Código CIIU 6820 en el RUT: comisiones y corretaje inmobiliario

Respuesta corta: si cobras una retribución por vender, arrendar, administrar o avaluar inmuebles de otras personas, tu actividad es la 6820, no la 6810 ni la 0090. Eso lo cambia todo en tu RUT, en la factura y en lo que te retienen.

Lo veo mucho: el corredor que consigue arrendatario para la casa de un cliente y en el RUT deja el mismo código del dueño. Parcero, ese código describe a otro sujeto. Aquí va lo que sí está en las normas, sin porcentajes inventados.

Qué es el 6820 y en qué se separa del 6810

La Resolución DIAN 000114 de 2020 adopta la CIIU Rev. 4 A.C. para control tributario. Los títulos oficiales son:

• 6810: «Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados».
• 6820: «Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata».

La diferencia es de sujeto: el dueño que arrienda lo suyo va en 6810; quien cobra por trabajar sobre bienes ajenos va en 6820. Si eres propietario, mira la guía del código 6810. La sección L del DANE cubre arrendadores, agentes y corredores, con bienes propios o arrendados, o a cambio de retribución.

Tampoco es 0090: esa es una clasificación propia de la DIAN para rentistas de capital (personas naturales y sucesiones ilíquidas), no el código de quien cobra comisión. Y ojo: que un canon sea renta de capital en la declaración (artículo 335 del Estatuto Tributario) no convierte al arrendador en 0090 ni al corredor en 6810. La declaración y el RUT son cosas distintas.

Qué entra en el 6820

La nota de la clase que circula en fichas públicas incluye intermediación en compra, venta y arriendo, valuación, consultoría, promoción de proyectos y administración de condominios, conjuntos, centros comerciales y plazas de mercado. Excluye, entre otros, depósito, servicios jurídicos, vigilancia y alojamiento hotelero. Esa lista no la copies a ciegas: confírmala en el PDF oficial del DANE antes de citar exclusiones con número de clase.

La comisión: qué dice el Código de Comercio

El corredor, según el artículo 1340, pone en relación a dos o más personas para un negocio comercial, sin vínculo de colaboración, dependencia, mandato o representación. El artículo 1341 dice que tiene derecho a la remuneración estipulada; si no la hay, a la usual y, en su defecto, a la que fijen peritos. Salvo pacto, la pagan las partes por mitades y se causa cuando el negocio se celebra.

Traducción práctica: no hay un porcentaje nacional. Lo que vale es lo que quedó escrito en tu contrato. Si alguien te dice que "la ley fija" un número, pídele el artículo.

Si administras por cuenta del dueño bajo mandato, el mandante practica retención sobre los honorarios que le paga al mandatario, y el mandatario identifica en su contabilidad lo que recibe para el mandante (artículo 1.2.4.11 del DUR 1625). Lo explicamos en la guía del contrato de mandato de arrendamiento.

Cómo se registra en el RUT

Las actividades económicas van en las casillas 46 (principal), 48 (secundaria) y 50 (otras) de la hoja 1, y en la 161 de la hoja 6. Si la comisión es tu ingreso más importante, va como principal.

1. Entra a dian.gov.co como usuario registrado, o pide cita en la DIAN.
2. Actualiza la actividad en el RUT.
3. Revisa que el borrador final muestre el código correcto antes de confirmar.

Pilas: el trámite no se le paga a un gestor. El único canal es la DIAN. Además, el DANE ya publica la CIIU Rev. 5 A.C. (Resolución 992 de 2026), pero no des por hecho que la DIAN cambió el 6820: usa el código que te muestre MUISCA el día del trámite.

IVA y retención sobre la comisión

La tarifa general del IVA es 19% (artículo 468 del ET), pero aplica si eres responsable de IVA y el servicio no está excluido; no es cierto que toda comisión lleve 19% sin más. La comisión es un cobro distinto del canon: el Oficio DIAN 21910 de 2019 deja el impuesto sobre la comisión del intermediario aparte del IVA del arrendamiento intermediado.

Una persona natural puede no ser responsable de IVA solo si cumple todas las condiciones del parágrafo 3 del artículo 437, entre ellas topes de 3.500 UVT en ingresos de la actividad, en el valor individual del contrato gravado y en consignaciones de actividades gravadas. Si tus ingresos vienen de contratos con el Estado, esos límites son de 4.000 UVT. Verifica la UVT vigente en la DIAN.

En retención por honorarios y comisiones:

• Si el beneficiario es persona jurídica o asimilada, la retención a título de renta es 11% (DUR 1625, art. 1.2.4.3.1).
• Si el beneficiario no está obligado a declarar renta, el artículo 392 fija 10%. La tarifa de quien sí declara la fija el Gobierno.

Y ojo: la retención la practica quien paga siendo agente retenedor. Si hay un servicio distinto a la comisión, puede tener otra tarifa; que un contador clasifique el concepto.

Régimen Simple: el 6820 en el anexo no te deja entrar

Aquí hay mucho mito. El Concepto DIAN 015191 del 31 de agosto de 2026 dice que quien se dedica de forma exclusiva a recibir inmuebles de terceros para gestionarlos, administrarlos, arrendarlos, venderlos o disponer de ellos a cambio de comisión no puede optar por el RST. El mandato no cambia esa naturaleza, y que 6810 y 6820 aparezcan en el anexo tarifario no habilita el régimen. El numeral 9 del artículo 906 tampoco deja optar a quien combine una de esas actividades con otra distinta.

Mi consejo: no te inscribas al Simple solo porque "tu código está en la lista". Si tu caso mezcla actividades, consúltalo con un contador.

Publica el inmueble que administras

Una vez claro el código, viene lo práctico: mostrar el inmueble. En Colombia Move puedes comparar fincas, lotes y casas campestres. Aclara siempre si publicas como dueño o como intermediario, con precio, ubicación y fotos reales.

Según los anuncios activos en Colombia Move (octubre 2026), hay 31 anuncios activos de finca, 37 de lote y 15 de casa campestre.

Antes de promocionar un inmueble ajeno, aprende a revisar la matrícula con la guía para verificar la matrícula inmobiliaria. El anuncio no sustituye el contrato de corretaje ni define tu código ante la DIAN.

En resumen: el código no reemplaza el contrato ni la declaración. Es solo la etiqueta correcta de lo que haces.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El 6820 es para el dueño que arrienda su propio inmueble?

No. Ese caso es 6810, que corresponde a actividades con bienes propios o arrendados. El 6820 es para quien cobra una retribución o trabaja por contrata sobre inmuebles de otras personas. Si haces ambas cosas de verdad, ambos códigos pueden convivir en el RUT (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Puedo dejar la comisión inmobiliaria en el código 0090?

No uses 0090 para esa comisión. Es una clasificación propia de la DIAN para rentistas de capital, personas naturales y sucesiones ilíquidas, no el CIIU del corredor. Para la comisión corresponde el 6820, y el RUT debe reflejar la actividad real (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto es la comisión de un corredor inmobiliario según la ley?

El Código de Comercio no fija un porcentaje nacional. Vale la remuneración pactada; si no hubo pacto, la usual y, si tampoco, la que fijen peritos. Salvo acuerdo distinto, la pagan las partes por mitades cuando el negocio se celebra (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La comisión lleva IVA del 19%?

La tarifa general es 19% cuando eres responsable de IVA y el servicio no está excluido. La comisión es un cobro distinto del canon. Para saber si eres responsable, revisa que cumplas todas las condiciones del parágrafo 3 del artículo 437, incluidos los topes de 3.500 UVT (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Me pueden retener la comisión?

Si quien paga es agente retenedor y el pago es una comisión, sí. El 10% del artículo 392 aplica a quien no está obligado a declarar renta; el 11% del DUR 1625 aplica cuando el beneficiario es persona jurídica o asimilada (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El 6820 me mete por sí solo al Régimen Simple?

No. El Concepto DIAN 015191 del 31 de agosto de 2026 niega el RST a quien se dedica de forma exclusiva a gestionar inmuebles de terceros a cambio de comisión, aunque el 6820 aparezca en el anexo tarifario. Consulta tu caso con un contador (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Dónde cambio el código sin pagarle a un tramitador?

En dian.gov.co como usuario registrado, o con cita de la DIAN. Las casillas de actividad son la 46, 48 y 50 de la hoja 1 y la 161 de la hoja 6. No necesitas intermediarios para actualizar el RUT (verifica en la fuente oficial).