Impuesto sobre las ventas de propiedades y ganancias ocasionales para extranjeros en Colombia: retenciones de la DIAN y tarifas

La versión corta: antes de aceptar cualquier cifra de la notaría, confirme dos cosas: si es residente fiscal colombiano y si ha sido dueño de la propiedad por dos años o más. Esas dos respuestas deciden qué norma aplica, y confundirlas es la forma más común en que los vendedores terminan confundidos al momento de firmar la escritura.

La mayoría de los propietarios extranjeros con los que hablo asumen que hay un solo porcentaje, usualmente el 1% que leyeron en algún lado, y que eso soluciona todo. No es así. La retención en el cierre es un pago anticipado recolectado sobre una base. El impuesto sobre su utilidad se calcula sobre otra. Esta guía los mantiene separados, porque las normas de la DIAN así lo hacen. Confirme primero que su título esté limpio, ya que el impuesto es un problema secundario si el título no lo está. Nuestras guías sobre comprar propiedad siendo extranjero y sobre falsa tradición y verificación de títulos cubren ese paso.

La residencia, no el pasaporte, decide qué norma aplica

Para una persona natural, los ingresos por la venta de un activo fijo están sujetos a una retención del 1% del precio de venta (Estatuto Tributario art. 398). Para bienes raíces, ese monto se paga a la notaría antes de la transferencia. Esa es la norma que citan la mayoría de los artículos, y es correcta para un vendedor residente.

Pero es solo la mitad de la historia. Si el vendedor es una persona natural que no es residente fiscal colombiano, la DIAN trata la venta de bienes raíces colombianos bajo las normas de pagos al exterior de los artículos 406 y 415, no bajo el artículo 398. La nacionalidad y el tipo de visa no son el criterio. Un extranjero que vive en Colombia y cumple los criterios de residencia está en un lado; un ciudadano colombiano que no es residente para efectos fiscales puede estar en el otro.

De cualquier manera, el monto retenido no es su impuesto final. Se acredita contra lo que debe una vez que se calcula la utilidad, razón por la cual la siguiente sección importa más que el porcentaje en la hoja de la notaría.

La prueba de los dos años y el impuesto del 15% sobre la utilidad

Una venta es una ganancia ocasional cuando el activo fue un activo fijo por dos años o más. La ganancia es el precio de venta menos el costo fiscal. Cuando aplica este régimen, la tasa impositiva es del 15% de esa ganancia para una persona natural residente, una persona natural no residente y una empresa nacional o extranjera. Note la redacción: 15% de la ganancia, no 15% del precio de venta.

Si mantuvo la propiedad por menos de dos años, la utilidad es renta ordinaria, no una ganancia ocasional. La renta ordinaria tiene su propia tabla de tarifas que su declaración debe calcular, y no voy a adivinar un porcentaje para usted porque depende de sus otros ingresos de ese año.

Comparación rápida

Una desventaja honesta: el costo fiscal es la parte que los vendedores documentan peor. Guarde la escritura original, los recibos de mejoras y cualquier otra cosa que pruebe lo que realmente invirtió. Sin papeles, su costo parece más bajo y su ganancia parece mayor.

El precio de la escritura: valor catastral, pagos por fuera y la prueba del 15%

Muchos vendedores piensan que un precio bajo en la escritura ahorra impuestos. En la práctica, es la forma más rápida de crear un problema. Para bienes raíces, el precio fiscal no se acepta por debajo del costo fiscal, el valor catastral o el autoavalúo, y puede ser mayor.

• El valor catastral es un piso para el precio, no su base de costo. Un error común es restarlo como si fuera lo que pagó.
• Los pagos por fuera cuentan. Los montos pagados por fuera de la escritura por mejoras, construcción o corretaje son parte del precio.
• La prueba comercial del 15%. La DIAN puede rechazar un precio que difiera en más del 15% de los precios comerciales para activos similares, considerando su condición y estado.
• La declaración jurada. Si la escritura carece de la declaración de que el precio escrito es real y que no existe un precio privado diferente, el impuesto sobre la renta, la ganancia ocasional, el impuesto de registro y los gastos notariales se liquidan sobre cuatro veces el precio escrito en la escritura.

Así que declarar un precio menor, o pagar un saldo por debajo de la mesa, puede aumentar su base impositiva y es la forma incorrecta de ahorrar dinero. Para los costos de cierre por parte del comprador, vea nuestra guía sobre gastos notariales e impuesto de registro en una compra; deliberadamente no estoy copiando esos porcentajes aquí.

La exención por vivienda principal y por qué enviar el dinero al exterior usualmente hace que se pierda

Existe una exención real, pero es más limitada de lo que la gente espera. Las primeras 5,000 UVT de ganancia en una casa o apartamento de habitación de una persona natural pueden estar exentas solo si la totalidad del producto se deposita en una cuenta AFC y se utiliza para comprar otra casa o apartamento, o se paga directamente a una o más hipotecas vinculadas a la vivienda vendida.

La UVT de 2026 es de COP 52,374 (Resolución DIAN 000238 del 15 de diciembre de 2025). Cinco mil veces esa cifra es COP 261,870,000 de ganancia. No es una deducción estándar para todo vendedor extranjero, y solo cubre una primera parte de la ganancia. Si su plan es llevarse el efectivo al extranjero, esa condición no se cumple, así que no base sus números en esta exención.

Qué declaración presentar

Un residente fiscal presenta el Formulario 210. Un no residente que esté obligado a declarar usa el Formulario 110. La retención en la notaría no responde por sí sola si se requiere una declaración, así que no trate el recibo de la notaría como el fin de sus obligaciones. Se requiere presentación electrónica, y no daré una fecha límite de 2026 aquí porque la cifra en las fuentes es del año gravable anterior; consulte el calendario actual en el sitio de la DIAN.

Para cómo declaran los residentes en general, vea nuestra guía del Formulario 210. No cubre el cálculo de la venta, así que úsela solo para la mecánica.

Mover el dinero al exterior

Los ingresos por la venta de una inversión extranjera registrada generalmente tienen que ser canalizados a través del mercado cambiario e informados al Banco de la República. Ese es el principio general; el formulario exacto y los requisitos del banco son algo que debe confirmar antes del cierre, no después. Yo no asumiría que el comprador paga en dólares o que aplica una comisión bancaria específica. Nuestra guía de inversión extranjera Formulario 4 explica el lado del registro.

Qué pedirle a la notaría antes de firmar

La tabla de retención real para bienes raíces ha sido inestable. El Decreto 572 de 2025 reescribió los rangos, y el 8 de mayo de 2026 la DIAN anunció que los artículos 2 al 8 de ese decreto fueron suspendidos provisionalmente hasta que termine la medida cautelar, indicando a los agentes de retención aplicar la tabla anterior. No puedo confirmar qué aplica en su fecha de cierre, así que no dependa de un rango que leyó en internet.

Para no residentes, la retención bajo el artículo 415 es un porcentaje del pago bruto, y el caso de ganancia ocasional usa una tarifa diferente a la de renta ordinaria. Trate cualquier cifra única que vea citada como no verificada para su caso.

Pida una liquidación escrita que indique:

1. Su estado de residencia como lo entendió la notaría.
2. El artículo utilizado para la retención.
3. La base sobre la que se calculó la retención.
4. El monto en pesos a pagar.

Luego llévela a un asesor fiscal antes de firmar. Un abogado inmobiliario también puede revisar la redacción de la escritura, incluyendo la declaración jurada de precio.

Esta es información general basada en normas públicas consultadas el 07-10-2026. No constituye una opinión personal de la DIAN ni un concepto definitivo.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El 1% pagado en la notaría es mi impuesto sobre ganancias ocasionales?

No. Para una persona natural, el 1% puede ser la retención del artículo 398 sobre el precio de venta, un pago anticipado. El impuesto por ganancias ocasionales es del 15% de la ganancia cuando aplica ese régimen. Ambos se calculan sobre bases distintas. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿Soy automáticamente un vendedor no residente por ser extranjero?

No. La DIAN utiliza la residencia fiscal, no la nacionalidad o el tipo de visa. Una persona natural no residente que vende un inmueble en Colombia se rige por los artículos 406 y 415 en lugar del artículo 398. Confirma tu estatus de residencia antes del cierre. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿Qué pasa si he sido dueño de la propiedad por menos de dos años?

La utilidad es renta ordinaria, no una ganancia ocasional, por lo que no aplica la tarifa del 15% por ganancias ocasionales. La tarifa ordinaria depende de cómo se compute tu declaración, por lo que un asesor fiscal debería realizar los cálculos para tu situación. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿Puedo usar el avalúo catastral como mi costo?

No. El valor catastral puede elevar el precio mínimo que acepta la DIAN, pero no es tu costo base. Tu costo es el costo fiscal, y los pagos realizados fuera de la escritura cuentan para el precio. Conserva los recibos y la escritura original. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿Puedo excluir unos COP 261.870.000 y aun así transferir la venta al exterior?

Generalmente no. Esa cifra equivale a 5.000 UVT a la UVT de 2026 de COP 52.374, y solo exime la primera parte de la ganancia en una vivienda. Requiere que la totalidad de los ingresos se destine a una cuenta AFC o a un crédito hipotecario vinculado, lo cual no se cumple al enviar el dinero al extranjero. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿Debo presentar el Formulario 210?

Solo si eres residente fiscal. Un residente presenta el Formulario 210, y un no residente que esté obligado a declarar utiliza el Formulario 110. La retención en el cierre no indica por sí misma si es necesaria una declaración, así que verifica tu caso. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)

❓ ¿La notaría usará el 1% sobre las primeras 10.000 o 20.000 UVT?

No te confíes de ninguno de los dos rangos. El Decreto 572 de 2025 cambió la tabla, y el comunicado de la DIAN del 8 de mayo de 2026 suspendió dicho cambio hasta que termine la suspensión judicial. Pide una liquidación por escrito para tu fecha de cierre. (verificar con la fuente oficial, según se consultó)