Contrato de arrendamiento de parqueadero independiente en Colombia: reglas, depósito y cláusulas clave

Respuesta corta: el arriendo de un parqueadero independiente, firmado aparte de cualquier contrato de vivienda, se rige por el Código Civil (arts. 1973 y ss.) y no por la Ley 820 de 2003. Eso te da bastante libertad para pactar canon, plazo y depósito, siempre que respetes el reglamento del edificio si hay propiedad horizontal.

Muchos dueños de una celda vacía en el sótano del conjunto copian una minuta de arriendo de vivienda y terminan creyendo que no pueden pedir depósito, o que la administración les manda en todo. Las dos ideas suelen estar mal. Vamos por partes, porque aquí un error de régimen legal te cuesta tiempo y discusiones con vecinos.

¿Qué ley rige el arrendamiento de un parqueadero independiente?

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana: sus artículos 2 y 3 delimitan ese ámbito a inmuebles destinados a vivienda. Un garaje o una celda arrendada por separado no es vivienda, así que cae en las reglas generales del Código Civil para el arrendamiento de cosas, con el principio de autonomía de la voluntad privada (art. 1602). Si quieres entender cómo funcionan otras figuras civiles sobre inmuebles, mira nuestra guía del contrato de comodato.

En la práctica esto significa tres cosas:

• El canon y su incremento anual los fijan las partes o el mercado local; no aplica el tope de la Ley 820 ni un límite por IPC.
• El plazo es libre: puede ser por semanas, meses o años.
• Si no pactas término fijo, el desahucio se rige por los arts. 2009 a 2011 del Código Civil, con aviso prudencial según los períodos de pago.

Sobre el valor del canon, yo no te voy a dar una cifra mágica: depende del sector, el estrato, si es cubierto o descubierto y qué tan fácil es maniobrar. Mira la oferta cercana y deja el valor por escrito.

Depósito en garantía: sí, se puede cobrar

Este es el mito más repetido. La prohibición de exigir depósitos en efectivo del artículo 16 de la Ley 820 aplica solo a vivienda urbana. En un arriendo civil de parqueadero sí es legal pactar un depósito, por ejemplo para responder por tarjetas de acceso, llaves, controles del portón o daños.

Para que no se vuelva pelea al final, la cláusula debe decir:

1. El monto y para qué sirve (elementos de acceso, daños, cánones pendientes si así lo pactan).
2. Cómo se entrega y quién lo custodia.
3. Cuándo se devuelve: al restituir el espacio y los elementos, descontando solo lo acordado y soportado.

Pilas con algo: un depósito no te autoriza a retener el carro del arrendatario si se atrasa. Eso es vía de hecho. Para cobrar cánones vencidos hay conciliación o cobro por la vía judicial.

Parqueaderos en propiedad horizontal (Ley 675 de 2001)

Aquí todo depende de qué tipo de parqueadero tienes. Revisa tu escritura y el certificado de matrícula inmobiliaria:

• Bien privado (matrícula propia o delimitación privada en la escritura): el parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 prohíbe que el reglamento restrinja la cesión a cualquier título de bienes privados. La administración no puede impedirte arrendarlo a alguien que no viva en el edificio.
• Bien común de uso exclusivo o parqueadero de visitantes (art. 22): no son de libre disposición para arrendarlos a terceros externos. Antes de publicar, confirma con tu reglamento y la asamblea.

Eso sí, la copropiedad puede exigir protocolos de seguridad y convivencia al arrendatario: registro de placa, identificación del conductor en portería, copia de la cédula y firma de compromiso de cumplir el manual de convivencia. Mi consejo: entrega la minuta y los datos del arrendatario a la administración antes del primer ingreso, así evitas el portón cerrado el día uno. Si tu conflicto es por decisiones de asamblea, lee cómo impugnar actas de asamblea.

Cláusulas indispensables de la minuta

No necesitas treinta hojas. Necesitas claridad en estos puntos:

• Espacio: número de parqueadero, torre o nivel, y medidas si aplica.
• Vehículo autorizado: placa, marca y modelo.
• Canon y mora: valor, periodicidad, fecha límite de pago y consecuencias del retraso.
• Depósito: monto, custodia y restitución, como vimos arriba.
• Prohibiciones: subarrendar, ceder, almacenar mercancías o sustancias inflamables. Para ver cómo funciona esa lógica en otro contexto, mira el subarriendo de local comercial.
• Responsabilidad: aclara por escrito qué cubres y qué no frente a hurtos o daños del vehículo; revisa la fuente oficial de LegalApp sobre bienes dejados en custodia de terceros.
• Preaviso y entrega: con cuántos días de antelación se avisa la terminación y cómo se restituyen el espacio y los controles.

Una minuta escrita no es obligatoria para que el contrato exista, pero sin papel no hay forma sencilla de probar el canon ni el plazo. Si surge conflicto, puedes pedir una conciliación en un centro avalado o casa de justicia antes de iniciar un proceso de restitución de tenencia ante un juez civil.

¿Hay que cobrar IVA?

El servicio de parqueadero está gravado con la tarifa general del IVA (19%) según el Estatuto Tributario. Pero la persona natural que califique como no responsable de IVA conforme al parágrafo 3 del artículo 437 (menos de 3.500 UVT de ingresos brutos anuales y un solo establecimiento) no debe facturar ni cobrar ese impuesto. Ojo: el artículo 476 excluye el arriendo de vivienda, no el de parqueaderos, así que no asumas que te cobija. Si arriendas con regularidad, revisa tu actividad en el RUT; esta guía sobre el código CIIU 6810 te sirve de punto de partida. Confirma tu caso con un contador y en dian.gov.co.

Cómo conseguir arrendatario directo, sin comisiones

Un buen anuncio vende el parqueadero antes de la visita. Incluye medidas, altura libre, si es cubierto, tipo de vigilancia, facilidad de maniobra y si el arrendatario debe registrarse en portería. Pon el ingreso de vehículos y la zona en la descripción, no solo la foto.

Según los anuncios activos en Colombia Move (octubre 2026), la sección de vivienda es la que más oferta concentra, con 362 anuncios activos, y aun así sigue marcada como una de las que más demanda sin cubrir. Hay espacio para tu cupo.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Es legal cobrar un depósito en dinero al arrendar un parqueadero privado?

Sí, es legal porque la prohibición de depósitos del artículo 16 de la Ley 820 de 2003 aplica solo a vivienda urbana. En un parqueadero independiente rige el Código Civil, así que puedes pactarlo por tarjetas, controles o daños, dejando monto y devolución por escrito (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Puede la administración prohibirme alquilar mi parqueadero a alguien que no vive en el edificio?

No, si es un bien privado con matrícula o delimitación propia en la escritura: el parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 lo impide. Eso sí, puede exigir registro de placa, identificación del conductor y cumplimiento del manual de convivencia (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Es seguro retener el carro si el arrendatario deja de pagar y no lo retira?

No puedes retener ni remolcar el carro por tu cuenta, porque sería una vía de hecho. Lo correcto es acudir a una conciliación en un centro avalado o casa de justicia, o iniciar el proceso civil de restitución de tenencia y cobro con la minuta firmada (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto cuesta arrendar un parqueadero y quién fija el canon?

No hay tarifa legal fija: el canon lo pactan las partes y suele variar según el sector, el estrato, si es cubierto o descubierto y la demanda cercana. Compara anuncios similares de tu zona y deja el valor por escrito, junto con la fecha de pago (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Debo cobrarle IVA del 19% al arrendatario del parqueadero?

Depende de tu situación. El servicio está gravado, pero la persona natural no responsable de IVA según el parágrafo 3 del artículo 437 del Estatuto Tributario no debe cobrarlo ni facturarlo. Si superas los topes o tienes varios establecimientos, consulta a un contador (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Puedo arrendar un parqueadero que sea bien común de uso exclusivo?

En general no con libertad. Los bienes comunes de uso exclusivo y los parqueaderos de visitantes (artículo 22 de la Ley 675) no se pueden arrendar a terceros externos como si fueran privados. Revisa tu reglamento y consulta a la administración o asamblea antes de ofrecerlo (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Dónde puedo publicar mi parqueadero para arrendarlo directamente?

Puedes anunciarlo en clasificados gratuitos como Colombia Move, Facebook Marketplace o grupos de WhatsApp de vecinos. Incluye medidas, altura, ubicación, tipo de vigilancia y fotos claras del acceso. Así filtras curiosos y recibes mensajes de personas realmente interesadas en tu cupo.