Arrendar Apartaestudios en Colombia: Guía para Propietarios, Contratos de Ley 820 y Servicios Incluidos

Tienes un apartaestudio en Bogotá, Medellín, Cali o Bucaramanga y la inmobiliaria te quiere cobrar entre 8% y 10% por conseguirte inquilino. Arrendar directo es perfectamente posible, pero hay tres sitios donde los propietarios la embarran: el contrato, los servicios públicos y el famoso "mes de depósito". Vamos por partes.

Respuesta rápida: el apartaestudio se rige por la Ley 820 de 2003; no puedes exigir depósito en efectivo ni pagarés en blanco; te proteges con una póliza de arrendamiento; el canon se reajusta solo cada 12 meses y con tope del IPC.

Modalidades de contrato según la Ley 820 de 2003

El artículo 4 de la Ley 820 de 2003 clasifica los contratos de vivienda en cuatro modalidades: individual, mancomunado, compartido y de pensión. En un apartaestudio independiente, con matrícula propia, aplica el contrato individual. Si es una división interna de una casa o piso que comparte accesos o contadores, aplica el compartido, o el individual con servicios pactados.

Ojo: un apartaestudio no es una habitación en arriendo ni una pensión. Si está en propiedad horizontal, además de la Ley 820 manda la Ley 675 de 2001.

Dos datos prácticos más:

• El canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble (o de la fracción arrendada), y ese valor comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente (artículo 18).
• Si quieres terminar el contrato al vencimiento, el preaviso por escrito no debe ser inferior a 3 meses, enviado por servicio postal autorizado.

Para fijar el precio, mira el mercado de tu sector: varía según estrato, si es amoblado o no, parqueadero y administración. No copies un promedio de internet como si fuera oficial.

Servicios públicos: incluidos en el canon o con submedidores

La ley distingue entre servicios conexos (los servicios públicos domiciliarios y lo inherente al goce del inmueble) y servicios adicionales que tú suministres eventualmente. Las partes pueden pactar si se incluyen o no. Lo importante: el predio responde ante la empresa prestadora si el inquilino no paga, así que no es un asunto menor.

Opción A: servicios incluidos con tope

Sirve cuando hay un contador único. Escribe en el contrato qué cubre el canon (agua, energía, gas, internet) y fija un tope de consumo razonable en kilovatios y metros cúbicos. El exceso, soportado con la factura oficial, se cobra aparte.

Opción B: submedidores

En inmuebles subdivididos puedes instalar remarcadores internos y pactar por contrato el prorrateo. Mi consejo: déjalo con lecturas firmadas al inicio y al final, porque la discusión por "yo no gasté tanto" es la más común.

Opción C: garantía ante la empresa de servicios

El artículo 15 permite una garantía exclusiva de servicios ante la empresa prestadora, que no supera dos períodos de facturación, y sirve para desvincular el predio de deudas futuras.

Si el apartaestudio tiene contador independiente, lo normal es que el arrendatario asuma los servicios directamente.

Por qué no puedes pedir depósito (artículo 16)

Aquí está el error clásico: "un mes de depósito por si acaso". El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero en efectivo, letras de cambio o pagarés en blanco como caución en vivienda urbana, y las cláusulas que lo estipulen son nulas de pleno derecho. Tampoco hay excepción por estar amoblado. Exigirlo puede traerte investigaciones y sanciones de la alcaldía o la Secretaría del Hábitat.

La salida legal es la póliza de arrendamiento o fianza digital con aseguradoras o afianzadoras vigiladas. Suelen amparar canon, administración y servicios, y muchas hacen el estudio del inquilino en línea, sin necesidad de codeudor con finca raíz.

Si lo alquilas amoblado, haz esto:

1. Inventario detallado de muebles y enseres.
2. Registro fotográfico firmado por ambas partes.
3. Acta de entrega y cláusula de reposición por daño culposo.
4. Póliza de daños o amoblados, o fiador solidario.

Y pilas con las estafas: comprobantes de transferencia falsos y perfiles sin arraigo. Verifica antecedentes, haz el estudio de crédito antes de entregar llaves y firma con autenticación biométrica en notaría o con firma electrónica certificada.

Propiedad horizontal: reglas del edificio y administración

El inquilino debe acatar el reglamento de la copropiedad: mascotas, ruido, zonas comunes y visitas. Entrégale una copia al firmar. La administración ordinaria es solidaria frente al edificio, o sea que la copropiedad siempre te cobrará a ti. Lo más limpio es pagarla tú directamente e incluirla en el canon. Si el edificio tiene conflictos de asambleas, mira nuestra guía para impugnar actas de asamblea según la Ley 675.

El reajuste anual solo procede cada doce meses de contrato continuo y su techo es el 100% del IPC del año calendario anterior (artículo 20). Notifícalo por escrito antes de aplicarlo.

Paso a paso para arrendar tu apartaestudio directamente

1. Prepara el espacio: fotos con buena luz y gran angular, con detalle de cocina y almacenamiento.
2. Escribe un aviso claro: estrato, piso, ascensor, si incluye servicios y que se exige póliza de arrendamiento. Eso filtra curiosos. Hay más ideas en Publicar arriendo gratis para propietarios.
3. Filtra candidatos: documentos, estudio de crédito digital y verificación de identidad.
4. Firma el contrato con los datos exigidos por el artículo 3 de la ley, con inventario y cláusulas de servicios.

Una molestia honesta: arrendar directo toma tiempo, con visitas, llamadas y candidatos que desaparecen. A cambio te ahorras la comisión y escoges tú al inquilino. Facebook Marketplace o los grupos de WhatsApp también sirven, aunque ahí hay más ruido y más estafadores. Puedes ver cómo se presentan otros arriendos en la sección de vivienda.

Según los anuncios activos en Colombia Move (noviembre 2026), la categoría de apartamento tiene 58 anuncios de arriendo activos y 8.843 vistas, y el arriendo temporal solo tiene 2 anuncios activos.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Es legal pedir un mes de depósito si el apartaestudio está amoblado?

No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en efectivo en vivienda urbana, esté amoblada o no. Para respaldar los muebles usa inventario con fotos y una póliza de daños o amoblados con una aseguradora (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cómo garantizo el pago de servicios si compartimos el contador?

Lo más práctico es pactar un canon con servicios incluidos y un tope de consumo en kilovatios y metros cúbicos. Los excesos, soportados con la factura de la empresa prestadora, se cobran como valor adicional. También puedes instalar submedidores (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto es lo máximo que puedo subirle al arriendo cada año?

El tope es el 100% del IPC del año calendario anterior, y solo cuando el contrato cumple doce meses continuos. Notifica el reajuste por escrito antes de aplicarlo. Además, el canon no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué diferencia hay entre contrato individual y compartido?

El individual se usa para un apartaestudio independiente, con matrícula o accesos propios. El compartido aplica cuando es una subdivisión interna de una casa o predio donde se comparten accesos o zonas con otros ocupantes (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué pasa si el inquilino no paga la administración del edificio?

La copropiedad le cobrará al propietario, porque la administración ordinaria es solidaria frente al edificio. Por eso conviene pagarla directamente y sumarla al canon mensual, o exigir una póliza que ampare la cuota de administración (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cómo arriendo de forma segura y evito estafas?

Verifica identidad y antecedentes, haz estudio de crédito digital antes de entregar llaves y no aceptes solo capturas de transferencia: confirma el dinero en tu cuenta. Contrata una póliza de arrendamiento y firma con autenticación biométrica o firma electrónica certificada (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Dónde puedo publicar un apartaestudio en arriendo sin intermediarios?

En clasificados directos como Colombia Move, donde puedes crear un anuncio gratuito en la sección de vivienda con fotos, ubicación y descripción, sin comisión sobre el canon. También puedes usar otros portales o grupos locales.