Cómo Revisar un Contrato de Arriendo en Colombia Antes de Firmar

El contrato de arriendo me lo pusieron a firmar en 15 minutos. 'Todos son iguales, no se preocupe', dijo el encargado de la inmobiliaria mientras señalaba la página de las firmas. Esa frase me costó tres meses de peleas por una cláusula de depósito en efectivo que jamás debí haber firmado, y un cierre de contrato que terminó mal.

Revisar un contrato de arrendamiento en Colombia no es un trámite formal: es la diferencia entre tachar a tiempo una cláusula nula o dejar que te inventen daños que nunca existieron. Entre que suban el arriendo dentro de lo legal o que lo hagan cuando quieran. Entre poder salirte con 30 días de aviso o que te toque pagar una indemnización que no corresponde. Si quieres ver opciones reales en este momento, puedes ver apartamentos y casas en Colombia Move — publicar es completamente gratis.

Esta guía cubre los puntos clave que deberías revisar en cualquier contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, con base en la Ley 820 de 2003. No es asesoría jurídica — si tenés una situación específica compleja, consultá un abogado — pero sí es lo que ojalá alguien me hubiera explicado antes de firmar.

Qué dice la Ley 820 sobre el contrato de arriendo

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. No es necesario memorizarla completa, pero sí saber que existe y que tiene dientes: cualquier cláusula que viole esta ley es ineficaz, es decir, no tiene validez legal aunque el propietario insista en que es obligatoria.

Lo que regula básicamente: cómo y cuánto puede incrementarse el canon, la prohibición de depósitos en efectivo en vivienda urbana, las condiciones de terminación del contrato, las obligaciones del arrendador y del arrendatario, y las cláusulas que no pueden incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda.

El contrato puede ser verbal o escrito, pero siempre conviene que sea escrito. Si es verbal, se presume que el arriendo es mensual y sin codeudor. Sin papel es mucho más difícil probar los términos acordados cuando surge un conflicto.

Canon mensual: el precio y sus incrementos

El primer número que revisás en el contrato — el canon mensual — es el más visible, pero lo que importa es cómo puede cambiar. Según la Ley 820, el arrendador solo puede incrementar el canon una vez al año y el incremento no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior. El IPC lo publica el DANE cada enero. En los últimos años ha andado entre el 5% y el 13%, dependiendo del año.

Revisá que el contrato diga explícitamente que el incremento anual no superará el IPC del año anterior. Si el contrato dice algo como 'el arrendador podrá ajustar el canon según sus criterios', eso es una bandera roja. Tachá esa cláusula y reemplazala con la referencia al IPC.

Un detalle que la gente pasa por alto: el incremento solo aplica después de 12 meses del inicio del contrato. Si te lo suben a los 9 meses, no es legal.

Servicios y administración — la plata que no aparece en el aviso

El aviso dice '$1.400.000/mes' y llegás a firmar esperando pagar eso. Pero el contrato incluye una línea que dice: 'Los servicios públicos y la administración son por cuenta del arrendatario.' En un apartamento estrato 4-5, la administración puede costar entre $200.000 y $400.000 COP al mes. Los servicios dependen de tu consumo.

Revisá que el contrato especifique si la administración está incluida en el canon o no, quién paga acueducto, energía, gas e internet, y si hay algún servicio que el propietario asuma. Si arrendás amoblado, también revisá si hay servicios incluidos como internet o gas prepago.

Antes de firmar, preguntá explícitamente: '¿Cuánto fue la administración el mes pasado?' Si el propietario o la inmobiliaria no saben o evaden la respuesta, eso es una señal.

Depósitos en dinero y la garantía de servicios públicos

El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario en vivienda urbana. La prohibición cubre el cobro directo, el documento aparte, el pedido por inmobiliaria o por un tercero, y el mismo cobro con otro nombre. Pedir un mes de canon en efectivo ya queda por fuera de esa norma. Pedir dos o tres meses también.

Para respaldar el pago del canon, el arrendador sí puede pedir garantías personales: un codeudor o fiador con solvencia, o una póliza o fianza de arrendamiento. Eso no reemplaza ni disfraza un depósito en efectivo.

La única figura de garantía en dinero que la Ley 820 sí regula está en el artículo 15: un depósito exclusivo para servicios públicos domiciliarios, a favor de la empresa prestadora, para desligar al inmueble de la solidaridad por esas cuentas. El tope es el cargo fijo más el promedio de consumo de dos períodos consecutivos de facturación de esos servicios. No se calcula en meses de canon. Guardá la constancia de radicación ante la empresa. Si consignaste esa garantía en efectivo, pedí el recibo firmado el mismo día.

El inventario — la protección que casi todos ignoran

El inventario es el documento que describe el estado del inmueble cuando te lo entregan. Paredes, pisos, ventanas, electrodomésticos, llaves de paso, cerraduras, redes eléctricas. Es probablemente la parte más ignorada del proceso de arriendo y la que más dolores de cabeza genera al final.

Si no hay inventario al entrar, el propietario puede decir al salir que la pared tenía una humedad nueva o que el piso estaba bien cuando llegaste. Sin inventario de entrada, no tenés cómo refutar eso.

Lo que tenés que hacer: exigir un inventario escrito y firmado por ambas partes, tomar fotos de todo el día de la entrega (paredes, puertas, electrodomésticos, baños, vidrios), enviarte las fotos por WhatsApp o email esa misma fecha para tener metadata, y asegurarte de que el inventario firmado diga explícitamente que el inmueble se recibe en las condiciones allí descritas.

Si el propietario no quiere hacer inventario, preparalo vos y pedile que lo firme. Si se niega, mandáselo por email y documentá que lo intentaste.

Cláusulas abusivas que tenés que tachar antes de firmar

La Ley 820 prohíbe expresamente varias condiciones contractuales. Si las ves en el contrato, tienen que salir antes de que lo firmés:

• Cláusulas que obligan al inquilino a pagar impuestos del propietario como predial o valorización — eso es responsabilidad del arrendador, no del arrendatario.
• "El arrendador podrá terminar el contrato en cualquier momento" sin causales ni preaviso legal — el propietario también está sujeto a plazos y causales específicas.
• "El arrendatario renuncia a recibir notificaciones judiciales" — nula de pleno derecho, sin discusión.
• Exigencia de depósito en dinero o caución real para vivienda — prohibida directamente por el artículo 16 de la Ley 820.
• Penalizaciones desproporcionadas por terminar el contrato anticipadamente — puede haber penalización, pero tiene que ser razonable y basada en la ley.

Si ves una cláusula que te parece rara, preguntá por qué está ahí. Una respuesta vaga o 'es nuestro contrato estándar' es señal de que no tiene sustento legal.

Codeudor vs. póliza de arrendamiento: cuál conviene

Más allá del contrato en sí, hay una decisión práctica que muchos enfrentan: cómo demostrar solvencia. Si el propietario o la inmobiliaria te piden garantía, tenés dos opciones principales.

El codeudor o fiador es alguien con bienes raíces en Colombia que firma como responsable si vos no pagás. Cada vez más difícil de conseguir si no tenés familia con finca raíz. La póliza de arrendamiento la contratás vos y cubre al propietario si dejás de pagar. Cuesta entre el 3% y el 5% del canon mensual, es renovable anualmente y hoy muchas inmobiliarias la aceptan como alternativa válida al fiador.

El día de entrega: lo que no puede quedar sin documentar

El día que te entreguen el apartamento es tan importante como el día que lo encontraste. Antes de firmar el acta de entrega, probá todos los interruptores, grifos, duchas, estufas y electrodomésticos. Verificá que no haya filtraciones, humedades ni goteras visibles. Revisá que las llaves funcionen desde ambos lados. Anotá los contadores de servicios: agua, gas, energía.

Si algo no funciona ese día, que quede escrito en el acta. No firmés el acta de entrega diciendo que 'todo está en perfecto estado' cuando hay algo pendiente — esa frase te va a costar cara cuando te vayas.

Preguntas Frecuentes

❓ ¿Es obligatorio que el contrato de arriendo sea escrito en Colombia?

No es obligatorio por la Ley 820 de 2003, pero sí es altamente recomendable. Un contrato verbal tiene validez jurídica, pero sin documento escrito es casi imposible probar los términos pactados si hay un conflicto. Siempre pedí el contrato escrito y guardá una copia firmada.

❓ ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver el depósito?

La Ley 820 de 2003 no fija ningún plazo en días, porque en vivienda urbana no se puede exigir un depósito en dinero. El artículo 16 prohíbe ese depósito y cualquier otra caución real, también si se pacta aparte, por un tercero o con otro nombre. La única garantía en dinero que sí regula la ley es la del artículo 15, a favor de la empresa de servicios públicos, con tope de dos períodos de facturación de esos servicios.

❓ ¿Puede el propietario prohibirme tener mascotas?

Puede incluir restricciones, pero deben estar respaldadas por el reglamento de propiedad horizontal del edificio. Una cláusula que prohíbe cualquier tipo de mascota sin base en el reglamento del edificio es cuestionable. Antes de firmar, pedí el reglamento del edificio y verificá qué dice sobre mascotas.

❓ ¿Qué pasa si el propietario quiere terminar el contrato antes de tiempo?

El propietario debe respetar causales legales para terminar el contrato, conforme a la Ley 820 de 2003. Las más comunes son necesidad de habitarlo para sí mismo o un familiar, reparación urgente, o venta del inmueble. En todos los casos debe dar el preaviso legal correspondiente — mínimo 3 meses para contratos de largo plazo.

❓ ¿Puedo pedirle al propietario que modifique cláusulas antes de firmar?

Sí, absolutamente. Un contrato de arrendamiento no es un documento inamovible. Si una cláusula no te conviene o va contra la Ley 820 de 2003, podés proponer cambios. Un propietario que se niega a modificar cláusulas ilegales es una señal de alerta — no es el tipo de arrendador con quien querés una relación de largo plazo.

¿Tenés dudas sobre tu contrato?

Revisar un contrato de arriendo no tarda más de una tarde. Esa tarde puede ahorrarte semanas de conflictos y un proceso de entrega incómodo. Si tenés una cláusula específica que no entendés o querés que alguien le eche un ojo, la comunidad en colombiamove.com/comunidad puede orientarte.

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