Intereses de Mora en el Canon de Arrendamiento en Colombia: Cálculo Legal y Límites de Usura

Tener un inmueble en arriendo representa una fuente de ingresos estable, pero lidiar con el atraso recurrente en las fechas de pago es uno de los dolores de cabeza más comunes para cualquier arrendador en Colombia. Cuando llega el día cinco o diez del mes y la consignación del canon no aparece, surge una pregunta inmediata: ¿cuánto puedo cobrar legalmente de intereses de mora sin incurrir en usura ni poner en riesgo una futura reclamación judicial?

Pilas con el precio: muchos propietarios cometen el grave error de aplicar tarifas arbitrarias, como fijar un recargo inventado del 5% o 10% mensual, o acumular intereses sobre intereses vencidos. En el marco legal colombiano, cobrar por encima de los límites normativos no solo invalida el cobro, sino que puede acarrear la pérdida civil de todos los rendimientos e incluso sanciones penales por el delito de usura. A continuación, desglosamos las bases normativas de la Ley 820 de 2003, el Código Civil, el Código de Comercio y las certificaciones oficiales de la Superintendencia Financiera para liquidar los intereses moratorios con total certeza jurídica.

¿Se pueden cobrar intereses de mora en el arriendo de vivienda urbana?

La respuesta corta es sí. Sin embargo, existe una confusión generalizada respecto a la Ley 820 de 2003 (Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana). El numeral 1 del artículo 22 cubre solo la no cancelación de las rentas y los reajustes dentro del término estipulado en el contrato. Los servicios públicos están en el numeral 2, y únicamente cuando ese no pago causa la desconexión o la pérdida del servicio. Las expensas comunes son la otra rama del numeral 2, cuando su pago está a cargo del arrendatario; no dependen de una desconexión. En ninguno de sus artículos la Ley 820 fija una tasa porcentual específica para la mora.

Al no existir una tasa fija dentro de la Ley 820, el régimen de vivienda se remite a las normas supletorias del Código Civil colombiano y a las regulaciones financieras generales. De acuerdo con el numeral 2 del Artículo 1617 del Código Civil, el retardo en el cumplimiento de una obligación dineraria hace exigibles los intereses de mora de pleno derecho desde el momento en que se vence el plazo convenido, sin necesidad de que el arrendador formule requerimientos judiciales previos ni demuestre perjuicios adicionales.

Contrato con cláusula de mora vs. Contrato en silencio: Los dos escenarios legales

Para liquidar el valor diario de la mora, el arrendador debe revisar minuciosamente qué estipula el documento contractual firmado con el arrendatario. Se presentan dos escenarios jurídicos bien diferenciados:

Escenario A: El contrato no dice nada sobre intereses moratorios

Si el contrato de arrendamiento guardó silencio y no incluyó ninguna cláusula penal o sanción por mora en el canon, el propietario no puede inventarse una tasa comercial. En este escenario rige de forma supletoria y obligatoria el interés legal civil del 6% anual, contemplado en el numeral 1 del Artículo 1617 del Código Civil. Este porcentaje equivale exactamente al 0,5% nominal mensual (cerca de un 0,0164% diario).

Escenario B: El contrato pactó una tasa de mora convencional

Si las partes estipularon de común acuerdo una tasa moratoria expresa en el documento, dicha cláusula tiene plena validez entre las partes, siempre y cuando no rebase el límite máximo legal de usura certificado por el Estado. Si una cláusula contractual estipuló un interés que sobrepasa ese techo, se considera ineficaz de pleno derecho respecto al exceso y acarrea serias consecuencias jurídicas.

Límites de usura y tasas vigentes de la Superfinanciera (Septiembre 2026)

El techo supremo para cualquier cobro de intereses en Colombia está delimitado por la tasa de usura, la cual equivale legalmente a 1,5 veces el Interés Bancario Corriente (IBC) certificado mensualmente por la Superintendencia Financiera de Colombia para la modalidad de crédito de consumo y ordinario.

Para el mes de septiembre de 2026, la Superintendencia Financiera expidió la Resolución 1260 de 2026, certificando los siguientes parámetros oficiales:

• Interés Bancario Corriente (IBC): 19,49% efectivo anual.
• Tasa de Usura Legal: 29,24% efectivo anual.

Ningún arrendador, bajo ninguna circunstancia, puede cobrar una tasa moratoria efectiva superior al 29,24% anual durante este periodo de septiembre de 2026. Esas certificaciones cambian cada mes, así que no uses esta cifra para el resto del año. Convertido a una tasa de referencia para liquidaciones simples, el límite mensual ronda aproximadamente el 2,15% a 2,16% mensual. Superar esta cifra tipifica el delito de usura sancionado en el Artículo 305 del Código Penal y otorga al inquilino la posibilidad de solicitar la restitución de los cobros en exceso. El detalle de cómo se certifica ese tope está en la guía de tasa de usura en Colombia.

Diferencias entre vivienda urbana y contratos comerciales (oficinas y locales)

La naturaleza del inmueble define el marco normativo que regula los intereses de mora cuando las cláusulas contractuales no son explícitas:

Según los anuncios activos en Colombia Move (septiembre 2026), hay 9 anuncios activos de oficinas y 5 de locales comerciales. En los arrendamientos mercantiles, el Artículo 884 del Código de Comercio contempla una sanción severa: si el arrendador cobra intereses que sobrepasen el límite legal, perderá todos los intereses, sin perjuicio del artículo 72 de la Ley 45 de 1990. Como consecuencia de perderlos, debe devolver los intereses ya cobrados, sin una suma extra.

Paso a paso para calcular los intereses de mora con ejemplos prácticos

Para liquidar los intereses moratorios con total apego a la ley, se debe aplicar una fórmula lineal basada en los días calendario reales transcurridos desde el vencimiento. Queda estrictamente prohibido el anatocismo (cobrar intereses sobre intereses atrasados), de conformidad con los artículos 1617 (numeral 3) y 2235 del Código Civil.

La fórmula de cálculo simple es la siguiente:

Interés de mora = valor del canon × tasa diaria × días de atraso.

Donde la tasa diaria resulta de dividir la tasa mensual convenida entre 30 días (o la anual civil entre 365 días).

Ejemplo 1: Contrato de vivienda sin tasa estipulada (Tasa civil del 6% anual)

Imaginemos un apartamento cuyo canon mensual es de $1.500.000 COP, con fecha límite de pago el día 5 de cada mes. El inquilino efectúa el pago el día 20 del mes, acumulando 15 días netos de mora.

• Tasa anual legal civil: 6% (0,06 anual).
• Tasa diaria legal: 0,06 / 365 = 0,00016438 (cerca de 0,0164% diario).
• Liquidación: 1.500.000 × 0,00016438 × 15 = 3.699 COP.

En este caso, el arrendador únicamente puede exigir el cobro de $3.699 COP por concepto de mora legal supletoria.

Ejemplo 2: Contrato con cláusula de mora al tope de usura (Septiembre 2026)

Supongamos el mismo canon de $1.500.000 COP y 15 días de atraso, pero el contrato estipuló que la mora se cobraría a la tasa máxima legal permitida por la Superfinanciera (Resolución 1260 de 2026: 29,24% E.A., correspondiente a una tasa mensual aproximada de 2,15% para una liquidación simple).

• Tasa mensual aplicada: 2,15% (0,0215 mensual).
• Tasa diaria: 0,0215 / 30 = 0,0007166 (cerca de 0,0717% diario).
• Liquidación: 1.500.000 × 0,0007166 × 15 = 16.124 COP.

El valor correspondiente a la mora en este escenario asciende a $16.124 COP. Como se observa, incluso bajo la tasa máxima de usura, los valores de mora por pocos días de retraso no representan sumas desproporcionadas, desmintiendo la práctica errónea de algunos propietarios que exigen multas fijas arbitrarias de $50.000 o $100.000 COP sin sustento en el contrato.

Procedimiento de cobro formal y cuándo acudir a la vía legal

Para evitar deteriorar la relación con el arrendatario y mantener un expediente probatorio idóneo, es fundamental proceder con método y formalidad:

1. Emitir una cuenta de cobro detallada: Al presentar el recibo o cuenta de cobro, desglosa el valor del canon insoluto por separado del valor correspondiente a los días de mora liquidados.
2. Diferenciar mora de cláusula penal: La mora indemniza el retardo en el pago; la cláusula penal castiga el incumplimiento grave o definitivo. No se debe exigir la cláusula penal por un retraso transitorio de pocos días si el contrato continúa vigente y no se ha notificado la terminación unilateral formal.
3. Notificar por canal contractual: Si el inquilino supera los 30 días de mora o acumula varios meses impagos, remite una comunicación formal por correo certificado a la dirección física o electrónica registrada en el contrato.
4. Iniciar restitución de inmueble: Ante un incumplimiento sistemático e injustificado, el arrendador queda facultado para dar por terminado el contrato bajo el Artículo 22 de la Ley 820 y convocar a una audiencia de conciliación extrajudicial o radicar una demanda de restitución de inmueble arrendado.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Cuánto es lo máximo que puedo cobrar de intereses de mora por el arriendo en Colombia?

Lo máximo es la tasa de usura de la Superfinanciera, y solo si el contrato la pactó. Para septiembre de 2026, la Resolución 1260 fija ese techo en 29,24% efectivo anual, esto es 1,5 veces el interés bancario corriente de 19,49%. Si el contrato de vivienda no dice nada, no uses ese tope: aplica el 6% anual del artículo 1617 del Código Civil. Esa regla seguía vigente a septiembre de 2026.

❓ ¿Si el contrato de arriendo no dice nada sobre intereses de mora, puedo cobrarlos?

Sí, pero solo al 6% anual del artículo 1617 del Código Civil. Ese interés legal civil equivale al 0,5% nominal mensual y aplica cuando el contrato de vivienda urbana guardó silencio. La Ley 820 de 2003 no fija un porcentaje propio y remite a esa norma supletoria. Esa regla seguía vigente a septiembre de 2026.

❓ ¿A partir de qué día se empiezan a contar los intereses de mora del canon?

Se causan desde el día siguiente a la fecha de pago pactada en el contrato. No hace falta carta previa ni requerimiento judicial: el numeral 2 del artículo 1617 del Código Civil dice que basta el retardo. Cuenta solo los días calendario de atraso sobre el canon insoluto. Esa regla seguía vigente a septiembre de 2026.

❓ ¿Puedo cobrar la cláusula penal y los intereses de mora al mismo tiempo?

Sí es viable si el contrato dice que la pena no extingue la obligación principal. No cobres la cláusula penal por un atraso corto mientras el contrato sigue vigente y no hubo terminación formal. La mora indemniza el retardo; la pena castiga el incumplimiento definitivo. Esa distinción seguía vigente a septiembre de 2026.

❓ ¿Es legal cobrar intereses sobre los intereses de arriendo que ya están vencidos?

No, cobrar intereses sobre intereses vencidos es anatocismo y está prohibido. Los artículos 1617, numeral 3, y 2235 del Código Civil obligan a liquidar la mora solo sobre el capital del canon atrasado, en forma lineal y por días. Hacerlo sobre saldos que ya incluyen mora anterior es ilegal. Esa prohibición seguía vigente a septiembre de 2026.

❓ ¿Dónde puedo publicar mi propiedad en arriendo para conseguir inquilinos solventes sin pagar comisión?

Puedes publicar tu vivienda, oficina o local en Colombia Move sin comisión de corretaje. El anuncio queda con contacto directo y tú fijas el contrato, la fecha de pago y la cláusula de mora antes de entregar las llaves. Según los anuncios activos de septiembre de 2026, hay 9 oficinas y 5 locales comerciales. Esa vía seguía vigente a septiembre de 2026.