles comerciales

A diferencia de la vivienda, el arriendo de locales comerciales, bodegas u oficinas sí está gravado con la tarifa general del 19% de IVA. No obstante, las personas naturales cuyos ingresos brutos totales provenientes del negocio no superen las 3.500 UVT (según el valor de la UVT vigente para el año gravable) y que cumplan con la totalidad de los requisitos del artículo 437 del Estatuto Tributario, operan como No responsables de IVA, registrando el Código 49 en su casilla 53.

Si superas dicho umbral o tienes más de un establecimiento de comercio, deberás registrarte como responsable de IVA y cumplir con la expedición de factura electrónica, tal como detallamos en nuestra guía sobre factura electrónica en contratos de arrendamiento en Colombia.

3. Responsabilidad frente al Impuesto sobre la Renta

Quienes perciben ingresos por arriendos deben revisar anualmente si superan los topes fijados por la ley para declarar renta (patrimonio bruto, ingresos brutos, compras con tarjeta de crédito o consignaciones bancarias). Si estás obligado a declarar, tu RUT reflejará la responsabilidad 05 («Impuesto sobre la renta y complementarios régimen ordinario»).

Paso a paso para inscribir o actualizar tu RUT en el portal de la DIAN

Actualmente no necesitas desplazarte a un punto de atención físico de la DIAN para formalizar tu actividad. El trámite se completa desde el portal oficial (dian.gov.co):

Escenario A: Si ya tienes cuenta de usuario en la DIAN

1. Ingresa a dian.gov.co y entra por la opción Usuario Registrado con tu tipo de documento, número de cédula y contraseña.
2. En el tablero principal de Muisca, selecciona la opción Actualización RUT y presiona el botón para iniciar la solicitud.
3. En la Hoja 2 (o la sección de actividades económicas), modifica la casilla 46 (actividad principal) ingresando el código 6810 y la fecha exacta desde la cual iniciaste o planeas iniciar los arriendos. Si el arriendo es secundario a tu empleo u otra profesión, inclúyelo en la casilla 48 como actividad secundaria.
4. Revisa la casilla 53 de responsabilidades fiscales para asegurar que conste el código 49 si actúas como persona natural no responsable de IVA en locales comerciales, o las responsabilidades que correspondan.
5. Guarda el borrador, firma con tu clave electrónica o firma digital y pulsa Enviar.
6. Haz clic en el botón PDF para descargar tu RUT actualizado con la leyenda oficial «Copia Certificado».

Si requieres modificar otros datos personales o de ubicación física antes de firmar, consulta el procedimiento completo en nuestra guía sobre cómo actualizar datos del RUT en línea para personas naturales.

Escenario B: Si vas a sacar el RUT por primera vez

1. En el portal de la DIAN, haz clic en RUT > Inscribir RUT.
2. Selecciona Persona Natural, digita tu correo electrónico personal y valida el código temporal enviado a tu bandeja de entrada.
3. Carga fotografías legibles de tu documento de identidad por ambas caras y completa la verificación biométrica facial (selfie) siguiendo las instrucciones en pantalla.
4. Diligencia tus datos de residencia, datos de contacto y selecciona el código de actividad económica 6810 para arrendadores de vivienda o inmuebles propios.
5. Finaliza el registro y descarga el PDF generado. Puedes revisar los detalles completos de este proceso en nuestra guía para inscribir el RUT por primera vez en línea.

Documentos clave para respaldar tu contrato de arriendo

Tener tu RUT actualizado no solo te mantiene al día frente a las autoridades fiscales, sino que transmite seriedad y confianza al momento de seleccionar arrendatarios. Para consolidar una relación de arrendamiento formal en Colombia, asegúrate de estructurar una carpeta con:

Según los anuncios activos en Colombia Move (septiembre 2026), hay 145 avisos activos en vivienda —46 de ellos de apartamento— y 28.579 vistas recientes en esa sección. Tener el RUT con el CIIU 6810 listo evita que un inquilino serio se frene por papeles incompletos.

• Copia del RUT: Con actividad económica vigente y datos de contacto actualizados.
• Certificado de Tradición y Libertad: Con fecha de expedición reciente (habitualmente inferior a 30 días) para demostrar la legítima propiedad del inmueble.
• Paz y salvo de administración: Si la propiedad forma parte de un edificio o conjunto cerrado bajo régimen de propiedad horizontal, tramita con anticipación el paz y salvo de administración del inmueble para evitar inconvenientes en el acceso y entrega de llaves.
• Contrato de arrendamiento escrito: Con inventario pormenorizado del estado de entrega del inmueble, cláusula de destinación específica (habitacional o comercial) y fechas claras de pago mensual del canon.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Cuál es el código de actividad económica para arrendar un apartamento en el RUT?

El código vigente es el CIIU 6810 («Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados»). Cubre el alquiler a más de 30 días de apartamentos, casas o apartaestudios propios, según la Resolución 000114 de 2020 de la DIAN.

❓ ¿Cuál es la diferencia entre el código 6810 y el código 0090 en el RUT?

El 6810 cubre arriendo de inmuebles propios; el 0090 no. El 0090 vigente aplica a rentas financieras, dividendos o regalías, según la misma clasificación CIIU de la DIAN (fuente: Resolución 000114 de 2020).

❓ ¿Debo cobrar IVA si arriendo una vivienda en Colombia?

No: la vivienda urbana está excluida de IVA. El artículo 476 del Estatuto Tributario, vigente en 2026, reserva el IVA del 19% a inmuebles comerciales, sujeto al régimen del propietario.

❓ ¿Cuánto cuesta tramitar o actualizar el RUT en la DIAN?

El trámite vigente ante la DIAN es gratuito en sede electrónica y puntos de atención. No pagues a tramitadores ni a páginas no oficiales; confirma siempre en dian.gov.co (fuente: portal RUT de la DIAN).

❓ ¿El RUT de arrendador tiene fecha de vencimiento?

No: el RUT tiene vigencia indefinida. Un inquilino o banco no puede rechazarlo solo por la fecha de impresión si los datos siguen actualizados, según la normativa tributaria vigente.

❓ ¿Qué plazo otorga la DIAN para actualizar el RUT tras empezar a arrendar?

Tienes un mes calendario desde que inicia la actividad. El artículo 658-3 del Estatuto Tributario, vigente en 2026, fija ese plazo para actualizar la casilla de actividad y evitar sanciones.