Reglas de renovación de arrendamiento en Colombia: aviso escrito de 3 meses y derechos del inquilino según la Ley 820 explicados

Respuesta rápida: cuando termina el plazo fijo de tu contrato, un arriendo de vivienda urbana en Colombia puede renovarse; el arrendador solo puede terminarlo con un aviso escrito calificado enviado a través de servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación, y un cambio de arriendo es un paso completamente distinto. Un mensaje de chat no es ese aviso.

Si tu aniversario del primer año está a pocos meses, esta es la pregunta que quita el sueño a los arrendatarios: ¿tengo que irme o el contrato simplemente se prorroga? A continuación encontrarás una lectura del arrendatario sobre la Ley 820 de 2003, según los textos oficiales publicados y consultados el 7 de octubre de 2026. Es una guía de lectura, no asesoría legal.

A qué contratos aplica

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente (artículos 1 y 2). Los locales comerciales, las oficinas, las fincas rurales y las estadías turísticas cortas quedan por fuera y se rigen por su propio régimen, así que no apliques nada de lo que sigue a esos casos.

Hay una excepción que vale la pena conocer. Una pensión según el artículo 4, literal d, es una parte no independiente de un inmueble que necesariamente incluye servicios, cosas o usos adicionales, pactada por menos de un año. Cualquiera de las partes puede terminarla antes de la fecha de vencimiento con 10 días de aviso y sin indemnización. Un arriendo normal de apartamento o casa no es una pensión, así que la regla de los tres meses te aplica.

Qué significa realmente la "renovación"

Si las partes no fijan un plazo, se entiende que el arriendo dura un año. Según el artículo 6, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones y por el mismo plazo inicial cuando cada parte ha cumplido y el arrendatario acepta los reajustes de canon que la ley autoriza.

Existe una segunda vía de renovación, separada de la primera. Al vencimiento del plazo inicial o de una renovación, el arrendador solo puede terminar el contrato invocando una causal especial de restitución del artículo 22, numeral 8, con aviso escrito a través de servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación a esa fecha. Si no existe prueba escrita de ese aviso, se entiende que el contrato se renueva automáticamente por un plazo igual al pactado originalmente.

Así que el silencio trabaja a tu favor. Un arrendador que dice "quiero que me devuelvas la casa" tomando café, o en una nota de voz, no ha activado el numeral 8. Siendo honestos sobre el lado negativo: eso no impide que un arrendador sea desagradable, y un desacuerdo abierto es justamente cuando vale la pena acudir a un abogado o a un consultorio jurídico gratuito.

Ten en cuenta también la diferencia entre negarse a un reajuste legal y negarse a un aumento verbal. La renovación del artículo 6 supone que aceptas los reajustes que la ley autoriza. Negarse a algo que la ley no autoriza es otra situación.

Cuándo el aviso del arrendador sí termina el contrato

En la fecha de vencimiento, el numeral 8 exige una de estas causales:

• (a) el propietario o poseedor necesita el inmueble para su propia vivienda por al menos un año;
• (b) demolición para una nueva construcción, o desocupación para obras independientes de reparación;
• (c) entrega exigida por un contrato de compraventa;
• (d) la voluntad del arrendador, pero solo después de al menos cuatro años de ejecución, con una indemnización equivalente a 1,5 meses de arriendo.

Para los literales (a) a (c), el aviso debe incluir prueba de una caución en efectivo, bancaria o de una aseguradora a favor del arrendatario, equivalente a seis meses del canon vigente, que garantice que la causal se lleve a cabo dentro de los seis meses siguientes a la restitución. Para el literal (d), la indemnización sigue el procedimiento de consignación del artículo 23.

Durante una renovación, el numeral 7 del artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato con aviso escrito a través de servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación, más una indemnización equivalente a tres meses de arriendo. El artículo 23 exige que ese dinero se consigne a favor del arrendatario, a órdenes de la autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación indicada, en las entidades que autorice el Gobierno nacional, calculado sobre el canon vigente en la fecha del aviso.

Las partes también pueden terminar el contrato en cualquier momento por mutuo acuerdo (artículo 21). Los numerales 1 a 6 del artículo 22 son causales de incumplimiento, como la falta de pago, y siguen un camino distinto que esta guía no cubre. Para el lado del propietario de la carta, consulta la guía para cartas de terminación del arrendador; esta página es la lectura del arrendatario de la misma ley.

Atento a las cláusulas que intentan renunciar al aviso o exigir un depósito en efectivo. El artículo 16 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras garantías reales para asegurar las obligaciones del arrendatario, incluidas las versiones con otro nombre o a cargo de terceros. La publicación sobre señales de alerta en contratos de arriendo explica cómo identificarlas.

Cómo sale el arrendatario

Tienes dos salidas diferentes, y confundirlas sale caro.

• En la fecha de vencimiento (artículo 24, numeral 5): aviso escrito al arrendador a través de servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo inicial o de la renovación. Sin causa adicional y sin indemnización.
• Durante el plazo o una renovación (artículo 24, numeral 4): el mismo aviso postal con tres meses de anticipación, más una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, siguiendo el artículo 25.

Piénsalo como un problema de calendario. Cuenta tres meses hacia atrás desde la fecha de terminación del contrato, no desde el día en que decides irte, y envía el aviso antes de ese punto.

Como guía de lectura, un aviso escrito debe identificar:

• al arrendatario y al arrendador;
• el inmueble;
• la fecha de terminación en la que te vas;
• la prueba de que fue enviado por servicio postal autorizado.

La ley dice no menos de tres meses, no "90 días". Enviarlo un poco antes es simplemente una precaución práctica.

El cambio de arriendo no es la no renovación

Estos temas se confunden constantemente. Según el artículo 20, después de cada 12 meses de ejecución al mismo precio, el arrendador puede aumentar el arriendo de vivienda urbana hasta en un 100% de la variación del IPC del año calendario inmediatamente anterior, y el nuevo canon tampoco puede superar el tope del artículo 18. Ese tope establece que el arriendo mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble (o de la parte arrendada), y que ese avalúo comercial no puede superar el doble del avalúo catastral vigente.

El arrendador debe informarte el monto y la fecha de vigencia a través de servicio postal autorizado o del método de notificación personal expresamente pactado en el contrato. Sin esa comunicación, el aumento no te es oponible. Si pagas el reajuste de todos modos, ese pago por sí solo no genera un derecho a devolución basado únicamente en la falta de comunicación. Esa frase es estrecha, así que no la leas como "todo lo que pagaste se perdió para siempre".

Para un reajuste cuyo año calendario anterior es 2025, el techo es de hasta 5,10%, el IPC anual nacional de diciembre de 2025 que el DANE publicó el 8 de enero de 2026. Es un techo, no un aumento automático el 1 de enero, y solo aplica después de 12 meses al mismo precio y con el aviso del artículo 20. El ejemplo práctico está en la guía de aumento de arriendo.

Si tu contrato fija el canon en moneda extranjera, el artículo 19 permite pagarlo en pesos a la tasa del mercado en la fecha en que nació la obligación, salvo que el contrato fije otra fecha o tasa.

Nota con fecha: el puente de octubre

El lunes 12 de octubre de 2026 es el puente del Día de la Raza. Si tu fecha de vencimiento está cerca, recuerda que los tres meses se cuentan desde la fecha de terminación del contrato y el festivo no añade tiempo de aviso. Confirma con tu operador postal autorizado si ese lunes es día hábil para envíos antes de planear con base en ello.

Si necesitas otro lugar

Si decides irte, o si el arrendador tiene una causal válida, el siguiente paso es buscar vivienda. Antes de mover dinero para cualquier arriendo nuevo, lee cómo verificar un arriendo directamente con el propietario. Y recuerda el artículo 16: un nuevo arriendo tampoco puede exigir un depósito en dinero para la vivienda.

Esta guía lee la Ley 820 de 2003 según los textos oficiales publicados y consultados el 7 de octubre de 2026. No sustituye la asesoría sobre un caso radicado.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Un arriendo de vivienda urbana de un año se renueva por sí solo?

Sí puede, según el artículo 6 y, si el arrendador no tiene aviso escrito, según el artículo 22, numeral 8. El artículo 6 supone que ambas partes cumplieron y que el arrendatario acepta los reajustes de canon que la ley autoriza. Sin prueba escrita del aviso del arrendador, la renovación es por el plazo pactado originalmente (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿Un mensaje de WhatsApp tres meses antes de la fecha de vencimiento basta para que el arrendador termine el contrato?

No. Los artículos 22 y 24 exigen aviso escrito a través de servicio postal autorizado. Un chat, un correo electrónico o un mensaje verbal no es lo que describen esos artículos. Si el arrendador no tiene prueba escrita de un aviso calificado, se entiende que el contrato se renueva (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿Puede el arrendador subir el arriendo el 1 de enero de 2026?

Solo si esa fecha es al menos 12 meses después de que el canon se mantuvo por última vez al mismo precio, el aumento está dentro del tope y se dio el aviso del artículo 20. Sin esa comunicación, el aumento no es oponible al arrendatario. El artículo 18 sigue limitando el nuevo canon (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿Cuál es el aumento máximo de 2026 cuando el año calendario anterior es 2025?

Hasta 5,10%, el IPC anual del DANE de diciembre de 2025 publicado el 8 de enero de 2026. Es un techo, no un aumento fijo, y el nuevo canon tampoco puede superar el tope del artículo 18. Solo aplica después de 12 meses al mismo precio (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿Puede el arrendatario irse en la fecha de vencimiento sin pagar tres meses de arriendo?

Sí, con aviso escrito a través de servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación a esa fecha, según el artículo 24, numeral 5, sin causa adicional y sin indemnización. Irse durante el plazo o una renovación es la vía del numeral 4, que implica una indemnización de tres meses de arriendo (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿El arrendador debe tres meses de arriendo para que el arrendatario se vaya?

Solo en las vías que lo establecen: el numeral 7 durante una renovación, con tres meses de arriendo, o el numeral 8, literal d, después de cuatro años, con 1,5 meses de arriendo. El dinero sigue los pasos de consignación del artículo 23, calculado sobre el canon vigente en la fecha del aviso (verifica en la fuente oficial, consultada).

❓ ¿Esta regla de tres meses cubre una habitación arrendada como pensión, o un local?

Una pensión calificada según el artículo 4, literal d, usa 10 días de aviso, y los locales, oficinas y predios rurales quedan por fuera de esta ley de vivienda urbana. Tu contrato debe cumplir todos los elementos de la definición de pensión, incluido un plazo inferior a un año, para que aplique el aviso corto (verifica en la fuente oficial, consultada).