Reparaciones: ¿Arrendador o Inquilino en Colombia?

Respuesta Rápida: En Colombia, los propietarios están legalmente obligados a pagar las reparaciones estructurales y necesarias no locativas (como tuberías rotas o goteras en el techo). Los inquilinos son responsables de las reparaciones locativas —mantenimiento menor por desgaste normal o negligencia del inquilino (como cambiar bombillas o arreglar una cerradura rota). Si un propietario ignora una solicitud de reparación urgente, los inquilinos pueden deducir legalmente hasta el 30% de su alquiler mensual para cubrir los costos, siempre que sigan estrictos procedimientos de notificación por escrito.

El clásico dolor de cabeza de alquiler para expatriados suele comenzar un martes por la noche: se rompe una tubería en la cocina o el calentador de agua muere de repente. Le envías un mensaje de texto a tu arrendador y te responde que el mantenimiento es tu responsabilidad. ¿Quién tiene razón? Si quieres ver opciones del mundo real ahora mismo, puedes buscar apartamentos y casas en Colombia Move — publicar es completamente gratis.

No estás solo en esto. Según el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), alrededor del 40,4% de los hogares colombianos viven en propiedades alquiladas. Con tantos inquilinos, las leyes que rigen quién paga qué son sorprendentemente claras, incluso si los propietarios a veces pretenden lo contrario. Analicemos exactamente de qué eres responsable, qué debe arreglar tu arrendador y cómo manejar legalmente la situación cuando se niegan.

Las Reglas Legales Fundamentales: Ley 820 y el Código Civil

Antes de discutir con un propietario o agencia, necesitas conocer el reglamento. Los arrendamientos residenciales en Colombia se rigen principalmente por la Ley 820 de 2003 y el Código Civil Colombiano.

. Según el Artículo 8 de la Ley 820, los arrendadores tienen la obligación ineludible de entregar y mantener el inmueble en estado de habitabilidad, seguridad y salubridad. Cualquier cláusula en tu contrato de arrendamiento que intente obligarte a pagar reparaciones estructurales es legalmente nula. Al revisar banderas rojas en contratos de alquiler, una cláusula que traslada todo el mantenimiento al inquilino es una señal de advertencia masiva.

Obligaciones del Arrendador: Reparaciones Necesarias No Locativas

La ley colombiana se refiere a las responsabilidades del arrendador como reparaciones indispensables no locativas. Según el Artículo 1993 del Código Civil, los arrendadores deben pagar las reparaciones estructurales y necesarias que mantengan la propiedad habitable.

Esto incluye:

• Arreglar tuberías principales de agua o líneas de gas con fugas.
• Reparar techos colapsados o humedad estructural importante.
• Reemplazar un calentador de agua que se daña por vejez.
• Fallos eléctricos importantes dentro de las paredes.

Si estás lidiando con cortes de agua o internet en apartamentos causados por fallas internas del edificio, el arrendador o la administración del edificio deben resolverlo.

Obligaciones del Inquilino: Reparaciones Locativas

Por otro lado, el Artículo 2028 del Código Civil coloca las reparaciones locativas directamente sobre los hombros del inquilino. Estas son reparaciones menores necesarias para mantener la propiedad en el mismo estado en que la recibiste, teniendo en cuenta el uso diario normal.

Eres responsable de:

• Reemplazar bombillas quemadas.
• Arreglar vidrios de ventanas o cerraduras de puertas rotas que hayas dañado.
• Desatascar un desagüe que hayas bloqueado.
• Cualquier daño causado directamente por tu negligencia o tus mascotas.

Por eso, tener un inventario de muebles alquilados meticulosamente documentado con fotos el día de la mudanza es innegociable. Si no documentaste que el pestillo de una ventana estaba roto cuando te mudaste, lo pagarás cuando te vayas.

Las Zonas Grises: Pintura, Electrodomésticos y Mejoras

Las disputas rara vez ocurren por un techo colapsado. Ocurren por pintura, microondas y ventiladores de techo.

Tipo de Reparación	Quién Paga	Ejemplos
Necesaria / Estructural	Arrendador	Goteras en el techo, tuberías rotas, fallo del calentador de agua
Locativa / Desgaste Normal	Inquilino	Bombillas, cerraduras rotas, desagües atascados
Mejoras Útiles	Inquilino (a menos que se acuerde)	Nueva unidad de aire acondicionado, estanterías personalizadas

Pintura: A los arrendadores les encanta exigir que los inquilinos repinten todo el apartamento al mudarse. La pintura generalmente se considera una reparación locativa (tu deber) si la pintura estaba fresca cuando te mudaste y el contrato lo especifica. Sin embargo, no eres responsable del deterioro de la pintura causado por humedad estructural, asentamiento o envejecimiento normal durante un largo período (generalmente considerado 3+ años). Honestamente, sáltatelo a menos que tu contrato lo exija estrictamente y no hayas estado allí el tiempo suficiente para reclamar el desgaste natural.

Electrodomésticos: Si alquilas un lugar amueblado, el arrendador debe mantener los electrodomésticos a menos que los hayas roto por mal uso. Si alquilas sin amueblar y rompes tus propias cosas, eso es cosa tuya. Según los anuncios activos en Colombia Move (julio de 2026), actualmente hay 4 anuncios de electrodomésticos y la demanda supera la oferta. Si necesitas reemplazar un microondas o licuadora dañados para cumplir con un requisito de reparación locativa, comprar de segunda mano localmente es una buena idea.

Mejoras Útiles (Mejoras Útiles): ¿Quieres instalar una nueva unidad de aire acondicionado o gabinetes personalizados? Según el Artículo 1994 del Código Civil, estas son mejoras no esenciales que aumentan el valor de la propiedad. Tú pagas por ellas y no son reembolsables a menos que el arrendador te haya dado consentimiento previo por escrito. Obténlo por escrito, o espera dejar esa unidad de aire acondicionado atrás gratis.

Ya que estamos en el tema de los electrodomésticos: si necesitas comprar un microondas, licuadora o calentador de espacio de reemplazo para cubrir tus propias reparaciones locativas — o te mudas y quieres vender tus electrodomésticos viejos en lugar de dejarlos — los anuncios de electrodomésticos de Colombia Move son gratuitos para publicar, no tienen comisión y te ponen en contacto directo con el comprador o vendedor.

Paso a Paso: Cómo Solicitar Legalmente una Reparación

Cuando surge una reparación necesaria, no se la menciones casualmente al portero del edificio ni envíes un mensaje de WhatsApp que desaparece. Necesitas un rastro de papel.

1. Documenta todo inmediatamente: Toma fotos y videos con marcas de tiempo. Si hay una fuga, muestra cómo se propaga el daño por agua.
2. Envía una notificación formal por escrito: Un mensaje de WhatsApp está bien para un aviso, pero síguelo inmediatamente con una carta formal en PDF enviada por correo electrónico o correo certificado. Indica claramente qué está roto, que afecta la habitabilidad y haz referencia a su obligación según el Artículo 1993 del Código Civil.
3. Da un plazo razonable: Solicita una respuesta dentro de un plazo específico (por ejemplo, 48 horas para plomería urgente).
4. Contrata a un profesional si te ignoran: Si el arrendador te ignora en un problema crítico, es posible que necesites encontrar fontaneros o electricistas en Colombia por tu cuenta. Asegúrate de obtener una factura legal y detallada (factura electrónica) por el trabajo.

La Regla de Deducción del 30% del Alquiler (Art. 27)

Si seguiste los pasos anteriores, el arrendador te ignoró y pagaste de tu bolsillo una reparación necesaria no locativa, tienes una poderosa herramienta legal: el Artículo 27 de la Ley 820 de 2003.

Esta ley permite a los inquilinos deducir el costo de las reparaciones necesarias de su alquiler. Pero hay una gran trampa: solo puedes deducir hasta un máximo del 30% de tu alquiler mensual por mes. No puedes retener el 100% de tu alquiler, incluso si el costo de la reparación fue enorme. Hacerlo incumple tu contrato y le da al arrendador motivos legales para desalojarte.

Si el costo de la reparación excede el 30% de un mes de alquiler, sigues deduciendo el 30% cada mes subsiguiente hasta que la deuda se pague por completo. Si tu contrato de arrendamiento finaliza antes de que se te reembolse por completo, tienes derecho de retención (derecho de retención), lo que significa que puedes legalmente retener la propiedad y negarte a mudarte hasta que el propietario te pague el saldo.

Preguntas Frecuentes

❓ ¿Quién es responsable de arreglar la humedad estructural en Colombia?

El propietario es responsable de arreglar la humedad estructural según la ley colombiana. Esto se clasifica como una reparación indispensable no locativa porque afecta la habitabilidad de la vivienda, a menos que el propietario pueda demostrar que el inquilino la causó por negligencia (por ejemplo, dejar las ventanas cerradas en un baño húmedo durante meses).

❓ ¿Puedo dejar de pagar el alquiler por completo si mi propietario se niega a hacer reparaciones urgentes?

No, no puedes retener legalmente el 100% de tu alquiler si tu propietario se niega a hacer reparaciones. Hacerlo constituye un incumplimiento de contrato y es motivo de desalojo; en cambio, debes seguir el procedimiento formal del Artículo 27 de la Ley 820 de 2003, que te permite deducir hasta el 30% del alquiler por mes para cubrir el costo de las reparaciones que pagas tú mismo.

❓ ¿Quién paga un calentador de agua (calentador) dañado en un alquiler colombiano?

El propietario es responsable de reparar o reemplazar un calentador de agua dañado si la falla se debe a la antigüedad, el desgaste normal o problemas estructurales. Sin embargo, si el inquilino causó el daño por mal uso o no realizó el mantenimiento básico especificado en el contrato de arrendamiento, el inquilino debe cubrir el costo de la reparación.

❓ ¿Tengo que pintar el apartamento antes de mudarme?

Generalmente, sí, debes devolver el apartamento pintado si lo recibiste pintado y el contrato de arrendamiento lo especifica. Sin embargo, según el Artículo 2028 del Código Civil, no eres responsable del deterioro de la pintura causado por humedad estructural, asentamiento o desgaste normal durante un período prolongado (típicamente 3 años o más).

❓ ¿Qué son "mejoras útiles" y puedo obtener un reembolso por ellas?

Las "mejoras útiles" son mejoras no esenciales que aumentan el valor de la propiedad, y no son reembolsables a menos que el propietario las haya autorizado por escrito de antemano. Según el Artículo 1994 del Código Civil, si realizas estas mejoras sin consentimiento escrito, no puedes exigir un reembolso, aunque puedes retirarlas al mudarte si hacerlo no daña la propiedad.