Reparaciones en arriendo: qué paga el propietario y el inquilino

Una tubería revienta un domingo, aparece humedad detrás del clóset o el calentador deja de prender: ahí comienza la pelea clásica del arriendo en Colombia. Uno dice “eso es del propietario”; el otro responde “usted lo dañó”. Yo no pagaría ni descontaría nada hasta separar la causa del daño y dejarla documentada.

Respuesta corta: el propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable y segura; el inquilino asume los arreglos locativos derivados del uso cotidiano o de su culpa. El desgaste natural no se le puede cobrar automáticamente al arrendatario. Si quieres ver opciones reales en este momento, puedes ver apartamentos y casas en Colombia Move — publicar es completamente gratis.

Reparaciones necesarias y locativas: la diferencia que define quién paga

La Ley 820 de 2003 y el Código Civil no reparten la cuenta por el tamaño del arreglo sino por su causa. Una reparación necesaria o indispensable conserva la estructura, los servicios principales o la habitabilidad. Una reparación locativa mantiene lo que se deteriora por el uso ordinario o corrige un daño causado por quien ocupa el inmueble.

El Código Civil, en sus artículos 1985, 1998 y 2028, pone las reparaciones necesarias a cargo del arrendador y las locativas a cargo del arrendatario, pero excluye de estas últimas la vetustez, la fuerza mayor y el deterioro por uso legítimo. Conviene dejar ese reparto escrito al revisar el contrato antes de firmar; una cláusula genérica de “entregar como nuevo” no convierte automáticamente el envejecimiento normal en culpa del inquilino.

Qué arreglos le corresponden al propietario

El propietario debe atender los daños indispensables que no nacieron del mal uso del inquilino: una tubería interna rota, una filtración del techo, humedad que viene de fachada o cimientos, una falla del cableado fijo o una red de gas defectuosa. También le corresponde el deterioro por edad de la construcción. Son ejemplos, no una lista automática: la causa técnica manda.

Con humedades, pilas con culpar de entrada a la ventilación. Una mancha que reaparece después de lluvia, crece desde el techo o coincide con una tubería puede ser una filtración. Si el daño viene de otro apartamento o de una zona común, propietario y administración tendrán que coordinar la solución; eso no vuelve responsable al inquilino.

Para electricidad, gas o una fuga seria, yo pediría diagnóstico escrito y contrataría personal idóneo. Esta guía para encontrar servicios de electricidad y reparaciones del hogar explica qué credenciales y datos conviene verificar antes de dejar entrar a alguien.

Qué paga el inquilino por uso, descuido o modificaciones

El inquilino asume las reparaciones locativas: cambiar un bombillo, reemplazar el empaque gastado de una llave, destapar un sifón obstruido con residuos propios o reparar un vidrio roto por un golpe. También responde por daños causados por familiares, huéspedes o personas bajo su responsabilidad, según el artículo 1999 del Código Civil.

Una cerradura forzada por mal uso, perforaciones excesivas o una pared pintada sin autorización pueden caer de este lado. Pero no aceptes la fórmula “al salir hay que pintar todo” sin mirar el estado inicial y el tiempo transcurrido. Si hay manchas, grafitis o daños anormales, paga quien los causó; si la pintura simplemente envejeció, no es una penalidad automática.

Situación	Responsable probable	Qué comprobar
Filtración de techo o tubería fija	Propietario	Origen técnico y aviso
Sifón tapado con residuos	Inquilino	Diagnóstico del plomero
Pintura envejecida	Propietario	Inventario y tiempo de uso
Vidrio roto por impacto	Inquilino	Fotos y causa
Falla interna de electrodoméstico	Depende	Edad, inventario y mal uso

Humedad, calentadores y electrodomésticos amoblados: casos que exigen diagnóstico

En un apartamento amoblado, el motor de una nevera que termina su vida útil o un calentador que falla por vetustez suele quedar del lado del propietario. Si hubo golpe, uso contrario al manual o una alteración hecha por el ocupante, puede corresponder al inquilino. No asumiría que una variación eléctrica prueba culpa sin concepto técnico.

Con calentadores y gasodomésticos, la seguridad pesa más que la discusión de plata: suspende el uso si hay olor a gas, llama a la línea de emergencias del prestador y no improvises reparaciones. Luego conserva el reporte. El mantenimiento periódico acordado puede corresponder al ocupante, mientras una falla interna por antigüedad sigue siendo un asunto del dueño.

Según los anuncios activos en Colombia Move consultados en agosto de 2026, la categoría de habitaciones tenía 10 ofertas activas y ninguna publicación reciente en la ventana medida. Ese inventario pequeño vuelve todavía más útil que cada propietario describa desde el aviso qué incluye la habitación, el estado de muebles y cómo se manejará el mantenimiento.

Si estás comparando una habitación, puedes revisar la oferta activa de habitaciones y preguntar por inventario, calentador y reglas de reparaciones antes de separar.

Qué hacer si el propietario no atiende un daño indispensable

Primero avisa por escrito. Manda WhatsApp y, si puedes, correo: fecha, zona afectada, fotos, video, riesgo y solicitud concreta de visita. Guarda la confirmación de lectura. Para una urgencia, consigue diagnóstico y cotización; no autorices una remodelación disfrazada de reparación.

1. Documenta: foto general, acercamiento, video y fecha.
2. Notifica: “Desde el [fecha] hay [daño]. Solicito revisión antes del [fecha] por el riesgo de [consecuencia]”.
3. Conserva soporte: diagnóstico, cotización, factura y comprobante de pago.
4. No dejes de pagar todo el canon: aplica solo el mecanismo legal que corresponda.

Cuando una reparación indispensable no locativa fue avisada oportunamente y el propietario no actuó, el artículo 27 de la Ley 820 de 2003 permite al inquilino hacerla y descontar el costo en periodos que no superen el 30% del canon mensual hasta completar el reembolso. No es permiso para suspender arbitrariamente toda la renta. Si hay discusión sobre la causa, el valor o el procedimiento, confirma el caso con un abogado o una autoridad de vivienda local antes de descontar.

El inventario y las fotos evitan la pelea al entregar

El mejor momento para discutir una reparación es antes de que exista. Haz un inventario firmado al recibir: paredes, techos, grifos, sifones, cerraduras, ventanas, medidores, calentador y cada electrodoméstico. Graba su funcionamiento y guarda los archivos originales. Repite el registro cuando reportes un daño y al entregar llaves.

En la mudanza también fotografía pasillos, ascensor y zonas comunes. Las garantías exigidas por una copropiedad para el trasteo son un asunto distinto del depósito en dinero del contrato de vivienda; revisa esta explicación sobre permisos y daños durante trasteos en conjuntos. Para vivienda urbana, el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir al arrendatario depósitos en dinero como garantía del contrato.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Quién paga los arreglos de tuberías o humedades en un apartamento arrendado?

El propietario paga las tuberías internas rotas y humedades estructurales que no causó el inquilino. Bajo el marco consultado en 2026, si el diagnóstico muestra que el problema nació de residuos, negligencia o mal uso, el costo puede pasar al arrendatario.

❓ ¿Cuánto puedo descontar del arriendo por un arreglo que pagué yo?

Sí puedes descontar, según el marco consultado en 2026, si fue una reparación indispensable no locativa, avisaste oportunamente y el propietario no actuó. La Ley 820 limita cada periodo al 30% del canon mensual hasta cubrir el costo; no suspendas todo el pago.

❓ ¿El inquilino debe entregar el inmueble recién pintado?

No siempre. Bajo el Código Civil consultado en 2026, responde por daños anormales que causó, pero el desgaste gradual de la pintura por uso legítimo y paso del tiempo no es automáticamente cobrable; revisa inventario, contrato y causa.

❓ ¿Quién paga la reparación del calentador o de la estufa a gas?

Depende de la causa. Con las reglas consultadas en 2026, el propietario suele asumir una falla interna por antigüedad y el inquilino el daño probado por mal uso; el mantenimiento rutinario debe revisarse en el contrato y hacerse con personal idóneo.

❓ ¿Es seguro y legal que pidan un depósito en dinero para cubrir daños?

No en contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Según la Ley 820 de 2003 consultada en 2026, su artículo 16 prohíbe depósitos en dinero como garantía; no confundas esto con reglas separadas de copropiedad para daños durante un trasteo.

❓ ¿Dónde puedo publicar una casa, apartamento o habitación en arriendo gratis?

Puedes usar Colombia Move; su sección de vivienda fue consultada en 2026 y permite describir el inmueble, inventario y mantenimiento. Una publicación clara ayuda a conversar sobre equipos, daños previos y responsabilidades antes de firmar.