Comisiones de agentes inmobiliarios en Colombia: quién paga el 3% y cómo funcionan los agentes de compradores

Respuesta corta: no existe ninguna ley nacional que fije una comisión del 3 % en Colombia. Cuando veas un 3 %, se trata de una costumbre comercial local en lugares específicos, y el contrato firmado es lo primero. Si llegas esperando un reparto al estilo MLS norteamericano y un agente comprador que trabaje para ti, esa es la primera suposición que debes descartar. Esta es información general, no una opinión jurídica, y cualquier disputa depende de la cláusula firmada y de la prueba de la costumbre local.

Esta guía cubre solo la comisión del corredor. Para todo el proceso de compra, comienza con nuestra guía legal y financiera para comprar propiedades como extranjero.

Qué es un corredor y qué no es

El corretaje en el derecho colombiano es corretaje, regulado por los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio. Un corredor es un intermediario independiente que pone en contacto a dos o más personas para celebrar un negocio comercial. Por ley, el corredor no está vinculado con ellas por colaboración, dependencia, mandato ni representación. La Corte Suprema ha repetido la misma doctrina: el corredor no es mandatario, no representa al cliente, y son las partes mismas quienes deciden si contratan (SC1253-2022, una disputa sobre un corredor de seguros, no un caso de venta de vivienda).

En términos sencillos: el agente amable que te muestra apartamentos no es tu fiduciario. Según el artículo 1344, el corredor debe informar a las partes sobre las circunstancias que conozca y que puedan influir en el negocio. Ese deber se dirige a ambos lados, no solo a ti.

Una trampa: los artículos 1347 a 1352 regulan a los corredores de seguros, y el artículo 1353 solo dice que el gobierno reglamentará el título. Ninguno es una tarifa de comisión inmobiliaria, así que ignora cualquier sitio web que los cite de esa forma.

La cascada de pagos: quién debe qué

Piensa en ello como tres niveles, revisados en orden.

1. El contrato firmado. Una cláusula válida prevalece sobre la ley supletiva y sobre la costumbre. La costumbre mercantil solo tiene fuerza de derecho comercial si no contradice la ley y es pública, uniforme y reiterada en el lugar donde se cumplen las obligaciones (Código de Comercio, arts. 3 y 4).
2. La comisión pactada, luego la comisión usual, y después los peritos. Según el artículo 1341, el corredor gana la comisión estipulada. Si no se estipuló ninguna, la usual. Si no hay comisión usual, la cuantía que fijen peritos.
3. Un reparto por partes iguales. Salvo que las partes estipulen otra cosa, pagan la comisión en partes iguales. Si intervienen varios corredores en el mismo negocio, reparten esa remuneración por igual, salvo que acuerden lo contrario.

Así que “el vendedor siempre paga” es una costumbre, no una regla. Si nadie escribió nada, el valor por defecto es un reparto 50/50, y una cláusula puede igualmente poner la comisión a tu cargo.

Dónde aparecen realmente el 3 % y el 5 %

Aquí está el origen honesto de la cifra. En la jurisdicción de la Cámara de Comercio de Bucaramanga, la costumbre certificada de 2019 de esa cámara establece que, en la venta de inmuebles urbanos, el vendedor paga al corredor el 3 % del valor del inmueble más IVA, y en los inmuebles rurales paga el 5 % más IVA. Un certificado de 2007 de la misma cámara solo decía que el vendedor paga la comisión de venta, sin porcentaje.

La cámara de Bogotá publica un listado de costumbres mercantiles que describe una comisión a cargo del vendedor del 3 % en el Bogotá urbano y del 5 % fuera del área urbana pero dentro de la jurisdicción de la cámara. El documento indica en su propia portada que no es una certificación, así que tómalo como una ilustración local, no como una tarifa vigente.

No he verificado un porcentaje para ninguna otra ciudad, así que no te daré uno. Si un agente te cita “la tarifa estándar” en otro lugar, pregunta a qué certificado de cámara se refiere. Esas cifras solo están vigentes según nuestra verificación del 24 de octubre de 2026, y la costumbre de Bucaramanga es una certificación de 2019, no un decreto de 2026.

Contratar a tu propio asesor del lado del comprador

Un agente comprador al estilo estadounidense no se crea con un reparto tipo MLS y no está incluido automáticamente en la comisión del vendedor. Si quieres que alguien te asesore o te represente, eso es un contrato escrito aparte con su propia remuneración. El reparto igualitario del artículo 1341 se aplica a un negocio con una sola remuneración y sin cláusula contraria. No hace que tu propio asesor sea gratis.

El verdadero peligro es pagar dos veces: un corredor de la propiedad cobrando del negocio y un asesor del comprador facturándote una comisión completa además. Pregunta por escrito si el asesor espera pago de ti personalmente, del corredor de la propiedad, o de ambos, y deja la respuesta en el contrato.

Y no confundas a un corredor con un abogado. El asesoramiento jurídico independiente antes de cualquier depósito corresponde a tu propio abogado; consulta nuestra guía sobre cómo contratar a un abogado inmobiliario en Colombia.

Cuándo se gana la comisión, y los gastos

Según el artículo 1341, el derecho a la remuneración surge cuando se concluye el negocio en el que intervino el corredor. Si ese negocio está sujeto a una condición suspensiva, la comisión se gana al cumplirse la condición. Una nulidad posterior no anula la comisión si el corredor desconocía la causa de invalidez.

Los gastos son una sorpresa más silenciosa. Salvo que el contrato disponga otra cosa, el corredor puede reclamar el reembolso de los gastos realizados para una gestión aceptada aunque el negocio nunca se cierre, distribuidos de la misma forma que la comisión. La ley no fija ningún tope en pesos.

Así que anota tres cosas: qué cuenta como intervención del corredor, cuánto dura la gestión y si las visitas, los anuncios y los desplazamientos están incluidos. No des por hecho que una visita o una presentación por WhatsApp no se paga automáticamente, ni que se paga una comisión completa.

No hay MLS nacional, y por qué los precios difieren

No encontré ninguna ley que cree un servicio nacional de listados múltiples ni un reparto obligatorio entre corredor del comprador y del vendedor. Para ser precisos, La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia gestiona un inventario colaborativo privado que denomina MLS para sus agentes afiliados. Es un servicio gremial, no una base de datos nacional pública, y su página no indica ningún reparto de comisión entre corredores de comprador y vendedor.

La consecuencia práctica es que no debes suponer que cada propiedad anunciada está en un mismo libro compartido, ni que el corredor del vendedor pagará a tu asesor. Una misma propiedad puede estar anunciada por más de un intermediario, así que compara los precios de oferta entre ellos antes de negociar.

Cómo verificar a la persona a la que le pagas

• No hay una licencia nacional de agente inmobiliario que consultar. A 24 de octubre de 2026, el Proyecto de Ley 242/2025C, que regularía a los corredores inmobiliarios, sigue en plenaria de la Cámara de Representantes, sin número en el Senado. No está vigente.
• Registro mercantil. Los profesionales del comercio y los auxiliares como los corredores deben inscribirse en el registro mercantil dentro del mes siguiente a iniciar su actividad (art. 28). Pide la matrícula mercantil. Es una verificación útil, no una licencia inmobiliaria especial.
• Tribunales, no líneas directas. El artículo 1346 permite que un juez civil del circuito suspenda a un corredor que incumpla la buena fe por hasta cinco años. Eso no es una línea de quejas.
• Paga a la parte correcta. No entregues dinero en efectivo a alguien que no sea la parte nombrada en el acuerdo escrito de honorarios.

IVA y la factura de cierre, brevemente

La tarifa general del IVA es del 19 % salvo que el Título V del Estatuto Tributario establezca otra (Concepto DIAN 008857, 8 de julio de 2025). La costumbre de Bucaramanga dice “más IVA” sin indicar una tarifa, así que no des por hecho que todo corredor lo añade a tu precio. Lee la factura y pregunta si se aplica a ese corredor.

La comisión también es independiente de los costos de notaría y registro. Estos se explican en nuestra guía de derechos notariales y de registro. Si eres propietario y no comprador, la guía del contrato de corretaje cubre el lado del vendedor.

Según los anuncios activos en Colombia Move (23 de octubre de 2026), la sección de vivienda tenía 359 anuncios activos y 220 recientes. Navegar por esos anuncios no designa a un corredor ni fija una comisión.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El 3 % es la comisión inmobiliaria legal en Colombia?

Ninguna ley nacional fija el 3 %. Aparece como costumbre a cargo del vendedor en ciertas jurisdicciones de cámaras, por ejemplo la costumbre certificada de 2019 de Bucaramanga: 3 % más IVA en ventas urbanas. Tu contrato firmado prevalece sobre cualquier costumbre (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿Quién paga al corredor si nadie lo escribió?

El artículo 1341 del Código de Comercio reparte la comisión por igual entre las partes, salvo que hayan estipulado otra cosa. Lo que controla es una cláusula firmada, no un eslogan como “el vendedor paga”, así que haz constar en el contrato quién paga (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿La comisión del vendedor incluye a mi agente comprador?

No. Un asesor del lado del comprador tiene un contrato aparte y puede implicar una comisión adicional. Pregunta por escrito si esa persona espera pago de ti, del corredor de la propiedad o de ambos, para no pagar dos veces (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿Existe un MLS nacional que reparta la comisión con un corredor del comprador?

No se encontró ningún reparto de MLS nacional establecido por ley. Un gremio de Medellín, La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, gestiona un MLS privado para sus miembros, pero eso no crea una regla nacional de reparto de comisiones (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿Cuándo gana realmente el corredor la comisión?

Cuando se concluye el negocio en el que intervino el corredor, o cuando se cumple una condición suspensiva. Como ese momento puede ser objeto de discusión, defínelo en el contrato, junto con el plazo y si los gastos están incluidos (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿Tengo que usar un agente inmobiliario con licencia?

A 24 de octubre de 2026, el proyecto de ley de regulación de corredores (Proyecto de Ley 242/2025C) sigue en plenaria de la Cámara, así que no hay una licencia nacional de agente inmobiliario que consultar. Aun así, puedes pedir la matrícula mercantil del corredor como verificación básica (verifica con la fuente oficial, según se consultó).

❓ ¿Se añade el IVA sobre el porcentaje?

La costumbre de Bucaramanga dice “más IVA”, y la tarifa general del IVA es del 19 % cuando se aplica. Lee la factura y pregunta al corredor si se aplica a él, en lugar de suponer que se suma al precio del inmueble (verifica con la fuente oficial, según se consultó).