Cómo englobar dos o más predios en Colombia: notaría, ORIP y catastro

Englobar es unir dos o más predios colindantes del mismo dueño en un solo folio de matrícula inmobiliaria. Primero se firma la escritura y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP); después se radica la mutación de segunda clase ante el gestor catastral. Mucha gente hace el camino al revés y se queda esperando una resolución que nunca va a salir.

Si tienes dos lotes pegados, o la casa y el solar del lado, y quieres venderlos o edificar sobre un solo terreno, este es el orden que funciona. Pilas: aquí hablamos de predios formales, con escritura y matrícula, no de posesiones.

Englobe, desenglobe y licencia de subdivisión: no son lo mismo

El englobe agrega. El desenglobe y la licencia de subdivisión dividen. Son trámites opuestos y confundirlos es el error más caro de este tema. Si lo que necesitas es partir un lote, mira nuestra guía sobre cómo desenglobar un lote rural y la de licencia de subdivisión.

Según Minvivienda, la licencia de subdivisión es la autorización previa para dividir predios, y ninguna de sus modalidades autoriza obras de construcción. Con el englobe pasa algo parecido: unir los lotes no te da permiso de edificar. Si después quieres construir, sigue aplicando la licencia de construcción que corresponda.

Qué revisar en los dos certificados de tradición antes de ir a la notaría

Pide el certificado de tradición y libertad (CTL) de cada predio en el canal en línea de la Superintendencia de Notariado y Registro, certificados.supernotariado.gov.co. Si no sabes leerlo, esta guía para verificar el certificado de tradición te ahorra sustos.

• Que ambos folios estén activos y a nombre del mismo propietario.
• Que los predios sean colindantes. La instrucción del IGAC los exige colindantes, del mismo dueño y en la misma manzana o vereda.
• Hipotecas, embargos y afectaciones. El englobe no los borra: se trasladan al folio nuevo.
• Medidas cautelares. El IGAC pide resolverlas antes de ejecutar la mutación.

Si en el folio aparece una afectación a vivienda familiar, su levantamiento es otro trámite; léelo en cancelación de afectación a vivienda familiar.

Un consejo de amigo: desconfía de tramitadores que cobran por "unificar matrículas" sin escritura registrada ni CTL. Compara los folios antes de firmar y otra vez después de la inscripción.

Escritura pública y registro en la ORIP

La escritura de englobe se firma en notaría con los títulos, las cédulas y los CTL. Los derechos de la escritura no salen de la resolución de tarifas registrales: pida la liquidación por escrito en la notaría antes de firmar.

Luego la escritura se inscribe en la ORIP del círculo donde está el predio. Según la Ley 1579 de 2012:

• Artículo 51: se abre matrícula nueva al predio resultante, con nota de origen, y se trasladan los gravámenes, limitaciones y afectaciones vigentes.
• Artículo 55: los folios anteriores se cierran, o se anota "Folio Cerrado", solo si no quedan anotaciones vigentes.

Tarifas de registro vigentes desde el 2 de febrero de 2026

Según la Resolución SNR RES-2026-001726-6, el englobe es un acto sin cuantía. La tarifa es de $29.500 por el acto, más $15.300 por cada folio de matrícula adicional en el que deba inscribirse el documento, más el 2% de sistematización y conservación documental sobre el derecho liquidado, separado por círculo registral. La ORIP liquida el total según tu escritura, así que no te voy a dar una suma única: sería inventarla.

El CTL físico de hasta 150 anotaciones cuesta $24.300, el electrónico $23.000 y el de predio de mayor extensión (más de 150 anotaciones) $53.100. Son tarifas del certificado, no del englobe. Confírmalas en la página de la SNR.

Mutación de segunda clase en catastro, después del registro

Con el título ya inscrito en el folio, radicas la mutación de segunda clase ante el gestor catastral. El registrador avisa a catastro, pero ese aviso no reemplaza tu solicitud: la radicación la haces tú. Según la Resolución 746 de 2024 del IGAC, esta mutación aplica a predios formales y no procede en informalidad.

Cada gestor publica sus requisitos. Dos ejemplos:

• Bogotá: la ficha de la UAECD cubre el englobe en no propiedad horizontal, con predios ya inscritos y copia del título registrado donde conste el englobe. Si algún predio supera 500 m², se pide plano en formato DWG con la capa "lindero topográfico", coordenadas Magna-Sirgas origen local de Bogotá y registro fotográfico. Los canales son Catastro en línea, la Ventanilla Única de la Construcción y SuperCADE.
• Medellín: según la Alcaldía, la radicación es presencial, sin costo y con respuesta en 30 días hábiles, contados desde el día siguiente. Se atiende en el Centro Administrativo La Alpujarra, Calle 44 # 52-165. Ese "sin costo" no cubre notaría ni ORIP.

Donde el gestor es el IGAC, el englobe se solicita por su plataforma VIVI; si tu municipio tiene otro gestor habilitado, consulta su lista. Tras la inscripción, puedes comprobar el resultado con el certificado catastral en línea, que no sustituye la radicación.

Qué cambia en el avalúo y qué no queda listo

En predio formal, la fecha de inscripción catastral es la del registro del acto en el folio, y la mutación afecta los avalúos desde esa vigencia. Cuánto cambia el avalúo o el predial depende de tu caso: no hay cifra universal.

Lo que el englobe no hace: no cancela hipotecas, no autoriza construir y no te deja vender lotes sueltos. Tampoco anuncies el predio el mismo día de la escritura; espera el turno de registro y la matrícula nueva visible en el CTL.

Para la venta posterior, calcula los gastos notariales y de registro de una compraventa; no son los del englobe.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Englobar es lo mismo que desenglobar o sacar licencia de subdivisión?

No. El englobe une predios colindantes en un solo folio, mientras que el desenglobe y la licencia de subdivisión dividen. Además, la licencia de subdivisión no autoriza construir. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿En qué orden va el trámite de englobe?

Primero la escritura pública, después su inscripción en la ORIP y solo entonces la mutación catastral, con el título ya registrado en el folio. El aviso del registrador a catastro no reemplaza tu solicitud como propietario. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Cuánto se paga en la Oficina de Registro por un englobe?

Desde el 2 de febrero de 2026 el englobe es acto sin cuantía: $29.500 por el acto, $15.300 por cada folio adicional y 2% de sistematización sobre el derecho liquidado. La notaría entrega una liquidación aparte. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Se pueden unir predios de distintos dueños o que no se tocan?

Según la instrucción del IGAC, los predios deben ser colindantes, del mismo propietario y de la misma manzana o vereda. Además, la mutación de segunda clase no procede en informalidad, según la Resolución 746 de 2024. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿El englobe quita la hipoteca y cierra las matrículas viejas?

No. El artículo 51 de la Ley 1579 traslada los gravámenes y afectaciones vigentes al folio nuevo, y el artículo 55 cierra el folio anterior solo si no quedan anotaciones vigentes. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿El catastro de Medellín cobra por recibir el englobe?

La Alcaldía publica esa radicación sin costo, presencial y con respuesta en 30 días hábiles. Ese valor no incluye la escritura en notaría ni los derechos de registro en la ORIP. (verifica en la fuente oficial)

❓ ¿Dónde publico el predio cuando ya existe la matrícula nueva?

En la sección de vivienda de Colombia Move, con precio, ubicación, área y fotos del lindero. El anuncio no reemplaza la escritura, el registro ni el paz y salvo de una hipoteca, si la hay (verifica en la fuente oficial).