Manual de convivencia en propiedad horizontal: qué puede decir y hasta dónde llega la multa de la Ley 675

Respuesta rápida: el manual de convivencia sirve para ordenar la vida diaria (ruido, parqueaderos, zonas comunes, mascotas), pero una multa no nace de un aviso en la portería. Según la Ley 675 de 2001, solo se sanciona lo que el reglamento describe, con requerimiento escrito, defensa y un tope legal.

Si usted administra, arrienda o es copropietario, probablemente ya vio la escena: alguien pega una cartelera con "multa por ruido" y nadie sabe si eso vale. Vamos por partes, sin inventar cifras en pesos, porque la ley no las fija.

Manual y reglamento: no son lo mismo

La Ley 675 no define el "manual de convivencia". Según la cartilla de propiedad horizontal de MinVivienda y el concepto 2024EE0039015, es un reglamento interno que aprueba la asamblea para detalles cotidianos, y no reemplaza al reglamento de propiedad horizontal.

Ese reglamento sí va en la escritura pública registrada (arts. 4 y 5 de la Ley 675 de 2001). Y lo que contradiga normas imperativas de la ley se entiende no escrito, así lo hayan votado todos.

El concepto de MinVivienda de 2024 concluye que el manual interno no tiene que elevarse a escritura pública. Pilas: ese concepto no es vinculante y no resuelve su caso concreto; es una orientación.

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Quién lo aprueba y con cuánta mayoría

Aquí se enredan muchos conjuntos. La regla general del art. 45 es sesionar con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decidir con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. Se cuentan coeficientes, no cabezas ni "asistentes".

Si lo que cambia es el reglamento o los estatutos, la mayoría es otra: el 70% de los coeficientes de todo el edificio o conjunto (art. 46, numeral 5). Esas decisiones no se toman en reunión no presencial ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se alcance esa mayoría.

Qué dejar por escrito

El art. 60 exige que el reglamento indique las conductas sancionables, la sanción de cada una y una duración razonable de la publicación y de las multas. Mi consejo práctico: ancle el catálogo de sanciones en el reglamento, o en un manual que el reglamento incorpore de forma expresa, y deje en el manual horarios y usos propios del conjunto que no creen sanciones nuevas.

• Un manual con multas que el reglamento nunca previó queda sobre terreno débil.
• Los horarios de silencio o de trasteos son reglas de cada conjunto, no ley nacional; no copie cifras de otro edificio.
• Ojo con el parqueadero: no se puede restringir un bien de uso exclusivo como sanción.

Una nota honesta

Redactar bien esto es aburrido y toma reuniones largas de asamblea. Pero es la diferencia entre una multa que se sostiene y una que se cae a la primera impugnación.

Mascotas: reglas sí, prohibición absoluta no

Tener un animal doméstico en la vivienda, sin perjuicio a los vecinos, se ha ligado al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad (Sentencia T-035 de 1997, anterior a la Ley 675). Después de la ley, la T-595 de 2003 dijo que la tenencia se permite con el límite de los derechos ajenos y que la asamblea reglamenta las medidas en el reglamento de copropiedad.

Por eso el manual puede regular paseo, recogida de excrementos y ruido, pero no debería prohibir de forma absoluta un animal doméstico dentro del apartamento. La misma sentencia describe traílla en zonas comunes y bozal para perros potencialmente peligrosos, según la Ley 746 de 2002.

Sobre exclusión de un perro potencialmente peligroso, la T-155 de 2012 la trata como última medida: debe estar prevista en el reglamento para un incumplimiento concreto, con audiencia, valoración de descargos y un órgano imparcial. La raza, por sí sola, no bastó en ese caso. Para el registro de estos ejemplares, vea la guía de perros de manejo especial.

Sanciones y topes: lo que sí permite el art. 59

El catálogo legal es corto:

• Publicación de la lista de infractores en lugares de amplia circulación del edificio, con el hecho que la origina (la Corte declaró exequible ese numeral en la C-328 de 2019). No es permiso para redes sociales ni para publicar antes del trámite.
• Multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento: cada una no puede superar dos veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor a la fecha de la imposición, y sumadas no pueden exceder diez veces esas expensas.
• Restricción al uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. No se pueden restringir bienes comunes esenciales ni los de uso exclusivo.

No es un tope "por año" ni un valor en pesos, y no es la cuota ordinaria de administración. Si el reglamento pone más, esa parte se tiene por no escrita. Además, la multa no es lo mismo que la mora: para el cobro de expensas, lea la guía de cuota de administración.

Quién sanciona y cómo

Sancionan la asamblea o el consejo de administración, este último solo si el reglamento le dio esa facultad (art. 60). El administrador hace efectivas las sanciones (art. 61). El comité de convivencia concilia, pero no puede imponerlas (art. 58, parágrafo 2).

Antes, si hay conducta que ajustar, debe haber requerimiento escrito con plazo (art. 59). Luego vienen defensa, contradicción e impugnación, y la sanción se gradúa según intencionalidad, imprudencia o negligencia, atenuantes, gravedad, daño y reincidencia. La ley no fija un plazo de días hábiles para descargos: lo define el reglamento, razonablemente. El infractor puede ser propietario, tenedor o un tercero por quien ellos respondan, así que no asuma que la multa "siempre" la paga uno u otro.

Cómo se impugna la multa

El propietario del bien privado sancionado puede impugnar la sanción por obligación no pecuniaria dentro del mes siguiente a la comunicación de la sanción (art. 62 de la Ley 675 de 2001). La Ley 1564 de 2012 (art. 626, literal c) derogó solo la frase que remitía al art. 194 del Código de Comercio; el mes sigue ahí. Confirme con un abogado el trámite judicial vigente.

Aparte está impugnar una decisión de la asamblea, que es otra acción con otro plazo. Eso lo explica la guía de impugnación de actas de asamblea; no confunda los dos términos.

Si usted arrienda el apartamento

Si es arrendador, cuéntele al inquilino desde el aviso qué reglas del conjunto le afectan: si hay manual, qué pasa con mascotas y parqueadero, y que la cuota de administración es una cosa y una multa otra. Las conductas sancionables deben estar en el reglamento, y el ocupante responde por lo que haga en la copropiedad. Para entender quién debe qué frente al conjunto, vea la guía de arriendo en conjuntos. También puede comparar cómo presentan otros sus avisos en la sección de vivienda.

Esto es información general, no el concepto de un caso concreto: MinVivienda aclara que sus conceptos no obligan.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El manual de convivencia reemplaza al reglamento de propiedad horizontal?

No. El reglamento va en la escritura pública (arts. 4 y 5, Ley 675 de 2001) y lo contrario a normas imperativas se entiende no escrito. El manual es un reglamento interno aprobado por la asamblea, según el concepto MinVivienda 2024EE0039015, que no es vinculante (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Hay que pasar el manual por notaría?

Según el concepto de MinVivienda de 2024, la ley no exige elevar el manual interno a escritura pública. Reformar el reglamento sí exige la mayoría del art. 46 y la escritura. Recuerde que ese concepto orienta, no obliga (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿De cuánto puede ser la multa?

Cada multa no puede pasar de dos expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, y la suma no puede pasar de diez (art. 59, Ley 675 de 2001). No es un tope anual ni un valor en pesos; si el reglamento fija más, esa parte se tiene por no escrita (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El administrador o el comité de convivencia pueden multar?

No. Sancionan la asamblea o el consejo de administración, este solo si el reglamento le dio la facultad (art. 60). El administrador ejecuta la sanción (art. 61) y el comité de convivencia no puede imponerla (art. 58) (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Pueden prohibir las mascotas en el conjunto?

El manual no debe prohibir de forma absoluta un animal doméstico dentro de la vivienda. La T-595 de 2003 permite reglamentar medidas de convivencia, y la T-155 de 2012 trata la exclusión de un perro potencialmente peligroso como última medida, escrita antes en el reglamento y con audiencia (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto tiempo hay para impugnar la multa?

El propietario sancionado tiene el mes siguiente a la comunicación de la sanción (art. 62, Ley 675 de 2001). La Ley 1564 de 2012 derogó la remisión al Código de Comercio, no ese mes; la impugnación del acta de asamblea es otra acción (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La multa es lo mismo que la cuota de administración?

No. La cuota son expensas; la multa del art. 59 sanciona un incumplimiento no pecuniario y usa las expensas necesarias solo como unidad para fijar el tope. El cobro de la mora se explica en la guía de cuota de administración (verifica en la fuente oficial).