Challenging Decisions of the Condominium Assembly: Actual Deadline, Standing, and Judge (Law 675)

Sales de la asamblea con una cuota extraordinaria aprobada que no te cuadra, y alguien te dice: "tienes dos meses desde que publiquen el acta". Ojo: esa frase mezcla una norma derogada con una vigente, y el error puede costarte el derecho a demandar. Esta guía separa lo que sí rige hoy. No es asesoría de tu caso: no podemos decirte que tu decisión sea nula.

Respuesta corta: lo que se impugna es la decisión de la asamblea, no el acta como papel; el acta solo prueba lo decidido (art. 47 de la Ley 675). La demanda caduca a los dos meses de la fecha del acto (art. 382 del Código General del Proceso) y se dirige contra la copropiedad, no contra el administrador como persona.

Qué se impugna y quién puede hacerlo

El art. 49 de la Ley 675 de 2001 permite impugnar las decisiones de la asamblea cuando no se ajustan a la ley o al reglamento de propiedad horizontal. Los legitimados son el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. Esa es la causal: contraste con la ley o con el reglamento, no que "no me gustó" o que "es muy cara".

El arrendatario no aparece en esa lista. Si vives en arriendo, tu relación con el reglamento es de cumplimiento, y eso lo explicamos en la guía de la Ley 675 para arriendo en conjuntos. Quien debe mover la demanda es el propietario.

El acta, por su parte, la firman presidente y secretario e indica si la reunión fue ordinaria o extraordinaria, cómo se convocó, el orden del día, los asistentes con unidad y coeficiente, y los votos. La copia suscrita es prueba suficiente mientras no se demuestre su falsedad. Por eso conviene pedirla pronto.

El plazo que sí corre: dos meses desde la fecha del acto

Aquí está la trampa. El inciso 2 del art. 49, que daba dos meses desde la comunicación o publicación del acta y remitía al art. 194 del Código de Comercio, está derogado desde el 1 de enero de 2014 por el literal c) del art. 626 de la Ley 1564 de 2012. Ese plazo ya no está vigente en el art. 49.

Hoy rige el art. 382 del CGP: la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas de personas jurídicas de derecho privado solo puede proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto, y se dirige contra la entidad. Si el acto está sujeto a registro, el término se cuenta desde la inscripción. No asumas que tu decisión se registra; pregunta.

El administrador no puede frenarte demorando el acta

La ley le da al administrador 20 días hábiles para poner copia completa del acta a disposición en la sede de la administración e informar a cada propietario. Ese es un deber suyo, pero no es el disparador del plazo de caducidad. Tampoco incumplirlo anula automáticamente la decisión. Mi consejo: no esperes el acta para consultar a un abogado.

Las sanciones van por otro carril: un mes

Las sanciones de la asamblea por incumplir obligaciones no pecuniarias no se impugnan por la regla general del art. 49. El propietario sancionado tiene el mes siguiente a la comunicación de la sanción (art. 62); la frase que mandaba ese trámite al art. 194 del Código de Comercio también está derogada. Y ojo: el comité de convivencia no impone sanciones (art. 58, parágrafo 2).

Defectos que la ley describe: convocatoria, quórum y mayorías

Esta lista ilustra, no es cerrada. Son los puntos donde más se tropiezan las asambleas.

• Convocatoria ordinaria: la hace el administrador con no menos de 15 días calendario. La asamblea ordinaria se reúne al menos una vez al año, en la fecha del reglamento o, si este calla, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal. No es obligatoriamente en el primer trimestre.
• Extraordinaria: la convocan el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que sumen al menos la quinta parte de los coeficientes. El aviso lleva el orden del día y no se deciden temas ajenos a él. La ley no fija para ella los mismos 15 días; esa antelación es una sugerencia de un concepto de MinVivienda, no un artículo de la Ley 675.
• Quórum (art. 45): más de la mitad de los coeficientes para deliberar y la mitad más uno de los coeficientes representados para decidir. Ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir más del 70%; las mayorías superiores del reglamento se tienen por no escritas. Lo que contravenga el art. 45 es absolutamente nulo.
• Segunda convocatoria: si falta quórum, se cita para el tercer día hábil siguiente a las 8:00 p.m., salvo lo que diga el reglamento, y sesiona con cualquier porcentaje de coeficientes. Eso no habilita por sí solo las decisiones del art. 46.

Cuotas extraordinarias y el 70%

El art. 46 exige el 70% de los coeficientes del edificio o conjunto, no solo de los asistentes, para, entre otras, las expensas extraordinarias cuya cuantía total durante la vigencia presupuestal supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, las expensas comunes distintas de las necesarias y la reforma de estatutos y reglamento. Esas decisiones no se toman en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta se obtenga la mayoría exigida. Es el caso típico del vecino que dice "nos aprobaron una derrama entre cuatro gatos".

Para la cuota ordinaria, la mora y el cobro ejecutivo, mira nuestra guía sobre cobrar y pagar la cuota de administración; aquí no repetimos esos cálculos. Y una advertencia honesta: la ley no dice que impugnar suspenda el cobro.

Tampoco asumas que una demanda de nulidad absoluta te salva si ya pasaron los dos meses. El art. 45 usa esa palabra, pero esta guía no promete que esquive la caducidad; hay que consultarlo con un abogado.

Ante qué juez y con qué efectos

Por el art. 20 numeral 8 del CGP, la impugnación de actos de asambleas de personas jurídicas de derecho privado corresponde a los jueces civiles del circuito en primera instancia. Es distinto de los conflictos de aplicación o interpretación de la ley y del reglamento (art. 17 numeral 4) y de las controversias de los arts. 18 y 58, que van al juez civil municipal en única instancia por proceso verbal sumario (art. 390 numeral 1). No mezcles las dos vías: un reparto equivocado se come el término de caducidad. Confirma el juzgado con un abogado antes de radicar.

En la demanda se puede pedir la suspensión provisional de los efectos del acto, si la violación surge del acto, de su contraste con la ley o el reglamento, o de las pruebas aportadas. El demandante presta la caución que señale el juez, y el auto que decreta la medida es apelable en efecto devolutivo. Sin esa orden judicial, la decisión sigue produciendo efectos.

Qué hacer en los días siguientes a la reunión

1. Anota la fecha exacta de la asamblea: de ahí se cuentan los dos meses.
2. Guarda la citación y el orden del día.
3. Pide la copia del acta y revisa asistentes, coeficientes y votos.
4. Compara lo decidido con la ley y el reglamento.
5. Consulta a un abogado antes de que venza el término.

Y ojo con los "gestores": pagarle a alguien no suspende la decisión ni reemplaza el plazo judicial. Si te preguntas qué cubre la cuota frente a tu contrato, revisa qué es la administración en el arriendo.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El plazo de dos meses corre desde que publican el acta?

No. El art. 382 del CGP lo cuenta desde la fecha del acto, o desde la inscripción si el acto está sujeto a registro. El inciso del art. 49 que partía de la publicación del acta está derogado desde el 1 de enero de 2014. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Puede impugnar el arrendatario?

El art. 49 no lo incluye. Los legitimados son el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. El inquilino debe cumplir el reglamento, pero la demanda de impugnación la presenta el propietario. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Qué juez conoce la impugnación de la decisión?

El art. 20 numeral 8 del CGP asigna la impugnación de actos de asamblea al juez civil del circuito en primera instancia. Los conflictos de los arts. 18 y 58 van al municipal por verbal sumario; confirma el reparto con un abogado. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Una cuota extraordinaria sin el 70% se puede discutir?

Si en el año supera cuatro veces las expensas necesarias mensuales, el art. 46 exige el 70% de los coeficientes del edificio o conjunto. No basta la mayoría de los asistentes, y no se decide en reunión no presencial. Un abogado debe evaluar tu caso. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿La sanción de convivencia usa el mismo plazo de dos meses?

No. El propietario sancionado por una obligación no pecuniaria tiene el mes siguiente a la comunicación de la sanción, según el art. 62 de la Ley 675. La frase que remitía al Código de Comercio está derogada. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Demandar frena el cobro o la obra?

No por el solo hecho de impugnar. La suspensión provisional la decreta el juez y exige la caución que él señale. Mientras no la ordene, la decisión sigue produciendo efectos, así que no dejes de consultar tus obligaciones. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿La asamblea ordinaria siempre es en el primer trimestre?

No. Se reúne en la fecha del reglamento o, si este no la fija, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal. La convocatoria la hace el administrador con no menos de 15 días calendario. (verifica en la fuente oficial)