Cómo comprar en remates judiciales en Colombia: apartamentos y carros ante la Rama Judicial

Respuesta rápida: un remate judicial es una subasta dentro de un proceso ejecutivo. Para pujar consignas el 40% del avalúo a órdenes del juzgado, ofertas mínimo el 70% de ese avalúo, y si ganas tienes 5 días para pagar el saldo y el impuesto de remate del 5%.

Mucha gente llega al tema por la promesa de un apartamento "baratísimo". Yo bajaría la expectativa desde ya: el descuento se mide contra el avalúo que hizo el proceso, no contra lo que vale el inmueble entre particulares. Esa diferencia puede ser grande o inexistente, y la puja puede subir el precio. Lo que sí es real es un procedimiento claro, regulado por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), que puedes seguir sin pagarle a nadie por un "cupo".

Dónde aparece el aviso del remate

El remate civil se anuncia con publicación previa, y al expediente se agrega un certificado de tradición y libertad reciente (art. 450; el juzgado indica el medio exacto). Para ubicarlo, entra al portal único de Publicaciones Procesales de la Rama Judicial y filtra la categoría Remates. El portal permite filtrar por departamento, municipio y despacho.

Después copia el radicado y revísalo en la Consulta de Procesos antes de consignar un solo peso. Ahí confirmas que el proceso existe y en qué estado va.

Ojo con la confusión: la página de avisos de la Unidad de Asistencia Legal lista cobros coactivos de la propia Rama, no el universo de remates de los juzgados civiles. Y un remate laboral nuevo se rige por el art. 280 de la Ley 2452 de 2025, que también habla de base del 70%, consignación del 40% y aviso en cartelera electrónica y periódico; la ficha de la Rama marca la vigencia de ese código desde el 2 de abril de 2026, con transición para procesos ya iniciados. No mezcles los tres trámites.

Qué tiene que estar listo antes de la fecha

En el ejecutivo civil primero van el embargo, el secuestro y el avalúo del bien. Solo con eso el juez fija fecha, y el auto que ordena el remate establece la base de la licitación en el 70% del avalúo. Repito: del avalúo del proceso, no del precio comercial.

Por eso tu tarea previa es leer el expediente: avalúo, quién ocupa el bien, qué deudas pesan sobre él y, si es un carro, qué gravámenes tiene. Ese estudio vale más que cualquier asesoría de WhatsApp.

Cómo se consigna la postura

Quien quiera hacer postura consigna antes, en dinero y a órdenes del juzgado, el 40% del avalúo. Puede ofertar dentro de los 5 días anteriores al remate o en la audiencia. Hay una excepción: el ejecutante único o el de mejor derecho puede rematar por cuenta de su crédito sin esa consignación solo si el crédito cubre al menos ese 40%; si no, consigna la diferencia.

El canal oficial es el portal de depósitos del Banco Agrario: el concepto 4 Remate se emite solo con PIN, y el PIN dura 5 días calendario. La cuenta de 12 dígitos la da el juzgado. Si alguien te pasa una cuenta personal o te cobra por "asegurar" tu lugar, es la señal para salir corriendo.

El día de la audiencia

La oferta va en sobre cerrado y es irrevocable. Los sobres se abren después de la hora de recepción y se adjudica al mejor postor; a quienes no ganan les devuelven el depósito. Si ya radicaste tu oferta en el plazo, no necesitas estar presente. Algunos juzgados admiten puja electrónica cuando su sistema garantiza transparencia, pero depende del despacho. Si te representa un abogado, que tenga poder expreso para pujar.

Los cinco días siguientes

Aquí se cae mucha gente. Debes consignar el saldo del precio, descontando el depósito, dentro de los 5 días siguientes a la diligencia, y presentar el recibo del impuesto de remate.

• Impuesto de remate: 5% sobre el valor final, a cargo del adquirente (Ley 1743 de 2014, art. 12). Sin ese pago no se aprueba la diligencia.
• Si no completas: el juez imprueba el remate y pierdes la mitad del depósito, a título de multa.
• Regla distinta para el acreedor: quien remató por cuenta de su crédito y no paga a tiempo ve cancelado ese crédito en el equivalente al 20% del avalúo. Esa regla no se aplica al postor particular que consignó el 40%.

Además, la retención en la fuente de la enajenación la practica el adjudicatario, a la tarifa que corresponda al bien y a las partes, según un concepto de la DIAN de enero de 2026. No hay una tarifa única: confírmala con un contador. Y no cuentes con que un banco te financie el saldo en 5 días.

Aprobación, registro y entrega

Cumplido el pago, el juez aprueba el remate en los 5 días siguientes. Si el bien está sujeto a registro, la copia del acta y del auto se inscribe y se protocoliza en la notaría del lugar del proceso. El auto ordena cancelar hipotecas o prendas, la afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia, y ordena la entrega por el secuestre.

La entrega material no ocurre el día de la subasta. Si el secuestre no entrega dentro de los 3 días siguientes a la comunicación, el rematante pide que el juez haga la entrega, en una diligencia que el art. 456 limita a un plazo no mayor de 15 días. No entres al inmueble por tu cuenta ni cuentes con desocupación inmediata. Para derechos de notaría y registro, pide la liquidación escrita a cada oficina.

Si el bien es un carro

Después del remate hay que inscribir la decisión en el organismo de tránsito. Una circular del Ministerio de Transporte de agosto de 2025 aclara que, en adjudicaciones por insolvencia, la providencia es el título, pero igual se paga la tarifa RUNT de traspaso o de levantamiento de gravamen. Es una circular de insolvencia, no la lista de documentos de todo remate civil, así que pregunta en tránsito qué exigen en tu caso. Antes de ofertar, revisa en el expediente gravámenes e historial del vehículo.

Mi opinión honesta: si no tienes el 40% disponible ni cómo pagar el saldo en 5 días, un remate no es para ti. Comprarle un carro a un particular es más lento, pero sin plazos de multa.

Según los anuncios activos en Colombia Move (octubre 2026), hay 7 carros en venta publicados por particulares.

Si el bien es un apartamento

Lee la matrícula y el certificado de tradición, confirma quién lo ocupa y qué deudas tiene el inmueble. El juez reserva del producto del remate impuestos, servicios, administración y parqueadero hasta la entrega, pero no des por hecho montos: revisa el expediente. Para comparar con una compra directa, puedes mirar la sección de vivienda.

Si luego vendes el inmueble, el impuesto de ganancia ocasional es otro cálculo, y la participación en plusvalía es un trámite municipal distinto del 5% del remate. Y si algún día vendes sin agencia, aquí tienes cómo vender tu apartamento sin intermediario.

Cuándo el remate no conviene

Sáltatelo si el avalúo es opaco, si el inmueble está ocupado y no sabes por quién, si no puedes pagar en 5 días, o si el costo del 5% más la retención y los gastos de registro borran el supuesto descuento. Esta guía es informativa; no asesora una puja concreta.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El 70% es sobre el precio comercial del apartamento o del carro?

No. Es la base mínima de la licitación sobre el avalúo que fijó el proceso judicial, no sobre el precio de mercado. La oferta ganadora puede ser más alta y el avalúo puede alejarse de lo que el bien vale entre particulares (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Cuánto hay que consignar para poder pujar?

El 40% del avalúo, en dinero y a órdenes del juzgado, salvo la excepción del acreedor ejecutante cuyo crédito cubre ese porcentaje. Si su crédito es menor, consigna la diferencia. El depósito de quienes no ganan se devuelve (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Se consigna en una cuenta que pasa un tramitador?

No. Se emite un depósito judicial en el portal del Banco Agrario, concepto 4 Remate, con PIN que dura 5 días calendario, y la cuenta de 12 dígitos la confirma el juzgado. Nunca consignes a cuentas personales ni pagues por un "cupo" (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué pasa si gano y no completo el precio en cinco días?

El juez imprueba el remate y se pierde la mitad de lo consignado para postularse, a título de multa. El saldo se paga descontando el depósito y presentando además el recibo del impuesto de remate dentro de esos 5 días (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El 5% entra dentro del precio del remate?

No. Es un impuesto aparte sobre el valor final del remate, a cargo del adquirente según la Ley 1743 de 2014, art. 12. Sin el recibo de ese pago no se aprueba la diligencia, así que presupuéstalo desde el inicio (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Me entregan las llaves el día de la subasta?

No. La entrega la ordena el auto aprobatorio y la hace el secuestre. Si no entrega en el plazo legal, el rematante pide la diligencia al juez. No ingreses al bien por tu cuenta ni cuentes con desocupación inmediata (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿El carro queda a mi nombre solo con el acta?

No. Hay que inscribir la decisión en el organismo de tránsito y pagar la tarifa RUNT que corresponda; la circular de insolvencia de 2025 no fija esa cifra en pesos. Consulta con tránsito qué documentos piden en tu caso (verifica en la fuente oficial).