Reparos locativos y pintura al entregar el inmueble arrendado: qué dice la Ley 820

Es el último fin de semana del contrato. El inquilino ya empacó, el arrendador llega con el celular en la mano y señala una pared: "esto hay que repintarlo, y lo descuento". Del otro lado responden: "eso es del tiempo, llevo años aquí". La discusión casi nunca es si la ley manda pintar. Es si esa marca es uso normal o daño por mal uso.

Esta guía es para arrendamiento de vivienda urbana bajo la Ley 820 de 2003. No aplica, sin más, a locales u oficinas. Te doy el criterio y una lista de pruebas, no un veredicto para cada pared.

La regla de fondo: uso normal frente a daño

Según el artículo 9, numeral 2, de la Ley 820, el arrendatario debe cuidar el inmueble. Solo si el deterioro es distinto del uso normal o de la acción del tiempo, y es imputable a mal uso o a su culpa, debe hacer por su cuenta y a tiempo las reparaciones o sustituciones necesarias.

Del otro lado, el artículo 8 obliga al arrendador a entregar el inmueble en la fecha convenida en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y a mantener en buen estado de servir los servicios, cosas y usos conexos pactados. En vivienda compartida, las reparaciones de zonas comunes que no sean atribuibles a los arrendatarios son de su cargo.

El Código Civil completa el cuadro. El artículo 1997 pide conservar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia. El 1998 define las reparaciones locativas como las que la costumbre pone a cargo del arrendatario y los deterioros que ordinariamente produce su culpa, con ejemplos como descalabros de paredes o rotura de cristales. El 1999 lo hace responsable también por la culpa de su familia, huéspedes y dependientes. Y el 2028 aclara que en una casa esas reparaciones se reducen a mantener el edificio en el estado en que se recibió, sin responder por deterioros del tiempo y del uso legítimos, ni por fuerza mayor, caso fortuito, ni por defectos de construcción, vetustez o naturaleza del suelo.

Tabla rápida: ¿desgaste o daño?

Mi lectura honesta: la tabla orienta, pero cada caso se decide con el contrato, el estado inicial y las pruebas. Ahí es donde casi todos pierden.

La pintura, en un solo bloque

Con los artículos citados, la Ley 820 no crea una obligación autónoma de pintar todo el inmueble al entregarlo. La pintura deslucida por el tiempo y el uso legítimo queda del lado del arrendador. Huecos, manchas, roturas o humedad imputables a mal uso o culpa sí pueden ser reparación a cargo del arrendatario. Una costumbre de exigir repinte total no sustituye ese criterio.

Ojo con el otro extremo: tampoco es cierto que nunca se pueda cobrar nada de pintura. Si tú manchaste o rayaste una pared, ese arreglo es tuyo. Y si quieres cambiar el color o hacer mejoras, hazlo con autorización expresa por escrito: el artículo 22, numeral 5, señala como causal de terminación hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa, o destruir total o parcialmente el inmueble. Eso no significa que un cambio de color sea siempre esa causal ni que exista una multa fija; simplemente conviene pactarlo.

Depósito de pintura: no cabe en vivienda urbana

El artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero en efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario de vivienda urbana. Tampoco se permite hacerlo de forma indirecta, por interpuesta persona, en un documento distinto del contrato o con otro nombre. Un "depósito de pintura" o "de garantía" cae en esa lógica. Ojo: el texto consultado no dice que toda cláusula sea nula de pleno derecho, así que si ya firmaste algo así, revisa el caso con un abogado.

La única garantía que sí menciona la ley es la del artículo 15: un depósito para el pago de facturas de servicios públicos domiciliarios, a favor de la empresa, que no puede superar el valor de esos servicios (cargo fijo, aportes de conexión y unidad de consumo) de dos períodos consecutivos de facturación. No es un depósito de dos meses de canon ni se puede redirigir a pintura.

Durante el contrato: el descuento del artículo 27

Esto se mezcla mucho con la entrega, pero es otra cosa. Salvo pacto en contrario, el arrendatario puede descontar de la renta el costo de reparaciones indispensables no locativas del artículo 1993 del Código Civil, sin pasar del 30% de cada canon; si el costo es mayor, el descuento se repite hasta completar lo gastado.

Es una regla para arreglos urgentes durante el arriendo, con aviso al arrendador. No es una regla de pintura al entregar, y no autoriza a retener las llaves por un repinte. Si entregas antes de tiempo, la discusión es otra (el canon, no la pintura): mira cómo funciona la devolución del canon por entrega anticipada.

Protocolo de entrada y salida: tu prueba

El artículo 2005 del Código Civil dice que el arrendatario restituye la cosa en el estado en que le fue entregada, teniendo en cuenta el deterioro del uso y goce legítimos. Si no consta ese estado, se entiende recibida en regular estado de servicio, salvo prueba en contrario, y de los daños durante el goce el arrendatario debe probar que no vinieron de su culpa ni de la de huéspedes, dependientes o subarrendatarios. La restitución se hace desocupando, poniendo el inmueble a disposición del arrendador y entregando las llaves (art. 2006).

Traducción práctica: sin constancia inicial, la carga de la prueba te pesa. Un inventario con fotos no es un formato oficial de la Ley 820, pero sí una práctica de prueba alineada con ese artículo:

• Fecha y firma de ambas partes, tanto al entrar como al salir.
• Fotos fechadas de las mismas esquinas y los mismos ángulos en las dos visitas.
• Paredes y techos (manchas, humedad), vidrios, chapas y llaves, baños y grifería.
• Lo que se entrega amoblado o con electrodomésticos, con su estado.
• Una nota sobre marcas menores ya existentes, como huecos de cuadros.

Si no hubo inventario de entrada, arma uno de salida con fotos y firmas, y aclara por escrito lo que ya venía así. No retengas el inmueble ni las llaves por una disputa de pintura: entrega y reclama por la vía que corresponda.

Para la próxima vez, antes de firmar deja el estado por escrito: esta guía para revisar el contrato ayuda, aunque no repitas su frase sobre el depósito, que choca con los artículos 15 y 16. Para la redacción, usa la plantilla de contrato de vivienda urbana y añade una cláusula clara de estado del inmueble.

Esta guía es información general con normas consultadas el 2026-09-29 y no sustituye la revisión de tu contrato concreto. Si hay dinero en disputa, consulta a un abogado.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Es obligatorio pintar el apartamento al entregar el arriendo?

No, la Ley 820 no impone un repinte total al entregar. El arrendatario responde por el daño distinto del uso normal y del tiempo que sea imputable a mal uso o culpa; la pintura deslucida por los años no cuenta. Revisa además lo que pacta tu contrato (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué es deterioro normal y qué es daño en un arriendo de vivienda?

El deterioro normal es el desgaste por tiempo y uso legítimo, incluida la pintura opaca, y no se cobra al arrendatario. Un vidrio roto, un hueco grande o una mancha por mal uso sí pueden ser daño imputable, y allí conviene tener fotos del estado inicial (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿De quién son las reparaciones locativas?

Son del arrendatario cuando el deterioro viene de su culpa o mal uso, según el Código Civil. Las que provienen del tiempo, la fuerza mayor o defectos del edificio, como vetustez o mala construcción, no le corresponden. En casos dudosos, revisa el contrato y consulta a un abogado (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El arrendador puede quedarse un depósito para la pintura?

En vivienda urbana no puede exigir depósitos en efectivo ni otras cauciones para garantizar el contrato, ni disfrazarlos con otro nombre. La única garantía permitida es la de servicios públicos del artículo 15, que no se mide en meses de canon (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Sirve el inventario con fotos si no hay un acta oficial?

Sí, como prueba. No existe un formato obligatorio en la Ley 820, pero fotos fechadas, mismos ángulos y firma de ambas partes ayudan. Si nunca se dejó constancia del estado inicial, el Código Civil presume que se recibió en regular estado de servicio (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Puedo descontar de la renta el arreglo que hice?

Solo en el caso del artículo 27: reparaciones indispensables no locativas, con tope del 30% de cada canon salvo pacto distinto. Eso no cubre un repinte de entrega ni permite retener las llaves. Avisa siempre por escrito al arrendador (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Esta regla vale para un local u oficina?

Esta guía es para vivienda urbana bajo la Ley 820. Un local, una oficina u otro destino comercial se revisa con su propio régimen y con lo que diga el contrato, así que no apliques estas reglas sin más (verifica en la fuente oficial).