Retención en la fuente por venta de inmuebles en Colombia: guía para vendedores

Respuesta rápida: Si eres una persona natural vendiendo tu casa, apartamento o lote (que califique como activo fijo) en Colombia, la retención en la fuente es del 1% sobre el valor total de la venta. Este pago se realiza directamente en la notaría antes de firmar la escritura pública.

Vender una propiedad emociona. Cuadrar el precio, empacar las cajas y planear la mudanza es la parte visible del proceso, pero el verdadero reto aparece cuando te sientas en la notaría y el notario te pasa la cuenta de los impuestos. Muchos vendedores llegan a este punto sin haber presupuestado el golpe fiscal, lo que termina en frustración o, peor aún, en negocios caídos a última hora. Si quieres ver opciones reales en este momento, puedes ver fincas y lotes disponibles en Colombia Move — publicar es completamente gratis.

Según los anuncios activos en Colombia Move (julio 2026), la sección de vivienda registra más de 20.100 visualizaciones y casi 100 propiedades activas buscando dueño. La demanda supera la oferta y el mercado se mueve rápido, pero antes de listar tu casa y recibir ofertas, necesitas tener clarísimo tu costo fiscal.

La regla de oro: el 1% en la notaría

Para el caso típico en Colombia —tú, como persona natural, vendiéndole tu apartamento a otra persona natural— la DIAN aplica el Artículo 398 del Estatuto Tributario. La ley exige una retención en la fuente del 1% sobre el valor de enajenación (el precio de venta que queda en la escritura).

Este 1% no es un invento del notario, sino un recaudo anticipado del impuesto sobre la renta. El notario actúa como un agente retenedor del Estado: te cobra ese dinero de lo que te paga el comprador y se lo gira a la DIAN. Si vendes tu casa por COP 300.000.000, tendrás que dejar COP 3.000.000 en la notaría por este concepto. Sin ese pago previo, el notario está legalmente impedido para autorizar la firma de la escritura pública.

Estado normativo a julio de 2026: la suspensión del Decreto 572

Si te pones a buscar en internet, vas a encontrar artículos viejos o foros que hablan de tarifas del 2,5% o de umbrales extraños para personas naturales. Gran parte de esa confusión viene del Decreto 572 de 2025, que intentó cambiar las reglas del juego.

Para que lo tengas claro hoy: desde el 8 de mayo de 2026, los artículos 2 a 8 del Decreto 572 están suspendidos provisionalmente por orden judicial. La DIAN emitió el Comunicado 070 confirmando que, mientras siga la medida, se debe retornar a las normas y tarifas anteriores. Por eso, para la persona natural que vende su activo fijo, el 1% sigue siendo la regla dominante. No te dejes enredar con cálculos de UVT que hoy están congelados en los tribunales.

Checklist de documentos antes de escriturar

Para que la notaría te liquide correctamente la retención y los gastos de escrituración, cuyas tarifas registrales y notariales fueron actualizadas por la SNR para 2026, debes llevar un expediente impecable:

• Certificado de Tradición y Libertad: Consulta con la notaría qué vigencia exige para el trámite. Aprende a descargarlo aquí.
• Paz y salvo predial: Demuestra que estás al día con el municipio. Incluye el avalúo catastral, dato clave para el notario. Revisa cómo consultar tu predial.
• Paz y salvo de valorización: Confirma si debes derramas o cobros por obras públicas locales.
• Paz y salvo de administración: Revisa si corresponde cuando vendes en un conjunto cerrado o edificio (propiedad horizontal).
• RUT actualizado: Consulta si la notaría lo requiere para verificar tu información. Actualiza tu RUT si es necesario.

No confundas la retención con el impuesto final

Un error carísimo es pensar que al pagar el 1% en la notaría ya quedaste a paz y salvo con el Estado. La retención es solo un anticipo. El impuesto real sobre la ganancia que tuviste al vender se liquida al año siguiente en tu declaración de renta.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Cuánto es la retención en la fuente al vender un inmueble en Colombia?

Para el caso típico de una persona natural vendiendo su vivienda o activo fijo, la retención es del 1% del valor total de la venta. Si intervienen empresas o el inmueble es inventario comercial, las tarifas y procedimientos cambian.

❓ ¿La retención la paga el vendedor o el comprador?

El dinero sale del bolsillo del vendedor, ya que es un impuesto anticipado sobre su ingreso. Sin embargo, dependiendo de quién compra, el trámite físico de retener y pagar a la DIAN lo hace la notaría o el comprador jurídico.

❓ ¿Se paga la retención antes o después de firmar la escritura?

Se debe pagar antes de la enajenación y firma de la escritura pública. El notario no autorizará el traspaso del inmueble sin verificar primero que este impuesto haya sido cancelado.

❓ ¿El Formulario 350 lo debe diligenciar el vendedor?

No, como regla general el vendedor persona natural no diligencia este formulario. El Formulario 350 es la declaración mensual que presentan los agentes de retención (como las empresas) ante la DIAN para reportar lo que retuvieron.

❓ ¿Qué cambió con el Decreto 572 de 2025 en 2026?

Desde el 8 de mayo de 2026, los artículos 2 a 8 de este decreto están suspendidos provisionalmente por orden judicial. Por ahora, la DIAN exige aplicar las bases y tarifas anteriores a dicha norma mientras se resuelve la medida de fondo.

❓ ¿Dónde puedo publicar un inmueble antes de iniciar la escritura?

Puedes listar tu propiedad directamente en la sección de vivienda de Colombia Move. Asegúrate de incluir fotos reales, un precio claro y las condiciones de negociación para atraer compradores serios y filtrar curiosos.

❓ ¿Qué documentos conviene tener listos antes de vender?

Conviene preparar el Certificado de Tradición y Libertad, el paz y salvo del impuesto predial, el paz y salvo de administración cuando corresponda y copia de las escrituras anteriores. Confirma con la notaría la vigencia y los documentos exigidos para tu operación.