Desistimiento en la compra de apartamento sobre planos: cuándo aplica la penalidad del encargo fiduciario

Respuesta rápida: no existe un porcentaje legal único de multa por salirte de una preventa. Todo depende de cuál de tres situaciones estés viviendo: el proyecto no cumplió las condiciones de giro, tú desististe o te atrasaste, o el constructor incumplió. Cada una tiene reglas distintas, y mezclarlas es la forma más cara de equivocarse.

Si ya consignaste a un encargo fiduciario y te llegó un aumento de cuota, un cambio en el crédito o simplemente el arrepentimiento, lo primero es entender qué firmaste. Este texto orienta con normas públicas; el contrato que firmaste y, si el conflicto ya está abierto, un abogado, definen tu caso concreto.

Qué firmaste realmente: encargo, no escritura

El encargo fiduciario de preventa no te hace dueño ni transfiere el dominio a la fiduciaria; según la Superintendencia Financiera, eso sí ocurre en la fiducia mercantil, que es otra figura. La fiduciaria administra tus recursos según el contrato, los mantiene separados y no garantiza que el edificio se termine: tiene una obligación de medio y responde hasta la culpa leve.

Tampoco es, por ese solo nombre, una promesa de compraventa. Un formulario de adhesión de Alianza Fiduciaria, por ejemplo, declara expresamente que la adhesión de preventa no es promesa y que la sanción por desistimiento se pacta con el constructor, no con la fiduciaria, ni hace parte de los textos aprobados por la Superfinanciera. Úsalo como ilustración, no como modelo universal.

La compra de vivienda en un proyecto inmobiliario sí está cubierta por la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), como lo reiteró la SIC en su comunicado del 30 de diciembre de 2025.

Camino 1: el proyecto no cumple las condiciones de giro

En preventas, la fiduciaria recibe los aportes hasta que se cumplan las condiciones pactadas, lo que se conoce como punto de equilibrio. Según la Superfinanciera, el contrato define ese punto y el destino de rendimientos o pérdidas, y antes de dejar que el constructor disponga del dinero la fiduciaria debe verificar condiciones técnicas, financieras y jurídicas.

La cartilla de fiducia inmobiliaria anunciada por la Superfinanciera en 2016 describe el esquema general así: si las condiciones de giro no se cumplen, se devuelven los dineros a los compradores con rendimientos; si se cumplen, se giran al constructor. Ojo: los aportes suelen invertirse en un fondo y pueden rendir o perder valor, según el contrato.

Aquí está la trampa conceptual: que el proyecto no llegue al equilibrio no es lo mismo que “yo me arrepentí”. Son hipótesis distintas y no se deben leer como una sola.

Camino 2: tú desistes o te atrasas en los pagos

Si la salida es por decisión tuya, la penalidad sale de la cláusula penal que aceptaste, no de una regla de la fiduciaria. En el trámite que publica Acción Fiduciaria, el adquirente radica la solicitud en la constructora; el promotor instruye a la fiduciaria e indica si la cláusula penal aplica, y el giro no sale a terceros no vinculados al encargo. Esa fiduciaria publica un trámite de giro de cinco días hábiles con documentos en orden; no es un plazo legal nacional, así que confirma el tuyo en el contrato y con tu entidad.

Desde la Circular Externa 004 de 2024 de la SIC, vigente desde el 12 de febrero de 2025, quien comercializa vivienda debe informar desde la etapa precontractual, de forma clara y verificable, el valor real que asumirás si desistes. También debe darte el precio en pesos, y solo estás obligado a pagar el que te informaron cuando manifestaste tu voluntad (separación, opción de compra o fiducia).

¿Y el famoso 20%? No hay un tope legal general del 10% ni del 20% en las fuentes oficiales revisadas. Lo que existe es un caso: en el radicado 24-378660 (Acta 4165 del 24 de abril de 2026, boletín SIC del 9 de julio de 2026), la SIC declaró abusiva y nula una cláusula que permitía descontar el 20% del valor total de la unidad, terminó ese vínculo y ordenó devolver lo pagado en ese proceso, indexado. Es el resultado de un expediente, no una tarifa.

Si tu razón es que cambió el subsidio o el crédito, mira primero cómo funciona el subsidio de caja de compensación; este artículo no calcula cuánto perderías de subsidio, eso confírmalo con la caja o la entidad que te lo asignó.

Camino 3: el constructor incumplió

Acá la lógica se invierte. El artículo 38 de la Ley 1480 prohíbe en contratos de adhesión las cláusulas que permitan al proveedor modificar unilateralmente el contrato o sustraerse de sus obligaciones. El artículo 42 declara ineficaces de pleno derecho las cláusulas abusivas, y el numeral 8 del artículo 43 incluye las que impidan al consumidor resolver cuando proceda excepcionar el incumplimiento del proveedor. El artículo 37 exige que las condiciones de adhesión se informen de forma suficiente, anticipada, expresa y en castellano; si no, se tienen por no escritas.

La Circular 004 refuerza esto: las modificaciones unilaterales están prohibidas y una prórroga por causa no imputable al constructor debe explicarse y soportarse. Mi lectura honesta: no todo retraso te libera de la multa, pero una prórroga sin explicación ni soporte es una bandera roja que conviene documentar.

• Guarda la publicidad original (área privada, precio de referencia en pesos, ubicación).
• Compara fechas y especificaciones prometidas con las que hoy te comunican.
• Pide por escrito la razón de cualquier cambio.

La promesa de compraventa es otro documento

La promesa llega después y tiene requisitos propios. El artículo 1611 del Código Civil exige escrito, un contrato prometido que no sea ineficaz, un plazo o condición que fije la época y una determinación tal que solo falte la tradición o las formalidades legales. La Circular 004 ordena que la promesa informe la fecha de firma de la escritura y la de entrega; el comunicado de la SIC recomienda además incluir hora y notaría. Para el detalle de arras y cláusulas, revisa la guía de promesa de compraventa, arras y notaría.

¿Aplica el retracto de cinco días?

No automáticamente. El artículo 47 de la Ley 1480 lo entiende pactado en ventas con financiación del productor o proveedor, tiempos compartidos o métodos no tradicionales o a distancia, con máximo cinco días hábiles. No es un derecho de toda compra sobre planos.

Qué pedir por escrito y dónde reclamar

Antes de firmar cualquier desistimiento, pide la liquidación por escrito. Incluye número de encargo, valor consignado, motivo y una cuenta del mismo titular del encargo. Pilas: no consignes a cuentas personales del vendedor ni firmes un “desistimiento” enviado por WhatsApp sin copia del encargo.

Si te descuentan una penalidad que no te explicaron, reclama primero a la constructora y a la fiduciaria. Después puedes denunciar ante la Delegatura de Protección del Consumidor de la SIC o, por separado, acudir a la acción jurisdiccional ante juez civil o la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales. Según el comunicado de la SIC del 30 de diciembre de 2025, entre enero de 2024 y octubre de 2025 la entidad recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas por presuntas vulneraciones en construcción de vivienda, sancionó a 38 constructoras y su Delegatura Jurisdiccional profirió 302 sentencias a favor de consumidores. Esas cifras corresponden a esa ventana, no a hoy.

Una alternativa a salirte: si aún puedes ceder tu cupo, mira cómo ceder los derechos fiduciarios. Y si decidiste mirar vivienda ya ofrecida, puedes ver los avisos de la sección de vivienda.

Recuerda: las normas orientan, pero el contrato firmado, y un abogado si el conflicto ya está abierto, definen tu caso.

Preguntas frecuentes

❓ ¿El encargo de preventa ya es una promesa de compraventa?

No por sí solo. La promesa es otro documento con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, y la Circular 004 de 2024 le pide informar la fecha de escritura y la de entrega. Revisa cómo se llama y qué dice tu documento (verifica en la fuente oficial).

❓ Si me arrepiento, ¿la fiduciaria me devuelve todo lo consignado?

No siempre. La devolución y la penalidad dependen de la cláusula que te informaron y de si el proyecto cumplió o no las condiciones de giro. Arrepentirse y que el proyecto fracase son situaciones distintas, y no hay un porcentaje típico que sirva para todos los casos (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿La multa la cobra la fiduciaria o la constructora?

La fiduciaria gira según el contrato y la instrucción del promotor; la penalidad nace de lo pactado con el constructor o comercializador. En Acción Fiduciaria, por ejemplo, el promotor indica si la cláusula penal aplica. Otras entidades pueden operar distinto, así que lee tu contrato (verifica en la fuente oficial).

❓ Si el constructor cambia la fecha o los acabados, ¿puedo salir sin penalidad?

Una cláusula no puede amarrarte cuando procede excepcionar el incumplimiento del comercializador, y la modificación unilateral está prohibida en contratos de adhesión. Aun así, una prórroga por causa ajena debe explicarse y soportarse, y no todo retraso libera automáticamente de la multa (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Tengo cinco días para retractarme como en otras compras?

Ese retracto no es automático en toda compra sobre planos. El artículo 47 de la Ley 1480 lo reserva a ventas con financiación del proveedor, tiempos compartidos o métodos no tradicionales o a distancia, con un máximo de cinco días hábiles (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Qué pasa si el proyecto nunca llega al punto de equilibrio?

Si no se cumplen las condiciones de giro pactadas, la cartilla de la Superfinanciera describe la devolución a los compradores con los rendimientos del contrato. Rendimientos o pérdidas y plazos están en tu contrato, y no es lo mismo que desistir por voluntad propia (verifica en la fuente oficial).

❓ ¿Dónde reclamo si me descuentan una penalidad que no me explicaron?

Pide la liquidación por escrito a la constructora y a la fiduciaria. Si hay cláusula abusiva o información faltante, puedes denunciar ante Protección del Consumidor de la SIC y, por separado, acudir a la acción jurisdiccional ante juez civil o la Delegatura Jurisdiccional (verifica en la fuente oficial).