Cómo Exigir el Mantenimiento Preventivo del Calentador de Gas en Inmuebles Arrendados

Pocos momentos generan tanta fricción en un arriendo como abrir la ducha un lunes a las seis de la mañana y recibir un chorro de agua helada porque el calentador de paso a gas se apagó o bloqueó. De inmediato surge el choque habitual: el arrendador argumenta que el inquilino lo está usando y debe pagar cualquier servicio técnico, mientras que el arrendatario sostiene que el equipo venía con el inmueble y su arreglo estructural le corresponde al dueño.

En Colombia, esta discusión no se resuelve con opiniones personales ni acuerdos verbales ambiguos. Existe un marco normativo claro en la Ley 820 de 2003, el Código Civil Colombiano y las resoluciones de la Comisión de Regulación de Energía y Gas (CREG) que definen con precisión milimétrica la frontera entre un mantenimiento menor derivado del uso y una reparación indispensable por desgaste natural o vetustez.

El marco legal: reparaciones locativas frente a indispensables no locativas

Para entender quién asume cada factura, es obligatorio distinguir dos conceptos jurídicos consagrados en el derecho civil colombiano:

• Reparaciones locativas (a cargo del arrendatario): Son aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, o que resultan del uso y aseo cotidiano del bien (Código Civil, art. 1998).
• Reparaciones necesarias o indispensables (a cargo del arrendador): Son aquellas obras indispensables para que la cosa arrendada sirva para el fin convenido, o para impedir su destrucción o deterioro grave (Código Civil, art. 1985).

Adicionalmente, el numeral 2 del artículo 8 de la Ley 820 de 2003 obliga al arrendador a «mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato». El calentador de gas hace parte integral de estos servicios conexos entregados en el inventario inicial.

El punto decisivo que muchos propietarios pasan por alto es el artículo 2028 del Código Civil: el arrendatario no responde por los deterioros que hayan sobrevenido por la acción del tiempo y el uso legítimo (lo que jurídicamente se conoce como vetustez), ni por la mala calidad de la cosa o vicios ocultos preexistentes.

¿Quién paga qué en el calentador de gas? Tabla práctica de responsabilidades

Para evitar discusiones estériles entre propietarios, inquilinos e inmobiliarias, el siguiente cuadro desglosa los escenarios técnicos más comunes:

Si el calentador de gas falla porque ya cumplió su vida útil recomendada por el fabricante o porque el serpentín acumuló sarro tras años de servicio continuo, el inquilino no está obligado a costear una pieza de repuesto que valoriza un bien ajeno. Según los anuncios activos en Colombia Move (septiembre 2026), hay 16 avisos de reparaciones, 6 de plomería y 4 de limpieza; si necesitas contratar a un especialista calificado para evaluar tu instalación, revisa nuestra guía sobre contratar servicios de mantenimiento y reparaciones del hogar en Colombia con garantías de servicio comprobables.

La revisión periódica obligatoria de 5 años (Resolución CREG 059 de 2012)

Otro motivo recurrente de conflicto es la Revisión Periódica de la Instalación Interna de Gas (RPO). Regulada por la Resolución CREG 059 de 2012, esta inspección técnica es obligatoria cada 60 meses (5 años) para todos los inmuebles conectados a la red de gas natural.

La distribuidora notifica la obligación en las facturas mensuales entre el mes 55 (plazo mínimo) y el mes 60 (plazo máximo). La inspección debe ser realizada por un Organismo de Inspección Acreditado (OIA) ante el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia (ONAC) o directamente por la empresa de servicios públicos.

Frente a la empresa de servicios públicos domiciliarios (bajo la Ley 142 de 1994), el cobro de la inspección llega en la factura mensual emitida al predio habitado. Sin embargo, en el ámbito privado del contrato de arriendo:

1. La visita e inspección: Habitualmente se pacta en el contrato quién asume el costo de la visita básica. Si el contrato guarda silencio, muchas inmobiliarias lo descuentan del canon si el inquilino lleva pocos meses en la vivienda, pues la certificación protege el patrimonio del propietario durante un lustro entero. Para conocer las implicaciones de las obligaciones compartidas en recibos, consulta cómo funcionan las garantías de servicios públicos en contratos de arrendamiento en Colombia.
2. Las adecuaciones técnicas obligatorias: Si el inspector rechaza la instalación porque falta rejilla de ventilación según la norma técnica NTC 3631, porque el ducto de evacuación de monóxido no cumple las pendientes mínimas o porque la red matriz presenta fugas, todas las obras de adecuación son a cargo exclusivo del propietario.

Pilas con esto: Si se vence el plazo máximo de 60 meses sin obtener el Certificado de Conformidad, la distribuidora procederá a suspender el servicio por seguridad de inmediato. El costo de reconexión y los trámites adicionales serán atribuibles a quien haya desatendido las notificaciones de la visita técnica.

Paso a paso para exigir formalmente el arreglo al arrendador

Cuando un gasodoméstico falla, la improvisación y los reclamos informales por llamadas telefónicas suelen terminar en desacuerdos prolongados. Si requieres exigir una reparación técnica indispensable, sigue este procedimiento legal:

1. Solicita un diagnóstico técnico certificado

No permitas que personas no cualificadas desarmen el calentador. Contrata o solicita la visita de un técnico certificado en gasodomésticos que expida un informe escrito indicando la causa exacta de la falla: si obedece a falta de aseo menor (responsabilidad del arrendatario) o a la fatiga de materiales y corrosión interna por el paso del tiempo (responsabilidad del arrendador).

2. Notifica por escrito con soporte fotográfico

Envía una comunicación formal (correo electrónico registrado o carta radicada a la inmobiliaria o arrendador) adjuntando el concepto técnico, fotos del calentador y una descripción clara de la anomalía. Recuerda que la falta de agua caliente prolongada afecta la habitabilidad del inmueble y puede derivar en contingencias legales mayores contempladas en la normativa sobre la entrega anticipada del arriendo bajo la Ley 820 en Colombia si el propietario ignora sistemáticamente sus deberes esenciales.

3. Aplica la facultad de descuento del Código Civil (si hay negligencia)

El artículo 1993 del Código Civil establece una herramienta fundamental: si el arrendatario notifica oportunamente al arrendador sobre una reparación indispensable y este no procede a realizarla con la debida prontitud, el arrendatario puede mandar a ejecutar la reparación técnica y descontar su costo razonable hasta por un 30% del valor del canon mensual de arrendamiento en cada período de pago, hasta cubrir la suma total invertida, aportando las facturas legales correspondientes.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Quién debe pagar el costo del mantenimiento preventivo anual del calentador de gas en un inmueble arrendado?

Depende del origen: la limpieza rutinaria y el cambio de pilas corresponden al arrendatario. El mantenimiento preventivo integral y la calibración de combustión corresponden al propietario si el equipo no fue entregado recién certificado (norma vigente en 2026).

❓ ¿Qué ocurre si el calentador de gas se daña por desgaste natural o vejez (vetustez)?

El costo total del repuesto o la reposición del gasodoméstico recae en el arrendador. El artículo 2028 del Código Civil colombiano, vigente en 2026, estipula taxativamente que el arrendatario no responde por los deterioros originados por la acción del tiempo o por la mala calidad preexistente de los materiales.

❓ ¿A quién le corresponde pagar la revisión periódica obligatoria de gas de los 5 años (CREG 059)?

El cobro de la inspección ordinaria llega facturado al usuario que habita la vivienda. Cualquier adecuación estructural exigida por el inspector (rejillas, ductos o tubería) le corresponde al propietario; conviene pactar por escrito si el costo de la visita se reembolsa (norma vigente en 2026).

❓ ¿Puede el inquilino mandar a arreglar el calentador y descontar el costo del arriendo?

Sí, siempre que haya informado previamente al arrendador por escrito y este no haya atendido oportunamente la reparación indispensable. El artículo 1993 del Código Civil, vigente en 2026, faculta al inquilino a descontar hasta el 30% mensual del canon hasta compensar los costos razonables incurridos.

❓ ¿Es seguro omitir la revisión de gas en el plazo máximo de 60 meses fijado por la CREG?

La empresa distribuidora suspenderá de forma preventiva el suministro de gas domiciliario en el predio por razones estrictas de seguridad técnica. Para reanudar el servicio será necesario subsanar las no conformidades, pagar la visita de reinspección y asumir los cargos de reconexión vigentes en 2026.

❓ ¿Dónde puedo conseguir o publicar servicios de técnicos certificados de calentadores en Colombia?

En plataformas directas y transparentes como la sección de servicios de Colombia Move, donde plomeros y técnicos en gasodomésticos publican sus servicios sin comisiones ni intermediarios. El contacto queda en WhatsApp, bajo control de quien ofrece el servicio.