Cómo Solicitar y Exigir el Paz y Salvo de Administración en Propiedad Horizontal

Punto	Qué aplicar
Quién lo expide	El administrador o representante legal (Art. 51 num. 13, Ley 675 de 2001).
Qué pide el notario	Paz y salvo de expensas comunes para transferir el dominio (Art. 29).
Plazo por escrito	Hasta 10 días hábiles para documentos (Ley 1755 de 2015, Art. 14).
Si no llega	Escritura con constancia del radicado y solidaridad del comprador (Art. 29, inc. 5).

La última vez que acompañé a un amigo a escriturar, el tropiezo no fue el predial. Fue un WhatsApp de la administración a las 7:40 a.m.: “el paz y salvo sale mañana”. El notario ya tenía hora. Ese certificado de paz y salvo de administración es el que se exige para enajenar un inmueble en copropiedad. Dejarlo para la víspera es la forma más tonta de perder la firma.

Según los anuncios activos en Colombia Move (septiembre 2026) hay 44 avisos de apartamento y 135 en la sección de vivienda: varios de esos cierres se traban exactamente aquí. Yo lo pediría con radicado, no con un audio.

Qué certifica el paz y salvo (y qué no debería bloquearlo)

El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 obliga al notario a exigir el paz y salvo de expensas comunes expedido por el representante legal del conjunto. No es un certificado de “todo lo que se le ocurra a la administración”. Habla de cuotas ordinarias y extraordinarias ya causadas.

La pelea típica: te retienen el papel por una multa de ruido en discusión o un rayón de parqueadero. Esas sanciones van por el reglamento de convivencia. El certificado notarial da cuenta de las expensas. Si las cuotas están al día, yo no aceptaría que te nieguen la constancia “hasta que pagues la multa”.

El mismo artículo 29 crea solidaridad entre quien vende y quien compra por las expensas no cubiertas. Por eso el comprador serio —y el banco, si hay crédito— se niegan a firmar a ciegas. El cobro, la mora y quién responde ante el conjunto están en cómo cobrar y pagar la cuota de administración.

No lo mezcles con el paz y salvo de valorización: ese lo emite la entidad territorial, no el administrador. La carpeta de escritura suele pedir ambos. El mapa municipal está en cómo solicitar el paz y salvo de valorización.

Cómo solicitarlo para que quede rastro

El artículo 51, numeral 13, de la Ley 675 fija como función del administrador expedir el paz y salvo cuando cambia el propietario o el tenedor. No es un favor.

El canal que yo usaría: correo oficial o radicado físico con sello y fecha. El WhatsApp sirve para apurar, no para probar. Si después dicen que “nunca les llegó”, un chat suelto no te salva en notaría.

• Torre, apartamento o casa, y si aplica parqueadero y depósito.
• Nombre y documento del propietario o tenedor.
• Fecha de corte (el mes de la escritura o de la entrega).
• Comprobantes de las últimas cuotas ordinarias y extraordinarias.
• Que pides el paz y salvo de expensas para transferencia de dominio o cambio de tenedor.
• Acuse de recibido: número de radicado, fecha y hora.

Pide PDF firmado. Si insisten en papel, original con firma del representante legal. Las notarías lo listan entre los requisitos de escrituración en propiedad horizontal, vigente al mes del otorgamiento, no un certificado del trimestre pasado.

Plazos de entrega y cobros que no deberías tragar

La Ley 675 no puso un reloj de “tres días” en este artículo. Si la petición va por escrito, aplica el derecho de petición ante personas jurídicas privadas (Ley 1755 de 2015, arts. 14 y 32): hasta 10 días hábiles para documentos e información. Eso no es “cuando el contador vuelva de vacaciones”.

La vigencia, en la práctica, la marca el corte mensual. Un certificado de marzo no le sirve a una escritura de abril si ya corrió la cuota nueva. Pídelo para el mes del otorgamiento y actualízalo si la firma se recorre.

¿Pueden cobrarte “arancel de expedición”? La ley no contempla una tarifa discrecional: el administrador ya cobra honorarios. Un recargo desproporcionado que no esté en el presupuesto o el reglamento es peaje. Lo único que puede tener sentido es el costo de fotocopias si te niegas al PDF. Yo rechazaría un cobro inventado y pediría la asamblea o el reglamento donde se aprobó.

Pilas con el administrador que solo responde por WhatsApp, pierde el radicado y cobra por imprimir una hoja. El correo con acuse es el reloj que después puedes mostrar al comprador o al vendedor.

Si no lo entregan: notaría, petición y tutela

La venta no se cae sola porque falte el papel el día de la firma. El artículo 29, inciso 5, permite al notario autorizar la escritura con constancia de la solicitud radicada y de que el adquirente asume la solidaridad por deudas pendientes. El comprador hereda el pasivo. Bancos y compradores serios prefieren no firmar así. Úsalo cuando el administrador se escondió y el cierre no da espera.

Si pasaron los 10 días hábiles sin respuesta, reitera con el radicado. Si siguen mudos, la Sentencia T-333 de 2018 de la Corte Constitucional ha protegido el derecho de petición de copropietarios frente a administraciones privadas. La tutela no es el primer mensaje: es cuando te cierran la puerta.

Si la dilación te hizo perder la compraventa, el artículo 50 abre responsabilidad civil del administrador por dolo o culpa. Necesitas prueba: promesa, arras, radicado y silencio. Haz esto: radica, guarda el acuse, lleva copia a notaría. Evita esto, si eres el comprador: firmar “sin paz y salvo y ya vemos”. La solidaridad del 29 es deuda tuya al día siguiente.

El paz y salvo cuando entregas el arriendo

Devolver las llaves sin paz y salvo de administración deja abierta la puerta a cobros retroactivos. El administrador debe expedirlo también ante cambio de tenedor. Anéxalo al acta de entrega: cuotas al corte, extraordinarias causadas y lecturas de servicios. Sin ese cruce, el reintegro de garantías se vuelve un tira y afloja. El detalle del depósito está en devolución del depósito o garantía de arriendo.

Si el inmueble queda vacío y lo vuelves a arrendar, publica con fotos, precio y reglas de administración: en la sección de vivienda se buscan apartamentos en copropiedad, no avisos a medias.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Cuánto cuesta que la administración emita el paz y salvo?

No debería cobrarte un arancel por la gestión: expedirlo es función ordinaria ya cubierta con los honorarios. La ley no contempla tarifas discrecionales; un recargo solo tendría sentido si está aprobado en presupuesto o reglamento y se limita al costo material de copias. Rechaza cobros desproporcionados sin esa base (fuente: Ley 675 de 2001, consultada 2026).

❓ ¿Es seguro firmar así?

El notario puede protocolizar con constancia del radicado y solidaridad del comprador, según el artículo 29 de la Ley 675 de 2001. El pasivo de expensas no desaparece: lo hereda quien compra. Bancos y compradores serios suelen negarse. Fuente consultada en 2026: Ley 675, art. 29.

❓ ¿Dónde publicar el inmueble cuando ya tienes el paz y salvo?

En avisos de dueño y clasificados directos, con fotos, valor de administración y reglas del conjunto. Evita grupos opacos donde te piden comisión por “cerrar”. El certificado sirve para mostrar que no hay cartera escondida. Fuente práctica actualizada en 2026: el mismo radicado que usaste en notaría.

❓ ¿Es obligatorio el paz y salvo de administración para firmar la escritura?

Sí: el notario debe exigirlo al inicio, según el artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Si el administrador no lo entrega, se puede protocolizar con constancia de la solicitud radicada y con la solidaridad del comprador. Eso no anula la venta de oficio. Fuente consultada en 2026: Ley 675, art. 29.

❓ ¿Cuánto tiempo tiene el administrador para entregar el certificado?

La Ley 675 no fija un número de días para este certificado. Si la solicitud es un derecho de petición de documentos, la Ley 1755 de 2015 da hasta 10 días hábiles. Un “sale la otra semana” por WhatsApp no sustituye ese término. Fuente consultada en 2026: Ley 1755, art. 14.

❓ ¿Me pueden negar el paz y salvo por una multa de convivencia impugnada?

No deberían retener el paz y salvo de expensas comunes si las cuotas ordinarias y extraordinarias están al día. El certificado notarial da cuenta de esas expensas; las sanciones no ejecutoriadas van por el reglamento de convivencia. Fuente consultada en 2026: Ley 675 y doctrina sobre expensas.