Impuesto al patrimonio en Colombia para propietarios extranjeros: lo que debe pagar en 2026

La reforma tributaria de 2022 en Colombia (Ley 2277) introdujo un impuesto al patrimonio que toma por sorpresa a muchos propietarios extranjeros. Si usted posee bienes raíces en Colombia por un valor superior a aproximadamente $750,000 USD, es posible que deba pagar un impuesto al patrimonio anual, incluso si no vive en Colombia. Aquí tiene todo lo que necesita saber.

¿Qué es el impuesto al patrimonio en Colombia?

El Impuesto al Patrimonio es un tributo anual sobre el patrimonio neto que excede un umbral establecido por el gobierno colombiano. Fue reintroducido y ampliado por la Ley 2277 de 2022 —la reforma tributaria clave del presidente Petro— y se aplica desde el año fiscal 2023 en adelante.

A diferencia del impuesto sobre la renta (que grava lo que usted gana), el impuesto al patrimonio se centra en lo que usted posee. Se declara y se paga cada año en septiembre.

¿Quién debe pagarlo?

El impuesto al patrimonio se aplica a:

• Residentes fiscales colombianos — sobre su patrimonio neto mundial No residentes (extranjeros que viven fuera del país)
• — sobre sus activos en Colombia únicamente (bienes raíces, cuentas bancarias, inversiones mantenidas en Colombia) Entidades extranjeras
• — sobre activos colombianos que no se posean a través de un establecimiento permanente Esto significa que un inversionista extranjero que posee un apartamento de $1 millón de dólares en Medellín, pero vive en Estados Unidos, Canadá o Europa, está sujeto a este impuesto sobre el valor de esa propiedad colombiana.

¿Cuáles son las tasas?

El impuesto al patrimonio utiliza una estructura de tasas progresivas basada en el patrimonio neto gravable al 1 de enero de cada año:

Patrimonio neto (COP)

Ejemplo de cálculo

Un extranjero no residente posee dos apartamentos en Bogotá con un valor fiscal colombiano combinado de $4.5 mil millones de COP (~$1.07 millones de USD):

Primeros $3B COP: exentos (0%)

• Siguientes $1.5B COP (de $3B a $4.5B): 0.5% =
• $7,500,000 COP (~$1,785 USD) Total impuesto al patrimonio anual: aproximadamente
• $1,785 USD/año ¿Qué activos se incluyen?

Para los extranjeros no residentes, la base gravable incluye todos los activos colombianos:

✅ Bienes raíces (valorados al mayor valor entre el costo fiscal o el valor catastral)

• ✅ Depósitos en bancos colombianos
• ✅ Acciones en empresas colombianas
• ✅ Inversiones en fondos o valores colombianos
• ✅ Vehículos, barcos y aeronaves registrados en Colombia
• Los pasivos (hipotecas, deudas documentadas) pueden deducirse del valor bruto de los activos para obtener el patrimonio neto gravable.

¿Qué activos se excluyen?

❌ Su residencia principal: se excluyen hasta $1.26 mil millones de COP (~$300,000 USD) de su valor si es su

• única propiedad ❌ Ahorros pensionales en AFPs colombianas
• ❌ Activos en zonas francas
• ❌ Activos de extranjeros no residentes ubicados
• fuera de Colombia ¿Cómo se valoran los bienes raíces para el impuesto al patrimonio?

Los bienes raíces en Colombia se valoran al

valor más alto entre El:

1. costo fiscal declarado —lo que usted pagó por él, ajustado por las revalorizaciones permitidas El
2. avalúo catastral —el valor oficial fijado por el gobierno Aquí es donde la continua

actualización catastral se vuelve crítica: a medida que las ciudades actualizan los valores catastrales para reflejar los precios reales del mercado, los valores del patrimonio gravable aumentarán significativamente para muchos propietarios. ¿Cómo y cuándo se declara?

La declaración se presenta ante la DIAN siguiendo el calendario tributario anual, usualmente durante el mes de septiembre, según los últimos dígitos del NIT o documento de identidad.

• Periodo de declaración: Típicamente en septiembre de cada año (la DIAN establece las fechas exactas anualmente)
• Se presenta ante: DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales) — la autoridad tributaria de Colombia
• Cómo: En línea a través del portal de la DIAN (muisca.dian.gov.co)
• NIT requerido: Los extranjeros no residentes primero deben obtener un Número de Identificación Tributaria (NIT) colombiano ante la DIAN; esto se puede hacer personalmente en una oficina de la DIAN con su pasaporte o de forma remota a través de un abogado tributarista
• Pago: Dividido en dos cuotas iguales con vencimiento en septiembre y octubre

¿Ayudan los tratados tributarios?

Colombia tiene Convenios para Evitar la Doble Imposición (CDI) con varios países, incluidos España, Chile, Canadá, el Reino Unido, Suiza, México, Corea del Sur, India, Portugal, República Checa, Japón, Italia y Francia. Sin embargo, la mayoría de los CDI de Colombia no cubren los impuestos al patrimonio — se centran en los impuestos sobre la renta. Consulte el tratado específico de su país para confirmar la cobertura.

Puntos clave para propietarios extranjeros

• 🔑 Si su cartera de propiedades en Colombia supera los ~$720K USD en valor fiscal, es probable que deba pagar un impuesto al patrimonio anual
• 🔑 Necesita un NIT colombiano para declarar; obténgalo de manera proactiva, no a última hora
• 🔑 Contrate a un contador público (CPA) para que declare en su nombre; el portal de la DIAN está totalmente en español
• 🔑 Mantenga el costo fiscal de su propiedad bien documentado; esto reduce directamente su base imponible de patrimonio
• 🔑 Las sanciones por no declarar pueden ser sustanciales; la DIAN está cruzando cada vez más los datos del registro de la propiedad con las declaraciones de impuestos

¿Necesita ayuda con el cumplimiento fiscal en Colombia?

Una estrategia que utilizan muchos propietarios extranjeros para minimizar su exposición al impuesto al patrimonio es mantener el valor catastral de su propiedad en lugar de actualizarlo al valor de mercado. El impuesto predial en Colombia se basa en el valor catastral asignado por el gobierno local, que suele ser entre un 30% y un 60% inferior al valor comercial real. Sin embargo, con la modernización catastral en curso en Colombia (consulte nuestra guía sobre este tema), estos valores se están actualizando a tasas más cercanas a las del mercado en muchos municipios, lo que aumentará tanto las obligaciones de impuesto predial como de impuesto al patrimonio en los próximos años.

Los propietarios extranjeros también deben ser conscientes de los acuerdos para evitar la doble imposición que Colombia tiene con varios países, incluyendo EE. UU., España y Canadá. Estos tratados pueden ayudarle a evitar pagar impuestos sobre el patrimonio por los mismos activos tanto en Colombia como en su país de origen. Consulte a un asesor fiscal bilingüe especializado en tributación internacional; el ahorro derivado de una correcta aplicación del tratado puede superar con creces los honorarios del asesor. Tenemos varios listados en nuestro directorio de expatriados que se especializan exactamente en este tipo de planificación fiscal transfronteriza.

También vale la pena señalar que el umbral y las tasas del impuesto al patrimonio están sujetos a cambios legislativos anuales. El Congreso de Colombia ha estado ampliando gradualmente la base impositiva en los últimos años, y existe un debate continuo sobre la reducción adicional del umbral o el ajuste de las tasas. Mantenerse informado sobre estos cambios es fundamental; suscríbase a las actualizaciones de su asesor fiscal y consulte el sitio web de la DIAN antes de cada fecha límite de presentación. Una planificación fiscal proactiva, incluida la programación de compras y ventas de propiedades, puede marcar una diferencia significativa en su responsabilidad fiscal total como propietario extranjero en Colombia.

Navegar por la DIAN, obtener un NIT y presentar impuestos colombianos como no residente es complejo. Nuestro equipo en Colombia Move conecta a expatriados e inversores extranjeros con profesionales fiscales colombianos calificados. Contáctenos para una referencia.

💰 ¿Tiene una propiedad en Colombia? Comparta esta guía fiscal con otros propietarios extranjeros: la mayoría no sabe que este impuesto les aplica hasta que es demasiado tarde. Compartir esto podría ahorrarle dinero real a alguien. 🇨🇴