Cómo Funciona la Ley 675 para Arrendar en Conjuntos Cerrados en Colombia

Arrendar una vivienda en un conjunto cerrado o edificio en Colombia implica mucho más que fijar un canon mensual y firmar un contrato. Quienes entregan o toman un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal descubren rápidamente que conviven con dos marcos normativos paralelos: el contrato de arrendamiento privado y el reglamento interno del edificio. Cuando surgen ruidos, mudanzas imprevistas o tenencia de mascotas, suelen aparecer dudas sobre hasta dónde llega la autoridad del administrador y cuáles son los derechos reales de propietarios e inquilinos.

En el mercado inmobiliario colombiano, la gran mayoría de apartamentos urbanos se rige por la Ley 675 de 2001. Comprender sus alcances evita abusos comunes, multas arbitrarias y roces innecesarios entre vecinos, garantizando que el arriendo sea rentable para el dueño y tranquilo para quien lo habita. Según los anuncios activos en Colombia Move (septiembre 2026), la sección de vivienda suma 135 avisos, con 44 apartamentos activos —25 de ellos en arriendo— mientras el arriendo temporal apenas tiene 2 avisos frente a 330 vistas: hay demanda de vivienda, pero pocos dueños publican con reglas de copropiedad claras. Si vas a buscar arrendatario, pilas con el WhatsApp de portería y con copiar el reglamento al contrato: el vendedor (dueño) responde ante el conjunto, aunque el ocupante pague la cuota.

Las dos leyes que rigen el arriendo en copropiedades

Cuando se arrienda un inmueble sometido a propiedad horizontal, operan dos relaciones jurídicas totalmente diferenciadas:

• La relación contractual de arrendamiento (Ley 820 de 2003): Vincula exclusivamente al arrendador (propietario) con el arrendatario (inquilino). Regula el canon, la vigencia, los incrementos anuales y las causas de terminación del contrato.
• El régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001): Regula la relación entre los dueños de las unidades privadas y los bienes comunes del conjunto (portería, ascensores, pasillos, zonas verdes).

De acuerdo con el artículo 18 y el artículo 22 de la Ley 675, los tenedores a cualquier título —incluyendo a los arrendatarios— están sujetos a las normas de convivencia y al reglamento de la copropiedad. Para que esta obligación sea exigible de forma transparente, el numeral 4 del artículo 8 de la Ley 820 de 2003 impone al propietario la obligación legal de entregar una copia del reglamento de propiedad horizontal al arrendatario al iniciar el contrato. Una plantilla útil está en la plantilla de contrato de arrendamiento de vivienda urbana bajo Ley 820.

Cuota de administración: ¿quién responde legalmente ante el conjunto?

Es muy frecuente que en el contrato de arriendo se pacte que el inquilino pague la cuota de administración ordinaria mensual directamente a la cuenta del edificio o a través del arrendador. Sin embargo, frente a la administración de la copropiedad, el único obligado principal es el propietario, tal como lo estipula el artículo 29 de la Ley 675 de 2001.

Si el inquilino se atrasa en el pago de la expensa común, la administración del edificio no demandará al arrendatario: iniciará el cobro jurídico y prejurídico directamente contra el titular del inmueble. Por esta razón, el propietario debe verificar mensualmente que los pagos se encuentren al día y no delegar el control total en el ocupante. Para profundizar en los procedimientos de mora y liquidación de intereses, puedes consultar nuestra guía sobre cómo cobrar y pagar la cuota de administración en conjuntos cerrados.

Límites legales a las multas y sanciones de convivencia

Uno de los mayores focos de conflicto en edificios y conjuntos cerrados es la imposición de multas por infracciones al manual de convivencia: ruidos en horarios no permitidos, mal uso de basuras o invasión de zonas comunes. Frente a esto, la Ley 675 fija límites estrictos que toda administración debe acatar:

Aspecto regulado	Límite legal (Ley 675 de 2001)	Práctica prohibida
Autoridad sancionatoria	Asamblea General o Consejo de Administración (si el reglamento lo delega expresamente).	Sanciones impuestas unilateralmente por el administrador o vigilantes.
Tope por multa individual	Hasta 2 veces el valor de la cuota mensual de administración del infractor.	Multas arbitrarias o tasadas en salarios mínimos desproporcionados.
Tope acumulado anual	Máximo 10 cuotas mensuales de administración en el transcurso de un año.	Cobros sucesivos ilimitados que asfixien económicamente al ocupante.
Debido proceso	Requerimiento previo por escrito, formulación de cargos y derecho a presentar descargos y pruebas.	Cargar la multa a la factura sin previo aviso ni oportunidad de defensa.

Asimismo, el artículo 58 aclara que el comité de convivencia no tiene facultades para sancionar ni multar; su función es únicamente de amigable componedor para intentar resolver controversias vecinales mediante actas de acuerdo. Adicionalmente, la Corte Constitucional en la Sentencia C-318 de 2002 garantizó que los inquilinos tienen pleno derecho a ser escuchados y ejercer su defensa material ante cualquier queja que comprometa su tranquilidad o bolsillo. El cobro de zonas comunes como parqueaderos de visitantes tiene reglas propias; ver cobro de parqueaderos de visitantes y privados en propiedad horizontal.

Trasteos y mudanzas: horarios, depósitos e ilegalidad de retener muebles

El momento de la mudanza suele generar roces operativos en portería. La copropiedad tiene derecho a fijar horarios razonables para realizar mudanzas (generalmente de lunes a sábado en jornadas diurnas) con el fin de no perturbar el descanso colectivo, así como solicitar aviso con antelación para programar el uso del ascensor de carga.

También es legal que el conjunto solicite un depósito de garantía reembolsable destinado a cubrir posibles daños en muros, puertas o ascensores durante el traslado de enseres. Una vez verificada la integridad de las zonas comunes, dicho depósito debe reintegrarse de inmediato.

Lo que resulta absolutamente ilegal es que la administración impida la salida o entrada de un trasteo por deudas de administración. La Corte Constitucional, en la Sentencia T-440 de 1997, sentó jurisprudencia clara: impedir el traslado de bienes o retener muebles constituye una vía de hecho inconstitucional. Las deudas deben reclamarse mediante proceso ejecutivo en juzgados civiles presentando la certificación de deuda expedida por el administrador (artículo 48 de la Ley 675), pero nunca vulnerando la libertad de locomoción o apropiándose de facto de pertenencias ajenas. Antes de finalizar una entrega, es fundamental revisar cómo solicitar el paz y salvo de administración en propiedad horizontal.

Mascotas en conjuntos cerrados: qué dice la Corte Constitucional

Ningún reglamento de propiedad horizontal ni contrato de arrendamiento puede prohibir de manera absoluta la tenencia de animales domésticos en apartamentos. La Corte Constitucional (Sentencias T-035/97, T-034/13 y T-199 de 2026) ha protegido reiteradamente este derecho bajo los principios del libre desarrollo de la personalidad y la intimidad personal y familiar.

Las restricciones del conjunto solo pueden orientarse a garantizar la seguridad y salubridad en las zonas comunes:

• Uso obligatorio de correa: Los caninos deben transitar sujetos por pasillos, ascensores y áreas verdes.
• Uso de bozal: Aplica únicamente a las razas clasificadas como de manejo especial según el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016).
• Higiene y recolección: El tenedor debe recoger inmediatamente los excrementos y mantener la higiene adecuada para evitar olores ofensivos.

Está prohibido vetar el uso del ascensor a residentes acompañados de sus mascotas o exigir cobros adicionales de administración por tener animales de compañía en la vivienda.

Arriendo tradicional frente a vivienda turística (Airbnb)

Es crucial distinguir entre dos modalidades con regímenes legales completamente opuestos:

1. Arriendo residencial tradicional (30 días o más): Se rige por la Ley 820 de 2003. La copropiedad no puede prohibir que un propietario arriende su apartamento a familias o personas que cumplan las normas de convivencia.
2. Vivienda turística o corta estancia (menos de 30 días): Regulada por la Ley 2068 de 2020. Esta actividad tiene carácter comercial y hotelero. Por disposición legal, únicamente está permitida si el reglamento de propiedad horizontal la autoriza expresamente. Si el reglamento no lo contempla o la asamblea lo prohibió, el conjunto puede negar el ingreso a huéspedes rotativos e imponer las acciones correspondientes ante las autoridades de turismo.

Si arriendas tu inmueble de forma tradicional, asegúrate de incorporar cláusulas claras sobre el destino habitacional exclusivo y verifica los antecedentes de tus candidatos consultando nuestras recomendaciones sobre cómo prevenir suplantación de identidad en arriendos.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Puede la administración de un conjunto prohibir que el inquilino tenga mascotas?

No: vigente la jurisprudencia de 1997, 2013 y 2026, el conjunto no puede prohibir mascotas en la vivienda. Solo puede exigir correa, higiene y bozal en razas de manejo especial, según la Corte Constitucional y la Ley 1801 de 2016.

❓ ¿El administrador de un edificio puede imponer multas directamente?

No. El artículo 60 de la Ley 675 de 2001, aún vigente, niega al administrador esa facultad unilateral. Solo multan la asamblea o el consejo si el reglamento se lo delegó, siempre con descargos previos por escrito.

❓ ¿Cuánto es lo máximo que pueden cobrar de multa en un conjunto cerrado?

Hasta dos cuotas mensuales de administración por cada multa, según el artículo 59 de la Ley 675 de 2001. En un año calendario el acumulado no puede pasar de diez cuotas; fuente: texto legal vigente.

❓ ¿Es seguro que el conjunto retenga el trasteo si hay cuotas pendientes?

No es seguro ni legal: la Sentencia T-440 de 1997 prohíbe retener enseres por mora. El cobro va por proceso ejecutivo contra el propietario, no por bloqueo en portería.

❓ ¿El inquilino tiene derecho a asistir y votar en las asambleas de copropietarios?

Tiene voz en temas de habitabilidad, según la Sentencia C-318 de 2002, aún vigente. El voto solo existe si el propietario le otorga poder escrito; sin poder, no vota en asamblea.

❓ ¿Dónde puedo publicar un apartamento en arriendo en conjunto cerrado sin pagar comisiones?

En la sección de vivienda de Colombia Move, sin comisión de inmobiliaria. Detalla canon, administración y reglamento para filtrar curiosos y hablar por WhatsApp con interesados reales.