Cobro de Parqueaderos de Visitantes y Privados en Propiedad Horizontal: Reglas de la Ley 675

El cobro por el uso del parqueadero de visitantes es uno de los temas que más genera discusiones en las asambleas de propietarios y consejos de administración en conjuntos residenciales de Colombia. Con frecuencia surgen dudas sobre si la administración tiene la facultad de fijar tarifas de forma unilateral, si un residente puede ocupar estas bahías de manera continua o cuáles son las obligaciones fiscales ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) cuando se explota económicamente este espacio común.

Para evitar conflictos de convivencia y sanciones legales, es indispensable entender lo establecido en la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal), así como las normas tributarias del Estatuto Tributario. A continuación, detallamos las reglas de juego claras para propietarios, arrendatarios y administradores.

Las 3 clases de parqueaderos en propiedad horizontal

Antes de analizar los cobros y restricciones, es esencial diferenciar la naturaleza jurídica de cada espacio de estacionamiento dentro de un conjunto o edificio bajo el régimen de propiedad horizontal:

• Parqueaderos privados: Son bienes de dominio particular. Cuentan con un folio de matrícula inmobiliaria independiente o están vinculados a la escritura del apartamento. El propietario tiene pleno dominio sobre este espacio para usarlo o arrendarlo.
• Parqueaderos comunes de uso exclusivo: Son bienes comunes no esenciales asignados por la asamblea o el reglamento a uno o varios copropietarios específicos para su uso goce y disfrute, aunque la propiedad sigue siendo de la persona jurídica del conjunto.
• Parqueaderos de visitantes: Son bienes comunes de uso general destinados a atender el estacionamiento temporal de los vehículos de las personas que acuden al edificio o conjunto residencial.

El Artículo 22 de la Ley 675 de 2001 establece con claridad que los parqueaderos de visitantes no pueden ser objeto de asignación como bienes de uso exclusivo en ningún caso. Por lo tanto, ningún residente ni la administración pueden apropiarse de estas plazas de manera permanente.

¿Es legal cobrar por el parqueadero de visitantes?

La respuesta corta es sí, es completamente legal, pero exige el cumplimiento estricto de un procedimiento institucional dentro de la copropiedad.

Los Artículos 19 y 72 de la Ley 675 de 2001 facultan a la persona jurídica de la propiedad horizontal para explotar económicamente los bienes comunes de uso general, siempre que dicha decisión esté alineada con el bienestar colectivo y no afecte la destinación principal del inmueble. No obstante, la administración o el consejo de administración no pueden empezar a cobrar de forma arbitraria sin la autorización expresa de la asamblea general de copropietarios.

Quórum y mayorías en la asamblea

Para aprobar el cobro del parqueadero de visitantes, fijar la estructura tarifaria (por hora, fracción o noche) y determinar periodos de gracia (por ejemplo, los primeros 30 o 60 minutos sin costo), basta con la aprobación de la mayoría simple de coeficientes presentes en la reunión de la asamblea ordinaria o extraordinaria. Únicamente se requeriría una mayoría calificada del 70% si la medida implica una modificación formal al reglamento de propiedad horizontal o una desafectación de bienes comunes no esenciales (según el Artículo 20 de la ley).

Obligaciones tributarias ante la DIAN: El IVA del 19%

Un aspecto que toma por sorpresa a muchos consejos de administración es el impacto fiscal derivado de cobrar el estacionamiento a visitantes. Aunque las copropiedades comerciales o mixtas realizan esta actividad habitualmente, en los conjuntos residenciales suele omitirse el cumplimiento de las normas tributarias vigentes.

De acuerdo con el Artículo 462-2 del Estatuto Tributario y la doctrina oficial de la DIAN (reiterada en conceptos de 2025), cuando una persona jurídica de propiedad horizontal presta el servicio de parqueadero o estacionamiento cobrando a visitantes o terceros, esta actividad queda gravada con la tarifa general del IVA del 19%.

Requisitos legales exigidos a la administración

Al iniciar el cobro de parqueaderos a visitantes, el conjunto residencial adquiere las siguientes responsabilidades ante la DIAN:

1. Actualizar el RUT: Debe registrar la responsabilidad como prestador de servicios de parqueadero gravados con IVA.
2. Facturación electrónica: Está obligada a expedir factura electrónica de venta o documento equivalente autorizado por la DIAN a los usuarios que pagan la tarifa.
3. Declaración y pago: Debe presentar las declaraciones periódicas de IVA y consignar el impuesto recaudado.

Es importante destacar que la asignación de parqueaderos comunes a los propios residentes cuando el costo está cubierto únicamente dentro de la cuota ordinaria de administración no se considera una explotación comercial y, por lo tanto, no genera IVA de conformidad con el Decreto 1625 de 2016.

Uso indebido de bahías por residentes y sanciones

Uno de los motivos más habituales de sanción en los reglamentos internos es la permanencia prologada o permanente de vehículos de residentes en zonas de visitantes. Dado que estas bahías son para el flujo de personas externas, estacionar allí el segundo o tercer carro de la familia sin autorización vulnera los derechos colectivos de los demás copropietarios.

Para hacer frente a esta situación, la asamblea puede establecer tarifas disuasorias progresivas tras superar cierto número de horas o aplicar sanciones pecuniarias contempladas en el reglamento. Sin embargo, para aplicar cualquier multa la administración debe respetar de manera estricta el debido proceso consagrado en el Artículo 59 de la Ley 675 y respaldado por jurisprudencia de la Corte Constitucional (Sentencias C-318 y C-738 de 2002), permitiendo el derecho a la defensa del residente.

Alquiler de parqueaderos privados: ¿Qué límites existen?

Si eres propietario de un parqueadero privado (con su respectiva matrícula inmobiliaria), la ley te otorga la facultad de usarlo, gozarlo y disponer de él. Esto incluye el derecho a alquilárselo a otro residente del edificio o conjunto.

Sin embargo, surge una inquietud frecuente: ¿se puede alquilar un parqueadero privado a un tercero externo que no vive en el conjunto?

Si bien la ley protege la propiedad privada, la asamblea de copropietarios tiene la facultad de regular el control de acceso vehicular por razones de seguridad. Si el reglamento del conjunto prohíbe el ingreso de peatones o vehículos de no residentes sin autorización, el propietario del parqueadero debe acatar esas normas de seguridad comunitaria. No obstante, la administración nunca puede bloquear de manera arbitraria o unilateral el acceso al parqueadero privado de un propietario que se encuentre al día o en mora con las cuotas de administración sin un proceso legal previo.

Según las señales de oferta activas en Colombia Move (agosto de 2026), la sección de vivienda reúne 100 anuncios activos y 19.190 vistas. Esa actividad hace especialmente útil revisar las reglas del conjunto antes de firmar un acuerdo sobre vivienda o parqueadero.

Vías de solución ante cobros arbitrarios o injustos

Si la administración de tu conjunto empieza a cobrar por el parqueadero de visitantes sin la debida aprobación de la asamblea, o impone montos desproporcionados no contemplados en el reglamento, los residentes cuentan con los siguientes mecanismos legales:

• Derecho de Petición: Solicitar por escrito al administrador la copia del acta de la asamblea general donde se aprobó formalmente la tarifa y el esquema de cobro del parqueadero.
• Comité de Convivencia: Acudir al órgano interno del conjunto para presentar el desacuerdo y buscar una solución concertada entre las partes.
• Centro de Conciliación o Juez Civil: Si la vía interna no funciona, se puede interponer una solicitud de conciliación extrajudicial o demandar la nulidad de las decisiones de la administración o asamblea ante los jueces civiles municipales dentro del plazo establecido en la Ley 675.

Preguntas frecuentes

❓ ¿La administración de un conjunto puede empezar a cobrar el parqueadero de visitantes sin consultar a la asamblea?

No, la administración no tiene la facultad legal de imponer tarifas de parqueadero de forma unilateral. El cobro por la explotación económica de áreas comunes debe ser aprobado por la Asamblea General de Copropietarios según los Artículos 19 y 72 de la Ley 675 de 2001.

❓ ¿Por qué un conjunto residencial debe cobrar IVA si es una entidad sin ánimo de lucro?

Aunque la copropiedad sea sin ánimo de lucro, el Artículo 462-2 del Estatuto Tributario establece que la prestación del servicio de parqueadero a visitantes o terceros es una actividad comercial gravada con la tarifa general del IVA del 19%.

❓ ¿Puede un residente parquear su vehículo en las bahías de visitantes de forma continua?

No, el Artículo 22 de la Ley 675 de 2001 prohíbe destinar los parqueaderos de visitantes como bienes de uso exclusivo o permanente para los residentes del conjunto, pudiendo aplicarse sanciones contempladas en el manual de convivencia.

❓ ¿Puedo alquilar mi parqueadero privado a una persona que no vive en el edificio?

El propietario tiene autonomía sobre su inmueble privado, pero debe cumplir con los reglamentos de seguridad y control de acceso del conjunto, los cuales pueden limitar el ingreso de particulares ajenos a la comunidad.

❓ ¿Qué quórum se necesita en la asamblea para aprobar el cobro de parqueaderos de visitantes?

Se aprueba habitualmente con la mayoría simple de los coeficientes de copropiedad presentes en la asamblea, salvo que la medida requiera modificar expresamente la escritura del reglamento de propiedad horizontal.

❓ ¿Qué recursos legales existen si me imponen una multa injusta por el uso de parqueadero?

Puedes presentar un derecho de petición solicitando pruebas y el acta respectiva, acudir al comité de convivencia, solicitar una conciliación en derecho o demandar la nulidad de la sanción ante la jurisdicción civil.