Impuesto a la Riqueza en Colombia para Propietarios Extranjeros: Lo que Debes Pagar en 2026

La reforma tributaria de Colombia de 2022 (Ley 2277) introdujo un impuesto sobre la riqueza que sorprende a muchos propietarios extranjeros. Si posee bienes raíces colombianos por un valor superior a aproximadamente $750,000 USDes posible que debas pagar un impuesto anual sobre el patrimonio, incluso si no vives en Colombia. Aquí está todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el Impuesto a la Riqueza de Colombia?

El Impuesto al Patrimonio (impuesto a la riqueza) es un impuesto anual sobre el patrimonio neto que supera un umbral establecido por el gobierno colombiano. Fue reintroducido y ampliado por Ley 2277 de 2022 — La reforma tributaria histórica del Presidente Petro — y se aplica a partir del año fiscal 2023 en adelante.

A diferencia del impuesto sobre la renta (que grava lo que ganas), el impuesto sobre la riqueza se enfoca en lo que tienes propioSe declara y se paga cada año en septiembre.

¿Quién Tiene que Pagarlo?

El impuesto sobre la riqueza se aplica a:

• Residentes fiscales colombianos — en su en todo el mundo patrimonio neto
• No residentes (extranjeros que viven en el exterior) — en su Solo activos colombianos (bienes raíces, cuentas bancarias, inversiones mantenidas en Colombia)
• Entidades jurídicas extranjeras — sobre activos colombianos no mantenidos a través de un establecimiento permanente

Esto significa que un inversionista extranjero que posee un apartamento de $1M USD en Medellín pero vive en EE.UU., Canadá o Europa está sujeto a este impuesto sobre el valor de esa propiedad colombiana.

¿Cuáles son las tarifas?

El impuesto sobre la riqueza utiliza una estructura de tasas progresivas basada en la riqueza neta imponible al 1 de enero de cada año:

Las tasas se aplican a la porción de riqueza dentro de cada tramo (sistema marginal). Los tipos de cambio aproximados son COP $4.200/USD.

Cálculo de Ejemplo

Un extranjero no residente es propietario de dos apartamentos en Bogotá con un valor fiscal colombiano combinado de COP $4.5 mil millones (~$1.07M USD):

• Primeros $3B COP: exentos (0%)
• Próximos $1.5B COP (de $3B a $4.5B): 0.5% = COP $7.500.000 (~$1.785 USD)
• Impuesto anual total sobre la riqueza: aproximadamente $1,785 USD/año

¿Qué Activos Están Incluidos?

Para los extranjeros no residentes, la base gravable incluye todos los activos colombianos:

• ✅ Bienes raíces (valorados al mayor entre el costo fiscal o el valor catastral)
• ✅ Depósitos bancarios en bancos colombianos
• ✅ Acciones en empresas colombianas
• ✅ Inversiones en fondos o valores colombianos
• ✅ Vehículos, embarcaciones, aeronaves registrados en Colombia

Los pasivos (hipotecas, deudas documentadas) pueden deducirse del valor bruto de los activos para llegar a la riqueza neta imponible.

¿Qué Activos Están Excluidos?

• ❌ Tu residencia principal — hasta COP $1.26 mil millones (~$300K USD) de su valor se excluye si es tu solo propiedad
• ❌ Ahorros de pensión en AFPs colombianas
• ❌ Activos mantenidos en zonas francas
• ❌ Activos de extranjeros no residentes ubicados afuera Colombia

¿Cómo se valúan los bienes raíces para el impuesto sobre la riqueza?

Los bienes raíces colombianos se valúan en mayor de:

1. Lo declarado costo fiscal (*costo fiscal*) — lo que pagaste por él, ajustado por revaluaciones permitidas
2. El avalúo catastral — el valor catastral oficial (evaluado por el gobierno)

Aquí es donde continúa modernización catastral se vuelve crítico — a medida que las ciudades actualizan los valores catastrales para reflejar los precios reales del mercado, los valores de riqueza gravable aumentarán significativamente para muchos propietarios.

¿Cómo y Cuándo Se Presenta?

• Período de presentación: Típicamente septiembre de cada año (DIAN establece fechas exactas anualmente)
• Presentado ante: DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales) — la autoridad tributaria de Colombia
• Cómo: En línea a través del portal DIAN (muisca.dian.gov.co)
• NIT requerido: Los extranjeros no residentes deben obtener primero un NIT (número de identificación tributaria) colombiano de la DIAN — esto se puede hacer en persona en una oficina DIAN con tu pasaporte o remotamente a través de un abogado tributario
• Pago: Dividido en dos cuotas iguales vencidas en septiembre y octubre

¿Ayudan los Tratados Tributarios?

Colombia tiene Tratados para Evitar la Doble Tributación (CDT) con varios países incluyendo España, Chile, Canadá, Reino Unido, Suiza, México, Corea del Sur, India, Portugal, República Checa, Japón, Italia y Francia. Sin embargo, la mayoría de los CDT colombianos no cubren impuestos sobre el patrimonio — se enfocan en impuestos sobre la renta. Verifica el tratado específico de tu país para confirmar la cobertura.

Puntos Clave para Propietarios Extranjeros de Inmuebles

• 🔑 Si tu cartera de propiedades colombianas excede ~$720K USD en valor fiscal, probablemente debes un impuesto anual sobre el patrimonio
• 🔑 Necesitas un NIT colombiano (número de identificación tributaria) para presentar — obtenlo de forma proactiva, no en el último momento
• 🔑 Contrata un contador público (CPA) colombiano para presentar en tu nombre — el portal DIAN está completamente en español
• 🔑 Mantén bien documentado el costo fiscal de tu propiedad — reduce directamente tu base de patrimonio gravable
• 🔑 Las sanciones por no presentar pueden ser sustanciales — DIAN está comparando cada vez más datos del registro de propiedades con declaraciones tributarias

¿Necesitas Ayuda con Cumplimiento Tributario Colombiano?

Una estrategia que muchos propietarios extranjeros de inmuebles utilizan para minimizar la exposición al impuesto sobre el patrimonio es mantener el valor catastral de su propiedad (valor catastral) en lugar de actualizarlo al valor de mercado. El impuesto de propiedad colombiano se basa en el valor catastral asignado por el gobierno local, que típicamente es 30–60% por debajo del valor de mercado real. Sin embargo, con la modernización catastral en curso de Colombia (ver nuestra guía sobre este tema), estos valores se están actualizando más cerca de las tasas de mercado en muchos municipios, lo que aumentará tanto las obligaciones de impuesto de propiedad como de impuesto sobre el patrimonio en los próximos años.

Los propietarios extranjeros de inmuebles también deben ser conscientes de los acuerdos de doble tributación que Colombia tiene con varios países incluyendo EE.UU., España y Canadá. Estos tratados pueden ayudarte a evitar pagar impuesto sobre el patrimonio sobre los mismos activos tanto en Colombia como en tu país de origen. Consulta a un asesor tributario bilingüe que se especialice en tributación internacional — los ahorros de la aplicación adecuada del tratado pueden exceder ampliamente los honorarios del asesor. Tenemos varios listados en nuestro directorio de expatriados que se especializan exactamente en este tipo de planificación tributaria transfronteriza.

También vale la pena notar que el umbral del impuesto sobre el patrimonio y las tasas están sujetos a cambios legislativos anuales. El congreso colombiano ha estado expandiendo gradualmente la base tributaria en años recientes, y hay discusión continua sobre reducir aún más el umbral o ajustar las tasas. Mantenerse informado sobre estos cambios es crítico — suscríbete a actualizaciones de tu asesor tributario y verifica el sitio web de DIAN antes de cada fecha límite de presentación de impuestos. La planificación tributaria proactiva, incluyendo el tiempo de compra y venta de propiedades, puede hacer una diferencia significativa en tu responsabilidad tributaria total como propietario de inmuebles extranjero en Colombia.

Navegar DIAN, obtener un NIT y presentar impuestos colombianos como no residente es complejo. Nuestro equipo en Colombia Move conecta expatriados e inversionistas extranjeros con profesionales tributarios colombianos calificados. Contáctanos para una referencia.

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